（2015）高法民初字第3506号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-20

案件名称

张本富与高密市锦远房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

高密市人民法院

所属地区

高密市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张本富,高密市锦远房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

山东省高密市人民法院民事判决书(2015)高法民初字第3506号原告张本富。委托代理人刘桂贞，法律工作者。被告高密市锦远房地产开发有限公司。法定代表人张启宾。委托代理人张芳芳，律师。原告张本富与被告高密市锦远房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵秀丽独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘桂贞、被告委托代理人张芳芳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原被告于2013年1月23日签订商品房预售合同，原告购买锦远御庭小区7幢1单元801室楼房一套。房屋总价款474183元。合同约定，被告应于2013年8月31日前将验收合格的楼房交房付原告，否则，应自约定的交付期限届满之次日起到实际交付之日止，被告按日向原告支付已交购房款按照中国人民银行公布的同期活期存款利率计算利息。同时，双方还签订了车库购买协议，原告购买7号楼负2层1单元8号车库，面积32.36平米。价款110000元，于协议签订时一次性付清。还约定交车库时间为2013年8月31日，否则违约金按该独立车库总价款的20%计算。协议签订后，原告按照约定的时间和数额支付了房款和车库款。被告却不信守协议的约定，楼房直至2014年底刚验收合格，并交付原告使用。其行为构成违约，应按合同约定承担违约责任。原告多次追偿违约金未果，为此，根据法律规定，特向法院起诉，请法院依法判令被告支付违约金44800元；诉讼费由被告承担。被告辩称，被告已于2013年9月1日按照合同约定将验收合格的涉案房屋实际交付给了原告所有，因此原告的事实请求无事实法律依据，请求依法驳回。经审理查明，原被告于2013年1月23日签订商品房预售合同，合同约定，原告购买被告开发的锦远御庭小区7幢1单元801室楼房一套。房房总价款474183元。首付款144183元，银行贷款330000元。被告应于2013年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用。同时在合同第十条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。原告于合同签定当日交付了首付款144183元，剩余数额330000元按照合同约定办理按揭贷款，同时于2013年3月15日向担保公司交纳担保费5940元。2013年1月23日，原被告双方还签订了车库购买协议，协议约定原告购买被告开发的7号楼负2层1单元8号车库1个，面积32.36平方米，价款110000元，于协议签订时一次性付清。并约定车库交付时间为2013年8月31日，逾期收或交均视为违约，违约金按该独立车库总价款的20%计算。原告于当天即交纳车库款110000元。原告主张被告在2013年9月1日房屋未经经验收情况下将房屋钥匙交给原告，原告当时接受了钥匙，但房屋未经验收合格。同时主张被告亦未在协议约定的交付车库的时间交付车库，已经构成违约，直到2014年4月3日被告才给原告车库钥匙，但是车库也是未经验收合格的。原告根据合同第十条的规定，每逾期一天按照全部交购房款支付中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，按照月千分之三计算，从2013年9月1日至2014年12月底验收合格止，逾期16个月，总房款474183元，计算出22800元。车库按照合同约定逾期按总价款的20%计算违约金，即110000*20%＝22000元，违约金共计44800元。被告当庭提交了业主传递单1份证实2013年9月1日通知原告入户即接房，原告签字确认完成交房；提交高密市城建物业管理有限公司的收款收据，证实2013年9月1日原告接房后到物业公司交纳相应的电费、装修清理费、出入门证、工本费、及三个月的物业费；提交物业公司出具的水电收款收据2份（日期分别为2014年11月20日和2014年12月20日），证实原告已经接房并在涉案房屋中生活；提交原告与高密城建物业管理有限公司于2013年9月1日签订的住宅装饰装修管理协议及高密市锦远小区临时管理规约，证实原告与2013年9月1日接房后与物业公司签订的装修管理合同及小区物业管理规定；提交业主资料登记表，2013年9月1日原告根据实际情况向物业公司出具的业主信息登记，在业主信息登记表明确注明的接房日期是2013年9月1日；提交住房接管验收交接表，系原告与被告就相关涉案房屋及车库进行具体交接，现场验收的确认单，证实原告于2013年9月1日收到涉案房屋的单元门钥匙三把，车库钥匙三把、车库遥控器2把；提交四份涉案小区住房建出具的竣工验收备案表，证实被告向原告交付房屋及车库时，涉案房屋及车库已经于2013年7月10日验收合格。被告另提交高密市城建物业公司的工商登记信息，证实物业公司的主体资格。原告质证称业主传递单不能证明被告将已验收合格的房屋交付给原告，对物业费收款收据及水电收款收据真实性无异议，但该证据可以证明原告并不是2013年9月1日开始入住该房屋，而是2014年11月底开始入住。对住房接管验收交接表真实性无异议，该交接表只能证实交付了房屋钥匙的数量，也证实被告交付的房屋未经验收合格，且存在质量问题，作为原告仍然要求维修。对四份涉案小区住房建出具的竣工验收备案表真实性有异议，因为系房屋建筑工程备案表，并不是一个综合验收合格的备案表。但被告对上述质证意见并未提交证据予以证明。庭后，被告提交了山东省广安消防技术服务中心出具的涉案小区地下车库和7#楼的山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告复印件，复印件上显示2014年12月12日通过检验验收。同时提供7#楼竣工验收报告表复印件一份，证明涉案工程未如期通过验收。对此被告质证称，对上述三份证据的真实性及合法性均不予认可。一是原告提供的三份证据均是复印件，无相关的原件予以佐证，无法证实其真实性；二是原告无法说明该证据的合法来源；三是庭审中被告提供的竣工验收备案表其证明效力明显高于原告提供的证据效力；四是即使原告提供的证据属实，也是涉案房屋所在小区整体竣工验收的材料，与双方合同约定的交付条件无关。另原告主张根据合同第十条的规定，逾期按照已交购房款的中国人民银行公布的同期活期存款利率计算，按照月千分之三计算，从2013年9月1日至2014年12月底验收合格止，逾期16个月，总房款474183元，计算出22800元。车库按照合同约定逾期按总价款的20%计算违约金，即110000*20%＝22000元，违约金共计44800元。被告辩称原告主张的违约金无事实依据，被告提供的证据足以证明被告已经按照合同约定将房屋及车库交付给原告。2、对违约违约金的计算标准有异议，计算的起止时间应当自交付期限届满之日起次日计算。3、对计算标准有异议，应当根据每次付房款的不同时间分别计算。4、对双方车库购买的违约金约定过高，要求法院依法酌情降低该违约金的标准。以上事实，有原告提交的商品房预售合同1份、收款收据2份、担保费收据1份、车库买卖协议书1份、山东省建筑自动消防设施安装质量检验报告复印件2份、7#楼竣工验收报告表复印件1份、被告提交的业主传递单1份，物业费的收款收据及水电费收款收据2份、住宅装饰装修管理协议及高密市锦远小区临时管理规约、业主资料登记表、住房接管验收交接表、工商登记信息、竣工验收备案表四份及当事人当庭陈述为证，足以认定。本院认为，当事人对自己的主张有责任提供证据予以证明。提供不出证据的，应当承担举证不能的责任。原被告双方之间系商品房买卖合同法律关系，双方均应依法履行合同约定的义务。原告主张被告逾期交房、交车库未提供有效证据证明。而被告提供的证据已经形成了完整的证据链条，不仅证明了涉案房屋及车库在2013年7月10日验收合格，且也已经于双方所签的合同及协议约定的时间向原告交付了房屋及车库钥匙，原告也签字认可。故被告已经按照约定履行了自己的义务，并未违约。对于原告的全部诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告的全部诉讼请求。案件受理费920元，减半收取460元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员　　赵秀丽二〇一六年一月十五日书记员　　台艳林搜索“”