（2015）佛南法桂民三初字第244号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-25

案件名称

深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与陈志义物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市南海区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

深圳市万科物业服务有限公司南海分公司,陈志义

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《广东省物业管理条例》：第四十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省佛山市南海区人民法院民事判决书（2015）佛南法桂民三初字第244号原告：深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，住所地：广东省佛山市南海区（仅作办公用途），组织机构代码：××。负责人：周媛。委托代理人：欧汉莹，系。委托代理人：陈锐生，系。被告：陈志义，男，汉族，住址：广东省佛山市禅城区。公民身份号码：×××8517。原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司与被告陈志义物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员冼文舜独任审理，本案于2016年1月13日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈锐生到庭参加了诉讼，被告陈志义经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年5月4日，被告陈志义向佛山市南海区万科金域蓝湾房地产有限公司（以下简称万科金域蓝湾房地产公司）购买了×××房。万科金域蓝湾房地产公司于2012年6月30日向被告发放了“商品房交付使用通知书”，要求被告按照商品房买卖合同的约定到金域蓝湾物业服务中心办理收楼手续。根据《物业管理条例》的规定及双方签订的《万科金域蓝湾前期物业管理服务协议》（以下简称前期物管协议）的约定，被告应按住宅2.18元／平方米的标准于偶数月15日前向原告交纳物业服务费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的0.5‰的违约金。从2013年7月1日起到2015年11月30日止被告拖欠物业服务费，原告多次催讨未果。其中，被告拖欠自2013年7月1日至2015年11月30日的房屋物业服务费7214.04元，违约金合计1480.37元；2011年12月1日至2015年3月31日的公共电费分摊895.33元，违约金224.47元。为此，请求法院依法判令：1、被告支付原告物业服务费、公摊电费、违约金（自2013年7月1日始，暂计至2015年11月30日）合计9814.21元；2、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告表示诉状存在笔误，公摊电费的起算日期为“2012年7月1日”。被告没有答辩。诉讼中，原告举证如下：1、原告组织机构代码证、营业执照、被告身份证（复印件，各1份），用以证明原、被告的诉讼主体资格。2、商品房买卖合同（复印件，1份），用以证明被告是房屋的业主。3、商品房交付使用通知书（复印件，1份），用以证明开发商已经按期交付房屋给被告使用。4、前期物业管理服务协议（复印件，1份），用以证明业主物业服务费的缴费依据、缴费时间以及交费需要承担的违约责任。5、关于金域蓝湾项目物业管理服务收费问题的复函（复印件，1份），用以证明物业服务费标准已经政府备案。6、佛山万科金域蓝湾公共水电分摊管理办法的公示（复印件，1份），用以证明原告已经向业主公示小区的水电费具体分摊管理办法。7、2011年12月至2015年3月公共电费分摊明细（复印件，11页），用以证明原告已经向业主公示红霞苑9座2012年7月至2015年3月期间的公共电费分摊明细。8、欠费清单（复印件，3页），用以证明被告欠费的具体金额及区间。9、快递单（复印件，1份），用以证明原告履行催告义务。被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃举证、辩证、质证的权利。经审查，原告出示的证据，来源合法，内容真实，并与本案相关联，且被告在答辩和举证期限内未能提供证据予反驳，故本院对上述证据予以确认。根据上述采信证据，结合当事人陈述，本院确认以下事实：涉讼房屋位于佛山市南海区×××，登记权属人是被告陈志义，房屋用途是住宅，建筑面积114.05平方米。原告是金域蓝湾小区的前期物业服务企业。2011年5月4日，万科金域蓝湾房地产公司（出卖人）与被告（买受人）就涉讼房屋日签订了相应的《广东省商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买涉讼房产（预售商品房），出卖人应当在2012年6月30日前将涉讼房产交付买受人使用，由于买受人原因未能按期交付的，自合同约定的交付期届满之日起，物业服务费等相关费用概由买受人承担。2011年3月27日，被告就上述房屋与原告签订一份《前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅（带电梯）管理费为2.18元／平方米／月；业主应自房屋交付之日起交纳物业服务费；物业服务费每两月缴纳一次，业主或物业使用人应于偶数月的15日前交纳上月与本月的物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向原告支付违约金；原告如果接受供水、供电、燃气等专业单位的委托代收水、电、燃气等费用的，因原告已于费用发生当月垫付了相关费用，业主需于偶数月的15日前向原告交清相关费用，逾期未交纳相关费用的，每日按欠费总额的万分之五计收违约金；业主应自原告交付使用通知书约定的房屋之日起交纳物业服务费；房屋交付使用的定义——指业主收到书面入伙通知并办理完结开发商指定的相应手续，业主收到入伙通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为房屋已交付使用。万科金域蓝湾房地产公司于2012年6月向被告发出了商品房交付使用通知书，被告签收了回执。本院认为：万科金域蓝湾房地产公司与被告签订的《广东省商品房买卖合同》、原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合同合法有效，具有法律约束力。双方应按合同约定行使权利、履行义务。涉讼房屋交付时间为2012年6月30日，被告应自2012年7月1日起向被告支付涉讼房产的物业服务费，原告主张被告未支付2013年7月1日至2015年11月30日的物业服务费及2012年7月1日至2015年3月31日的公摊电费895.33元，证据充分，而被告没有出庭应诉，也未就其是否交费进行举证，故本院采信原告的主张，被告应支付上述期间的7210.24元（114.05平方米×2.18元／月／平方米×29）、公摊电费895.33元。被告拖欠物业服务费的行为已构成违约，应承担违约责任。根据《前期物业管理服务协议》约定业主或物业使用人应于偶数月的15日前交纳上月与本月的物业服务费，下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的0.5‰向原告支付违约金，故被告应在偶数月15日前缴纳涉讼房屋上月与本月的物业服务费，本院确定被告应以497.26元（114.05平方米×2.18元／月／平方米×2）为本金从2012年9月起每个奇数月1日起按日利率万分之五计付违约金予原告，并以248.63元（2015年11月的物业管理费）为本金从2016年1月1日起按日利率万分之五计付违约金予原告。原告请求从被告拖欠物业服务费的次月起分别计算违约金，不符合合同约定，且该计算方法会导致被告所负担的违约金增加，故本院不予支持。至于原告主张的公摊电费违约金，根据《前期物业管理服务协议》约定业主须如期支付原告所垫付的电费，逾期按日万分之五计算违约，原告主张截止至2015年11月30日的违约金为224.47元，且提交了计费清单，被告未到庭提出反驳，故本院对已产生的违约金予以确认，自2015年12月1日起的公摊电费违约金应按日万分之五继续计算。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《广东省物业管理条例》第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈志义应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2015年11月30日的物业服务费7210.24元予原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司；二、被告陈志义应以497.26元为本金从2013年9月1日、2013年11月1日、2014年1月1日、2014年3月1日、2014年5月1日、2014年7月1日、2014年9月1日、2014年11月1日、2015年3月1日、2015年5月1日、2015年7月1日、2015年9月1日、2015年11月1日起各至付清款项之日止按日利率万分之五计付违约金予原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司；并以248.63元为本金从2016年1月1日起至付清款项之日止按日利率万分之五计付违约金予原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，违约金与上述第一项物业服务费一并给付；三、被告陈志义应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2013年7月1日至2015年3月31日的公摊电费895.33元及截止至2015年11月30日的违约金224.47元予原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司，并支付以895.33元为本金自2015年12月1日起至付清款日止按日万分之五计算的违约金；四、驳回原告深圳市万科物业服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付还予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员　　冼文舜二〇一六年一月十五日书记员　　余瑞珠更多数据：搜索“”来源：