（2015）沪一中民二（民）终字第3508号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
郑土申诉世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3508号上诉人（原审被告）郑土申。被上诉人（原审原告）世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司。负责人吴懿，经理。委托代理人顾小朋。委托代理人朱愉忠，上海卫根龙律师事务所律师。上诉人郑土申因物业服务合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2015）奉民一（民）初字第7040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，郑土申系上海市奉贤区海湾镇明城路***弄***号1-3层（联列住宅）房屋业主，上述房屋建筑面积为272.07平方米。上海世茂南京物业服务有限公司第三分公司（乙方）与郑土申居住小区的建设单位上海xx房地产有限公司（甲方）于2011年3月26日签订了《前期物业服务合同》一份，约定由乙方对郑土申所居住小区提供物业管理服务，期限自合同签订之日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止，并由乙方按建筑面积向业主收取物业服务费2.80元/月/平方米，物业服务费用按季度预交，业主应在上一季度最后一个月的20日之前缴纳下季度的物业服务费用；逾期缴纳的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。自上海世茂南京物业服务有限公司第三分公司给予郑土申物业服务管理起至2015年8月31日期间，郑土申已缴纳部分物业管理服务费，现尚欠物业管理服务费15,233元及滞纳金4,113.72元，经向郑土申催讨无果，世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司遂诉至原审法院请求判令郑土申支付2014年1月1日至2015年8月31日的物业管理费15,236元及滞纳金4,113.72元。郑土申则请求驳回世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司的诉请。原审另查明，世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司由上海xx第一太平物业管理有限公司经工商核准变更名称而来。原审认为，上海世茂南京物业服务有限公司上海第三分公司作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括郑土申在内的小区业主提供了物业管理服务后，郑土申应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。郑土申对世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司诉讼主体不适格提出抗辩，然世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司前后公司名称的变更不影响其作为本案适格主体向郑土申主张拖欠的物业管理费，且相关生效法院判决业已对此作出确认，故郑土申的该节意见，依据不足，不予采信。郑土申拖欠物业管理费，应当按合同约定承担相应的逾期付款滞纳金，现世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司自愿将滞纳金调整至本金之内，于法无悖，予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项之规定，于2015年10月22日作出判决：一、郑土申于判决生效之日起十日内支付世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司2014年1月1日至2015年8月31日的物业管理费人民币15,233元；二、郑土申于判决生效之日起十日内给付世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司上述欠款的滞纳金人民币4,113.72元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币394元，减半收取计197元，由世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司负担55元，由郑土申负担142元。原审法院判决后，郑土申不服，向本院提起上诉称：上诉人购买涉案房屋时签订的预售合同所约定的物业公司并非被上诉人，而且开发商自行变更物业公司后，亦未进行公示，上诉人从未与被上诉人签订过任何协议，故被上诉人并非本案收取物业费的主体。综上，请求二审法院依法改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求。被上诉人世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司辩称：上诉人所称预售合同所载明的物业公司系被上诉人更名前的名称，故本案不存在主体不适格的问题，请求二审法院驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审关于世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司由上海xx第一太平物业管理有限公司经工商核准变更名称而来的认定有误。世茂天成物业服务集团有限公司上海第三分公司实际系由上海世茂南京物业服务有限公司第三分公司于2015年3月经工商核准变更而来，故本院予以纠正。原审认定的其余事实无误，本院依法予以确认。本院认为，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》之规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业前，建设单位依法与物业服务企业签订前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。现被上诉人作为开发商选聘的前期物业管理单位，为包括上诉人在内的业主提供了物业管理服务后，上诉人应当依据等价有偿、诚实信用的原则，依约按时支付物业管理费用。至于上诉人称被上诉人并非其与开发商签订房屋买卖合同时所确定的物业管理服务企业，且开发商擅自变更物业公司亦未经过上诉人同意，也未进行公示，则属于上诉人与开发商间履行房屋买卖合同所发生的争议，上诉人可依据该合同的约定主张权利，但不能作为上诉人拒付物业管理费的正当理由。综上，上诉人的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币394元，由上诉人郑土申负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 陈蓓蓉代理审判员 孙 飞二〇一六年一月十五日书 记 员 倪 非附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：