（2016）京02民终49号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-02-29
案件名称
李秀美与北京崇开嘉信物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李秀美,北京崇开嘉信物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终49号上诉人（原审被告）李秀美，女，1962年1月17日出生。委托代理人郑富钢（李秀美之夫），1963年2月8日出生。被上诉人（原审原告）北京崇开嘉信物业管理有限公司，住所地北京市东城区龙潭东路5号楼D241号（怡龙别墅）。法定代表人贺杰，总经理。委托代理人廉桂林，男，1961年2月18日出生。上诉人李秀美因物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民初字第16136号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年10月，北京崇开嘉信物业管理有限公司（下称崇开嘉信公司）诉至原审法院称：李秀美为北京市东城区×××1402号房屋的产权人，我公司为李秀美产权房所在小区的物业管理单位。依照双方签订的《物业管理委托合同》的约定，李秀美每年应交物业服务费人民币1108.88元。但李秀美在我公司履行了物业服务义务后，欠付2008年11月16日至2014年11月15日共6年的物业服务费。经我公司催要无果，现请求法院判令李秀美支付所欠物业服务费人民币6653.28元，并按日万分之五的标准给付违约金人民币3265.35元，并承担本案诉讼费。李秀美辩称：我与崇开嘉信公司签订有《物业管理委托合同》。同时，双方签订有《左安浦园物业管理公约》。但崇开嘉信公司未尽公约中约定的对共用设备设施的养护和维修义务，亦未对各栋各单元的对讲系统进行维护。而且，我阳台雨水管处发生漏水，给我造成较大损失，崇开嘉信公司对此没有进行维修。我的房屋属于顶层，阳台雨水管与楼顶的公共雨水管相连。2008年7月，我阳台的雨水管处发生漏水，并导致楼下业主的房屋被淹。对此，崇开嘉信公司未予维修。此状况一直持续多年。崇开嘉信公司未与我就此问题进行协商予以解决。崇开嘉信公司不做认真检查，以要求拆除阳台吊顶等不相干事实为由对我进行欺骗。我向崇开嘉信公司报修的位置是雨水管处漏水，该原因可以查明。2013年，我对房屋重新装修。当时，我告知崇开嘉信公司，只要崇开嘉信公司保证该处不再漏水，我同意交纳物业服务费，并对以前漏水造成的损失不再要求赔偿。但崇开嘉信公司不作为，仍未尽维修义务。2013年，漏水再次发生，并导致我屋内墙面壁纸多次被雨水冲泡损坏。由于多年漏水问题未得到解决，故我未向崇开嘉信公司交纳物业服务费。现我请求法院驳回崇开嘉信公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据查明的事实，崇开嘉信公司系开发商委托的前期物业单位，并与李秀美签订有《物业管理委托合同》，为李秀美提供物业服务。该合同是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按约定履行各自义务。双方在合同期满后虽未续签合同，但崇开嘉信公司继续为该小区提供物业管理服务，此应视为双方合同关系的延续。据此，李秀美当在接受崇开嘉信公司提供的相关物业服务后据实交纳物业服务费（包括垃圾清运费、公共照明费）。对于李秀美以崇开嘉信公司多年未对其房屋阳台雨水管的漏水问题进行维修为由拒绝交纳物业服务费的抗辩意见，根据双方的陈述，崇开嘉信公司在李秀美向其提出报修后曾派员工到李秀美的房屋进行维修，由于双方对维修方案没有达成一致，导致维修不能进行。同时，也导致双方始终未能查明漏水的原因。故在此情况下，李秀美主张崇开嘉信公司未履行物业服务义务，缺乏依据，故法院对李秀美的上述辩解不予采纳。现崇开嘉信公司要求李秀美支付2008年11月16日至2014年11月15日期间的物业服务费6653.28元的诉讼请求，理由正当，法院予以支持。但应指出，李秀美对崇开嘉信公司提供的物业服务不满意，系本案成讼原因，故崇开嘉信公司要求李秀美给付违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，原审法院于2015年11月判决：一、李秀美于判决生效后十日内给付北京崇开嘉信物业管理有限公司二○○八年十一月十六日至二○一四年十一月十五日的物业服务费（包括垃圾清运费、公共照明费）人民币六千六百五十三元二角八分；二、驳回北京崇开嘉信物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李秀美不服，上诉至本院，主张：我家阳台雨水管漏水无需拆除吊顶进行检查，应对楼顶水落口进行检查，只要崇开嘉信公司将阳台漏水问题解决并赔偿相应损失，同意全额给付所欠物业费。因崇开嘉信公司坚持要求拆除阳台吊顶，不按照技术规范进行检查维修，故要求撤销原判，驳回崇开嘉信公司的诉讼请求。崇开嘉信公司同意原判。经审理查明：李秀美系北京市东城区（原崇文区）×××1402号房屋的所有权人，该房屋建筑面积77.31平方米。崇开嘉信公司系开发商委托的涉案房屋所在小区的前期物业管理单位。2004年11月16日，崇开嘉信公司（合同乙方）作为受托方与作为委托方的李秀美（合同甲方）签订《物业管理委托合同》。双方约定，崇开嘉信公司对李秀美所有的×××1402号房屋提供物业管理服务；物业服务费的标准为每月每平方米1.15元（包括物业综合费每月每平方米0.5元、电梯运行维护费每月每平方米0.6元、水泵运行维护费每月每平方米0.05元）；公共照明费每年每户12元；垃圾清运费每年每户30元；甲方于入住时交纳12个月的各项费用，此后每年12月为收费月，每次交费时由乙方贴出公告；甲方违反协议，不按约定交纳相关费用的，乙方有权要求甲方补交，并收取违约金（从逾期之日起每日按应交费用的5‰）；委托期限为自2004年11月16日起至2005年11月15日止的1年。此后，崇开嘉信公司继续提供物业服务。李秀美自2008年11月16日至2014年11月15日未交纳物业服务费，共计6653.28元。原审庭审中，李秀美提出其因阳台雨水管处的漏水问题多年未得到解决，故未向崇开嘉信公司交纳物业服务费。对此，崇开嘉信公司称李秀美于2008年7月向其报修后，其工作人员即来到李秀美房屋，准备拆除阳台吊顶对雨水管进行维修。由于李秀美拒绝将阳台吊顶拆除，不予配合，导致无法进行维修。此后，李秀美曾多次向崇开嘉信公司提出报修，但均因李秀美拒绝配合而无法维修。对此，李秀美称从雨水管与阳台吊顶的缝隙处就可以查明漏水的原因，不必拆除阳台吊顶，李秀美不同意拆除阳台吊顶进行维修。对于漏水原因，李秀美称是由于楼顶雨水管与其阳台雨水管在墙内的连接处出现破损导致漏水。原审法院向李秀美释明，就漏水原因是否进行鉴定，李秀美表示不申请鉴定。李秀美称崇开嘉信公司于2015年对楼顶进行了防水处理，此后其阳台雨水管已不再漏水。对此，崇开嘉信公司称其未对楼顶进行维修。在原审审理中，原审法院与崇开嘉信公司、李秀美共同到李秀美的房屋进行了勘验。李秀美房屋中的主卧室外阳台的西北角处有公共雨水管，上方为吊顶；当天为雨天，该雨水管管壁上有水珠；李秀美阳台上方的楼顶处有雨水管排水口；李秀美房屋的客厅与主卧室之间墙体顶角处有水印；李秀美房屋的次卧室北墙的壁纸有起皱部分。上述事实，有《物业管理委托合同》，《左安浦园物业管理公约》，《左安浦园左安西里危改小区回迁安置补充协议》，维修工单，李秀美给崇开嘉信公司的函件，勘验笔录、照片及当事人的陈述等证据材料在案为证。本院认为：李秀美与崇开嘉信公司签订的《物业管理委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。合同到期后，虽然双方没有续签，但崇开嘉信公司继续为涉案房屋提供物业服务，李秀美亦实际享受了上述物业服务，故李秀美理应按照原合同约定的标准向崇开嘉信公司支付物业服务费。李秀美以崇开嘉信公司未对其阳台雨水管漏水进行维修为由拒交物业服务费。根据双方陈述，崇开嘉信公司对李秀美所反映的阳台雨水管漏水问题曾多次上门查看，要求李秀美拆除阳台吊顶以配合查找漏点，李秀美认为无需拆除阳台吊顶不同意配合检查，要求崇开嘉信公司先对楼顶雨水水落口等设施进行排除检查。由于双方对维修方案达不成一致，致使维修无法进行。关于漏水原因，经原审法院释明，李秀美不申请鉴定。李秀美上诉主张维修不能顺利进行过错在于崇开嘉信公司，但李秀美既不同意按照崇开嘉信公司的方案拆除阳台吊顶，亦不申请漏水原因鉴定，故根据现有情况本院难以认定崇开嘉信公司应承担维修不利的法律责任。据此，李秀美拒交物业服务费的理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。崇开嘉信公司要求李秀美支付拖欠的物业服务费，于法有据，本院予以支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费25元，由李秀美负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。二审案件受理费50元，由李秀美负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 曹 雪代理审判员 冷济光代理审判员 廖 慧二〇一六年一月十五日书 记 员 董 红 关注公众号“”