（2015）平民一初字第1201号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-09-27
案件名称
黄增道与广西双龙投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
平果县人民法院
所属地区
平果县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄增道,广西双龙投资集团有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第六十六条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广西壮族自治区平果县人民法院民 事 判 决 书（2015）平民一初字第1201号原告黄增道（反诉被告），居民。委托代理人李瑞承，广西中名律师事务所律师。被告广西双龙投资集团有限公司（反诉原告）。法定代表人覃忠胜，董事长。委托代理人韦朝仁，广西中司律师事务所律师。原告黄增道诉被告广西双龙投资集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，2015年7月16日本院立案受理后，依法适用简易程序审理。在审理过程中，被告广西双龙投资集团有限公司基于相同事实提出反诉，本院决定合并审理。因案情复杂，本院依法转为普通程序，组成合议庭，于2015年11月20日公开开庭进行了审理。原告黄增道的委托代理人李瑞承、被告广西双龙投资集团有限公司的委托代理人韦朝仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄增道诉称，2014年3月22日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。双方约定被告应当于2014年12月31日前将符合约定的商品房交付原告使用，但被告直至2015年5月30日才将商品房交付原告。被告的行为已构成违约，共延期交房150天，给原告带来了很大的经济损失。为此，请求法院判令被告广西双龙投资集团有限公司向原告支付延期交房违约金人民币15871.68元（计算方式：352704元×3／10000×150天）。被告（反诉原告）广西双龙投资集团有限公司辩称，被告广西双龙投资集团有限公司确实逾期交房，但原告逾期交付办理按揭贷款的手续材料，原告亦存在违约行为，并且原告逾期交纳房屋首付款，也应承担违约责任。被告（反诉原告）广西双龙投资集团有限公司同时反诉称，2013年10月23日，反诉人与被反诉人签订了《龙ＸＸ府订购协议书》，约定被反诉人购买反诉人开发的“龙ＸＸ府”12栋3单元901号房，采用银行按揭贷款的方式支付房款。同时约定在7个工作日内付清购房首付款，并换签《商品房买卖合同》，同时提交资料办理银行按揭手续。但被反诉人一直拖延至2014年3月22日才与反诉人签订《商品房买卖合同》，并于2014年5月27日才办理银行按揭贷款手续，导致逾期办理177天。另外，其中的46000元首付款逾期交纳351天。被反诉人在本案中违约在先，造成反诉人损失。也正是由于被反诉人等部分业主的违约即迟延办理银行按揭手续等原因，导致建设资金回笼缓慢，影响后期的施工进度，并最终影响到房屋按时交付，造成反诉人直接经济损失。根据合同约定，被反诉人应承担违约责任。为此，提出反诉请求：请求判令被反诉人支付给反诉人逾期交付办理银行按揭贷款手续材料违约金15463.80元（计算方式：46000元×3／10000×351天＋200000元×3／10000×177天）；反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）黄增道针对反诉辩称，被反诉人在办理银行按揭贷款手续中不存在任何违约的行为，不应承担违约责任。原告（反诉被告）黄增道为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：证据一、《电脑咨询单》复印件一份，证明被告的诉讼主体资格；证据二、《商品房买卖合同》复印件一份、《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》复印件一份，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告违约；证据三、《收据》复印件二张，证明原告按合同约定向被告支付首付款的事实；证据四、《收据》复印件二张，证明被告于2015年5月30日将房屋交付给原告。被告（反诉原告）广西双龙投资集团有限公司为证明自己的主张，在举证期限内向本院提交的证据有：《客户应交款明细》一张、《龙ＸＸ府客户换签备忘》一张、《收据》复印件三张、《龙ＸＸ府预约协议书》复印件一份，证明原告逾期177天向被告提交办理银行按揭贷款手续材料，其中的46000元首付款逾期交纳351天。经质证，被告广西双龙投资集团有限公司对原告黄增道的证据的真实性、合法性、关联性无异议。原告黄增道对被告广西双龙投资集团有限公司提交的证据《客户应交款明细》、《龙ＸＸ府客户换签备忘》有异议，称《客户应交款明细》、《龙ＸＸ府客户换签备忘》系被告单方所列，不能证明其主张；原告黄增道对被告广西双龙投资集团有限公司提交的证据《收据》复印件三张、《龙ＸＸ府预约协议书》复印件一份的真实性无异议，但称其中的46000元是按银行要求补交的，不是房屋首付款。根据原告、被告的举证、质证及本院核证情况，本院对有关证据分析和确认如下：因被告广西双龙投资集团有限公司对原告黄增道的证据的真实性、合法性、关联性无异议，故本院对原告黄增道的证据的证明力予以确认。因原告黄增道对被告广西双龙投资集团有限公司提交的证据《客户应交款明细》、《龙ＸＸ府客户换签备忘》有异议，《客户应交款明细》、《龙ＸＸ府客户换签备忘》系被告方自行制作，且《龙ＸＸ府预约协议书》中没有约定原告逾期提交房屋按揭贷款材料的违约责任及违约责任的承担方式，《收据》复印件三张只能证明原告交付首付款的时间及原告获得的银行贷款不足总房价款时，原告补交的购房款46000元，也未能证明原告存在违约，故本院对被告证据的证明力不予确认。根据原、被告的诉辩意见和双方的举证、质证情况以及本院的认证情况，本院查明以下法律事实：2013年10月23日，原告黄增道与被告广西双龙投资集团有限公司签订了一份《龙ＸＸ府预约协议书》，约定：原告购买的意向房号为龙ＸＸ府12号楼3单元09层01号房，建筑面积约为142.80平方米，被告在签订《龙ＸＸ府预约协议书》时，自愿向被告交纳房号预约金人民币20000元，并且规定了原告在购房时享受的各项优惠。2014年3月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，合同约定：由原告向被告购买其开发的位于平果县高速公路进城线旁龙ＸＸ府第12幢3单元09层01号房，房屋建筑面积共142.80平方米，每平方米单价为2469.92元，总金额为人民币352704元；合同还约定：出卖人应在2014年12月31日前，依法将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，如逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交房日期（即2014年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之三的违约金。签订《商品房买卖合同》的当日，原被告还签订了《合同补充协议》附件四，《合同补充协议》附件四约定：原告同意在《商品房买卖合同》签定之日交纳首期款，占全部房价款的30.25%，计106704元整（含定金）；余款占全部房价款的69.75%，计246000元整，由原告向银行申请按揭付款；自《合同补充协议》附件四签订之日起7天内，原告应向指定按揭银行提供完整的贷款资料，如欠缺资料的，必须在接到通知后三天内到按揭银行补足资料和手续，如原告获得的银行贷款数额加上首期款不足总房价款时，原告对不足部分需在接到被告通知之日起7天内，以现金方式付清。双方签订的《龙ＸＸ府定购协议书》、《商品房买卖合同》及附件均未约定如购房人逾期向银行提供贷款资料需向被告支付违约金。2013年11月23日原告向被告交纳购房首付款106704元。2014年5月27日原告提交资料向中国农业银行股份有限公司广西区分行申请办理房屋按揭贷款手续，因原告的银行流水账金额较低，将获得的贷款数额不足以支付总房款，2014年11月17日原告向被告交纳购房款46000元，银行贷款200000元于2015年2月17日已全部汇入被告银行账户内。合同签订后，被告于2015年5月30日将房屋交付给原告使用，自原告获得银行贷款之日（2015年2月17日）起至2015年5月30日，共逾期了102天。2015年7月16日原告向本院提起民事诉讼。本院认为，原告黄增道与被告广西双龙投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效，故双方当事人应当按照约定全面履行义务，否则应依法承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，《商品房买卖合同》虽然规定了房屋的交付期限及首期购房款的支付期限，但对余款246000元的支付期限未作明确约定，应视为双方没有先后履行顺序，故被告在未收到原告申请的银行按揭贷款前有权拒绝将商品房交付给原告。2015年2月17日被告已收到原告的全部购房款，被告也应在当日履行房屋交付义务，但直至2015年5月30日才将房屋交付给原告，被告的行为构成违约，依法应承担相应的违约责任。为此，原告诉请判令被告广西双龙投资集团有限公司依约向其支付逾期交房违约金，于法有据，但原告要求按违约150天计算违约金本院不予完全支持。故违约金为：352704元×3／10000×102天=10792.74元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，被告广西双龙投资集团有限公司主张原、被告签订《龙ＸＸ府定购协议书》后，原告黄增道一直拖延至2014年3月22日才与被告签订《商品房买卖合同》，并于2014年5月27日才办理银行按揭贷款手续，导致逾期办理177天，造成被告损失，因被告未能提供证据证明因原告一方的原因导致在规定的时间未能订立《商品房买卖合同》，也未能提供证据证明被告因迟延签订《商品房买卖合同》造成的损失，故本院对被告的这一主张不予采信。原、被告签订的《龙ＸＸ府预约协议书》、《商品房买卖合同》及附件均未约定如购房人逾期向银行提供贷款资料需向被告支付违约金，故被告反诉请求原告支付给被告逾期交付办理银行按揭贷款手续材料违约金没有事实依据和法律依据，本院不予支持。因原告的银行流水账金额较低，将获得的贷款数额不足以支付总房款，原告按照《商品房买卖合同》附件四的约定于2014年11月17日向被告交纳购房款46000元符合法律约定，该款不属于首付款，原告的支付时间及支付方式符合法律规定，未违反双方约定，故被告反诉请求原告支付逾期交纳购房首付款违约金本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、由被告广西双龙投资集团有限公司向原告黄增道支付逾期交房违约金10792.74元；二、驳回被告广西双龙投资集团有限公司的反诉请求。案件受理费200元，反诉费93元，共计293元，由原告黄增道承担130元，被告广西双龙投资集团有限公司承担163元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后之日起二年内，向本院申请执行，逾期视为自动放弃权利。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（数额视当事人提出的上诉请求数额确定。收款单位：待结算财政款项——法院诉讼费专户，账号：60×××97，开户行：中国农业银行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 胡荣芳代理审审员卢艳妮人民陪审员 韦群香二〇一六年一月十五日书 记 员 黄荣威 百度搜索“”