（2015）郴民一终字第890号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-02-03

案件名称

郴州市众意房地产开发有限公司与周功新、黄春玉房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

湖南省郴州市中级人民法院

所属地区

湖南省郴州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郴州市众意房地产开发有限公司,周功新,黄春玉,郴州市煤炭局

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

湖南省郴州市中级人民法院民事判决书（2015）郴民一终字第890号上诉人（原审被告）郴州市众意房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市开发区招商大楼526室。法定代表人朱海霞，该公司董事长。委托代理人李兴，郴州市正和法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）周功新，男。被上诉人（原审原告）黄春玉，女。委托代理人李震，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。委托代理人邱丹，湖南人和人（郴州）律师事务所律师。原审第三人��州市煤炭局，住所地湖南省郴州市文化路20号。法定代表人邝良桃，该局局长。委托代理人雷大勇，男，郴州市煤炭局基建科科长。上诉人郴州市众意房地产开发有限公司（以下简称众意公司）因与被上诉人周功新、黄春玉及原审第三人郴州市煤炭局房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2015）郴北民二初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月7日公开开庭审理了本案。上诉人众意公司的委托代理人李兴，被上诉人周功新、黄春玉的委托代理人李震、邱丹，原审第三人郴州市煤炭局的委托代理人雷大勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：（一）2003年2月19日，郴州市华新房地产开发有限公司（以下简称华新公司）与第三人郴州市煤炭局因联合开发万花山庄��订《万花冲房地产联合开发合同》，合同第一条约定，第三人提供土地证给华新公司，转让约22亩的土地给华新公司，华新公司按548元／平方米造价向第三人的职工提供80套住宅楼及底层车库（300元／平方米）；第五条约定，第三人负责职工购房的报名统计工作，每户购房职工在双方签订合同一个月以内向华新公司交纳购房订金3万元，由第三人协助华新公司收取，办公用房和职工住宅房80套，由华新公司负责办理房产使用证，第三人承担办证费用。2003年12月26日，华新公司和第三人签订《“万花冲房地产联合开发合同”的补充协议》，协议中对82套住宅工程款的支付办法、工程期限等作了约定。（二）2007年11月12日，华新公司与众意公司当时的法定代表人朱辉纪签订一份《项目移交协议书》，约定华新公司与第三人联合开发的上述万花山庄项目转让给朱辉纪。2007年12月12日，众意公司（原宜章县众意房地产开发有限公司）和第三人签订《万花小区后续开发意向协议》，约定：第三人继续开发万花小区，众意公司有意参加万花小区土地竞拍并继续开发万花小区。该协议第三条约定：第三人的职工2003年订购且主体已完工的82套住房平均价格调增至800元／平方米向众意公司购买，新增加职工32户需购房4200平方米左右，按1200元／平方米的价格向众意公司购买。该协议第五条约定：按照郴州市诚信工程造价事务所出具的华新公司万花山庄前期工程结算咨询报告，第三人负责与华新公司终止原开发合同和有关协议，并协助众意公司与其办理开发项目移交手续；众意公司根据第三人提供的资料，办理好购房户银行按揭贷款事宜。同日，华新公司与第三人签订《终止“万花冲房地产联合开发合同”协议书》，约��华新公司自愿放弃“万花山庄”开发项目的建设，其在合作开发期间所有合同资料、报建报批资料等应完整无缺地移交给第三人，或者直接移交给土地竞拍摘牌的新开发商，由新开发商负责郴州市诚信工程造价事务所有限公司所作的《报告书》确定的债权债务，等等。2008年6月2日，众意公司通过竞拍竞得万花山庄地块的国有建设用地使用权。之后，众意公司按照上述《万花小区后续开发意向协议》承接并开发万花山庄项目。在开发过程中，众意公司在工商银行设立了账号为1911021119200002140的账户，该账户是众意公司与第三人的双控账户。第三人将114户购房户的购房款陆续交存到该账户中。（三）在万花山庄项目开发建设过程中，周功新、黄春玉曾通过第三人报名购买该项目一期5栋403号房屋，周功新作为买受人与众意公司签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同中未载明具体的签订日期），黄春玉作为共有人在合同中签字。合同第三条、第四条约定，买受人购买万花山庄第5栋403号住房，面积共计144.79平方米，每平方米832元，总金额120465元。合同第五条约定：买受人以公积金贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款计40465元，余款80000元向市公积金中心申请贷款；买受人自行向公积金中心申请贷款的，应保证所贷款项在签订本合同后60日付至出卖人，逾期按本合同第六条处理；买受人通过出卖人向公积金中心申请贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知之日起30日内，将申请公积金贷款所需的全部资料提交市公积金贷款中心，在接到通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第六条约定的违约责任，逾期，出卖人在7日内有权解除合同，合同解除后30日内将已付款退还给买受人；因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人在30日内有权解除本合同，合同解除后30日内出卖人应退还已付款及利息，如在30日内买受人未行使合同解除权，合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同第六条约定：买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期未超过30日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期万分之五的违约金，合同继续履行；逾期超过60日，出卖人有权解除合同。合同第��条约定，出卖人应当在2010年10月15日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十五条约定：因出卖人原因，造成该商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案，在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；有关办证的税、费由买受人承担，在签订合同时由第三人代收，在交付房产权证时以票据结算，多退少补。2011年1月16日，众意公司给周功新、黄春玉出具了收到周功新、黄春玉购房款40465.28元的收款收据。2013年1月18日，众意公司为涉案房屋办理了房屋所有权初始登记。众意公司已向周功新、黄春玉交付房屋（具体日期不详），但至今未到房产主管部门办理预告登记，该房现仍登记在众意公司名下。2014年12月，周功新、黄春玉曾发函催促众意公司限期于2015年1月5日前办理好属于众意公司应提供的按揭手续的材料，并通知周功新、黄春玉办理按揭贷款。周功新、黄春玉因要求众意公司协助办理按揭贷款手续、办理房产登记手续未果，为此诉至法院，请求判决众意公司立即为周功新、黄春玉办理郴州市107国道万花山庄5栋403号房的房屋所有权证。在本案诉讼过程中，周功新、黄春玉主张其愿意向众意公司付清房款，并请求法院或责令相关部门提存房款；众意公司表示暂不愿意收取周功新、黄春玉的房款，待湖南省高院对其申诉作出处理后，会另行起诉周功新、黄春玉。另查明，购房户向住房公积金中心申请一手房购房贷款的，需提供房产部门备案的合同、首付款发票、房屋预告登记证明等材料。原审法院认为，本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，本案实际应为商品房销售合同纠纷。周功新、黄春玉与众意公司签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务，周功新、黄春玉应按约定支付首付款及交纳剩余购房款，众意公司应按约定协助周功新、黄春玉办理住房公积金贷款、向周功新、黄春玉交房及办理产权证。本案争议焦点如下：（一）周功新、黄春玉是否履��了交纳首付款的义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定：对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，周功新、黄春玉为证明其履行了交纳首付款的义务，提交了众意公司出具的收款收据，众意公司对该收据的真实性予以认可，但其反驳称收款收据仅是其向周功新、黄春玉催收购房款的凭据，不是周功新、黄春玉交纳购房款的凭据。众意公司对上述反驳意见未提供充分的证据予以证实，且该意见与常理不相符，故应承担举证不能的不利后果。因此，众意公司提出的上述抗辩理由不能成立，周功新、黄春玉已按约定履行了交纳首付款的义务。（二）众意公司是否履行了协助周功新、黄春玉办理住房公积金按揭贷款的义务。根据合同约定，周功新、黄春玉在交纳首付款��，剩余房款以向住房公积金中心贷款的方式支付，周功新、黄春玉可通过众意公司向住房公积金中心申请贷款；在合同备案后，双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记，逾期未办理和申请的，周功新、黄春玉可单方申请办理。但无论是周功新、黄春玉自行向住房公积金中心申请贷款，还是通过众意公司向住房公积金中心申请贷款，均需要到房产部门对买卖的房屋办理预告登记手续、众意公司为购房户出具首付款发票。本案中，众意公司已对涉案合同办理了备案手续，但双方至今未到房产部门办理涉案房屋的预告登记手续，众意公司至今未为周功新、黄春玉出具首付款发票，众意公司没有提交证据证明其履行了协助周功新、黄春玉办理住房公积金按揭贷款的义务，周功新、黄春玉提交的证据也不足以证明其已经及时要求众意公司协助办理住房公积金按揭贷款，周功新、黄春玉办理住房公积金贷款的条件至今未成就。众意公司主张周功新、黄春玉没有按合同约定在2010年10月15日之前履行向市公积金中心申请贷款的义务、周功新、黄春玉要将房款付清后才可以办理预告登记，与合同约定不符，不予采纳。（三）众意公司应否为周功新、黄春玉办理涉案房屋的产权证。周功新、黄春玉诉请众意公司办理产权证，应予支持，理由如下：1、虽然周功新、黄春玉只交纳了首付款，未付清剩余房款，但双方均未主张解除合同，而且众意公司已将涉案房屋交付给周功新、黄春玉，周功新、黄春玉也愿意付清剩余房款。2、根据合同约定，众意公司应在涉案房屋交付使用后12日内，完成该幢商品房的初始登记，众意公司办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人，买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。根据上述约定，众意公司应在交房12日后通知周功新、黄春玉，为周功新、黄春玉办理产权证，或协助周功新、黄春玉办理产权证。周功新、黄春玉早已收房，众意公司未举证证明其已通知周功新、黄春玉办理产权证，或协助周功新、黄春玉办理产权证，因此，在涉案房屋已具备办理房产证的情况下，周功新、黄春玉诉请众意公司办理房屋产权证，应予支持。办理涉案房屋房产证的费用依约由周功新、黄春玉承担。3、对于周功新、黄春玉未付清房款是否构成违约、周功新、黄春玉剩余房款如何确定，因众意公司未提起诉讼，本案中不予处理，双方可另行处理。因此，周功新、黄春玉请求法院或责令相关部门提存房款，不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、二百五十二条之规定，作出如下判决：“被告郴州市众意房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内为原告周功新、黄春玉办理郴州市南岭大道（原称107国道）万花山庄5栋403号房屋的房屋所有权证。如果被告郴州市众意房地产开发有限公司未履行本判决指定的行为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。本案受理费1800元，由被告郴州市众意房地产开发有限公司负担。”上诉人众意公司不服原审判决，向本院提起上诉称：周功新、黄春玉在没有按合同约定交纳购房款的情形下要求众意公��为其办理房产证的诉讼请求，于法无据，应予驳回。原审法院支持周功新、黄春玉的诉讼请求违反了公平公正原则，请求撤销原审判决，改判驳回周功新、黄春玉的诉讼请求，一、二审案件受理费用由周功新、黄春玉负担。被上诉人周功新、黄春玉答辩称：周功新、黄春玉认购涉案房产后已将首期房款交给了众意公司，并由众意公司出具了收据。后因众意公司过错没有办理公积金贷款，并经周功新、黄春玉采取公证等方式多次催办未果，现周功新、黄春玉愿意现金支付剩余购房款以履行付款义务。因此，结合上述情形以及涉案房产已经交付且已经办理了初始登记的实际情况，众意公司为周功新、黄春玉办理合同约定的房屋所有权证的条件已成就，众意公司故意逾期不办理的行为违约。请求驳回众意公司的上诉请求，维持原审判决。原审第三人��州市煤炭局述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。本院二审查明：周功新、黄春玉在一审中提交证据5即郴州市福城公证处作出的（2014）湘郴福证字第3861号公证书一份，该公证书证明周功新等八人曾向众意公司作出过《关于尽快办理购房按揭贷款手续的函》，主要内容为：“请贵公司于2015年1月5日前办理好属于贵公司按揭手续的材料，并通知我们办理按揭贷款，若贵公司逾期，相应的法律后果由贵公司自行承担”，并于2014年12月22日在公证处的参与下送达众意公司遭拒，公证处对上述函件的内容及送达过程进行保全。其他事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点系众意公司是否应为周功新、黄春玉办理房屋所有权属登记。本案中，周功新、黄春玉与众意公司签订的《郴��市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应依约履行。现周功新、黄春玉已向众意公司交纳了部分购房款40465元，剩余购房款双方并未按合同约定的公积金贷款的方式履行，但双方合同并未因此解除，房屋也已经实际交付，《郴州市商品房买卖合同》对双方仍具有约束力，周功新、黄春玉应及时支付剩余购房款，众意公司应为周功新、黄春玉办理房屋所有权属登记。对剩余购房款，周功新、黄春玉曾以函件的形式催促众意公司办理贷款事宜，催促未果后还在诉讼过程中要求以现金支付的方式提存，由此可见，周功新、黄春玉并没有拒绝支付或消极对待，而是积极的履行着自己的付款义务。众意公司以其他案件申请再审为由拒绝受领剩余购房款，该理由并不属于拒绝受领的合理事由，其以此为由行使履行抗辩权与诚实信用原则不符，本院不予��持。综上所述，原审法院判决众意公司为周功新、黄春玉办理房屋所有权属登记并无不当，且众意公司仍可以通过受领或起诉的方式主张剩余购房款及其他合同权利，原审判决并不影响众意公司合同目的的实现，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人郴州市众意房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　许斌海审　判　员　　李　程代理审判员　　刘　扬二〇一六年一月十五日书　记　员　　孙宝乐附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别��理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”