（2015）长经开民初字第01000号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-18
案件名称
吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司,梁焕东物业服务合同纠纷一审判决书
法院
长春经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司,梁焕东
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十三条第一款
全文
长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）长经开民初字第01000号原告：吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司，住所长春经济技术开发区临河街157号。法定代表人：肖铁金，该公司总经理。委托代理人：袁志刚。委托代理人：郑爱妮，吉林大华铭仁律师事务所律师。被告：梁焕东，住长春经济技术开发区。委托代理人：任淑华，住长春经济技术开发区。原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司（以下简称长电公司）与被告梁焕东物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告长电公司委托代理人郑爱妮、袁志刚、被告梁焕东的委托代理人任淑华出庭参加诉讼，本案现已审理终结。长电公司诉称：梁焕东是临河风景小区20栋1002室的业主，自2012年7月1日至2014年12月31日期间以窗户漏雨为由拒绝交纳物业费，根据相关规定，请求判令：梁焕东支付物业费6101.99元。梁焕东辩称：不缴纳物业费是因房屋没有超过保修期，我和物业有保修合同，我家是2007年入住的，保修期是3年，在2009年就找物业维修，但是到现在也没有维修好还漏水，至今我们没有找到经理，房屋漏水至今没有解决，不缴纳物业费就是因为房屋漏水。房屋维修没有超过保修期，问题没有人给解决，2014年已经被物业公司起诉过。只要把房屋修好就缴纳物业费，不知道业主委员会的存在，但是物业公司是三级企业，收一级的费用，是捆绑收费，没有召开过业主委员会，业主委员会应该由业主选举产生。根据长电公司、梁焕东的举证，本院查明案件事实如下：梁焕东居住于长春经济技术开发区临河风景小区20栋1002号，2012年10月8日长电公司与临河风景小区业主委员会签订《物业服务合同》，由长电公司向该小区提供物业服务，约定如业主违反合同，不按约定的收费标准交纳有关费用，有权要求业主补交并从逾期之日起按应缴费用总额的日千分之三比例交纳滞纳金。2013年12月15日，双方签订《补充协议》约定，自2014年1月1日起物业费收费标准调整为住宅：由1.35元／平方米／月调整至1.70元／平方米／月。2006年梁焕东入住，并在长电临河风景小区《业主临时公约》承诺书和《前期物业管理服务协议》上签字。梁焕东称自入住小区以来存在窗户漏水问题，一直未能解决，因此未交物业费，长电公司称该漏水问题是房屋质量问题，不是物业维修范围，应由房屋开发企业负责。经查，梁焕东的漏水问题经过维修，但未能解决，该栋楼有梁焕东及十三楼住户存在漏水问题。该小区其他房屋也存在房屋漏水的质量问题，长电公司目前正通过启动维修基金解决。长电公司的物业费收费许可证收费标准为1.25元／平方米，连同电梯费共计1.70元／平方米，2012年7月1日至2014年12月31日梁焕东共计拖欠6101.99元。长电公司向梁焕东发出催缴通知，梁焕东未予缴纳。以上事实的证据有：营业执照、组织机构代码证、收费许可证（2014年7月-2017年7月）、物业服务合同补充协议、物业服务项目收费备案表、住户资料表、消防安全责任书签字页、前期物业管理服务协议签字页、物业服务合同、2008年7月25日公告、2008年9月11日业主大会与业主委员会备案登记表、长春经济技术开发区业主委员会备案表、催缴通知单、维修统计表等。本院认为，梁焕东作为该小区的业主，长电公司为合法物业服务企业，梁焕东在小区居住已享受物业服务，并已在业主公约与前期服务协议上签字，拒不交纳物业费用，应认定违约，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持的规定，梁焕东应交纳物业费。梁焕东以房屋漏水为由拒不支付物业费，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。梁焕东应向房屋出卖人主张权利，不应以之为由拒交物业费。物业费是全体业主享受物业服务的基础，梁焕东的行为直接损害全体业主的权益，且长电公司已启动小区维修基金进行大范围的房屋维修，故本院对梁焕东的主张不予支持。长电公司已取得收费许可且梁焕东居住的楼层必须使用电梯，长电公司主张梁焕东的拖欠6101.99元，符合收费标准，本院予以支持。梁焕东的物业服务费与电梯费都应缴纳，不存在是否捆绑收费的问题，梁焕东对业主委员会成立的异议也不构成不交物业费的理由。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：被告梁焕东在本判决生效后立即向原告吉林长电启泰物业（集团）股份有限公司支付物业费6101.99元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告梁焕东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长 周其巍人民陪审员 路 红人民陪审员 张 微二〇一六年一月十五日书 记 员 陈 皓 关注公众号“”