（2015）盘法民初字第2423号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-08
案件名称
邓群美与何翔宇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市盘龙区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓群美,何翔宇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十八条
全文
昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2015）盘法民初字第2423号原告邓群美，女，彝族，1964年6月22日出生，云南省昆明市人，住昆明市盘龙区，身份证号码：XXXXX。委托代理人陈彪，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。被告何翔宇，男，汉族，1990年2月26日出生，云南省昆明市人，住昆明市五华区，身份证号码：XXXXX。委托代理人王东，云南天戈法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告邓群美诉被告何翔宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月16日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2015年12月1日公开开庭进行了审理。原告邓群美及委托代理人陈彪、被告何翔宇及委托代理人王东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：原告将其所有的坐落于盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园（即葵花公社）4幢4-9号商铺出租给被告使用，租期5年，即2015年3月13日起至2020年3月13日止，第一年租金为每月5400元，每月月租金按照600元递增，被告只交了2015年3月13日起至2015年9月12日的租金，从2015年9月13日开始租金一年一次付清。原告让被告交2015年9月13日起至2016年9月12日的租金，被告说不租铺面了，但铺面一直被被告占用。至今被告未交纳租金，且被告在使用铺面过程中还将门面损坏，也没有按时交水电费。原告请求法院判令：1、解除原、被告于2015年3月13日签订的《房产租赁合同》及判令被告腾房并将位于盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园（即葵花公社）4幢4-9号商铺归还原告；2、被告向原告支付租金，自2015年9月13日至实际腾房之日止，按照合同约定每月6000元计算，房屋占用费按照房产租赁合同约定的租金计算；3、被告向原告赔偿违约金72000元及支付水费33.6元、电费229.78元及电费违约金6.43元；4、被告对盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园（即葵花公社）4幢4-9号商铺门面进行修缮恢复原状；5、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：第一，租赁合同实际上已经经双方协商一致解除，因此对原告诉请的违约金及房租，不应当得到支持；第二，对于水电费、物管费、电费违约金，被告已经补交完毕；第三，对于恢复原状，现房屋的现状并没有损害房屋设施，不存在修缮的问题；第四，本案诉讼费不应由被告承担，原告诉请是无中生有，不是被告导致的，因此被告不应承担诉讼费。原告提交了以下证据：1、房产租赁合同，用于证明原、被告于2015年3月13日签订了租赁合同；2、云南电网公司昆明供电局停电通知单，用于证明被告未缴纳电费；3、昆明通用水务自来水有限公司水费通知单，用于证明被告未缴纳水费；4、证明，用于证明联盟镇廖家庙二环路旁葵花公社4-9商铺就是廖家庙股份合作社旁银河春晓花园4-9商铺；5、照片，用于证明2015年9月8日被告租用的商铺整体完好；6、照片，用于证明到2015年10月13日，被告在租用该商铺期间将商铺上方及左右两侧损害、左右两边玻璃门的扶手弄坏、商铺上方的广告牌拆除，将商铺门牌号4-9牌子拆除；7、房产证，用于证明原告系该铺面产权人。被告对以上证据真实性无异议，但对证据6的证明目的不认可，认为被告未损害房屋设施及设备，预留的洞口是为了将来租房的人方便安装广告牌。被告提交了以下证据：1、被告身份证；2、付款凭条，证明被告支付了半年房租；3、通话记录、短信记录、录音，证明双方于2015年8月11日约定解除房产租赁合同；4、物业管理费收据、水电费支付凭条，用于证明被告已经支付了水电费；5、荣成房产房源信息，证明原告于2015年8月10即将诉争房屋交由中介出租。原告对证据1、2真实性无异议；证据3通话记录没有移动公司盖章，该通话清单上也没有显示被告手机号码，三性不认可。短信记录没有提交移动公司所打的原被告短信来往流水清单，三性不认可。录音没有移动公司的通话清单和盖章，没有翻译成书面文字，三性不认可；证据4，被告出示的是复印件，没有供电局和水务公司的盖章，三性不认可，如果被告的确缴纳了水电费，也是在原告起诉之后才交的；证据5，三性不认可，该信息只是电脑截屏，属于复印件，没有原件予以核对，没有中介公司的盖章，三性不认可。被告申请证人张天岛出庭作证，证人张天岛陈述：2015年10月30日当天，被告打电话给我说原告起诉的事情，让我一起把铺面钥匙送过去，钥匙送过去之后原告收下了，之后的事情不清楚。本院认为原告提交的证据及被告提交的证据1、2，因双方认可真实性，本院予以采信。对于被告提交的证据3通话记录和录音，结合原、被告使用的电话号码及录音音频文件，可以采信该证据。但对短信记录，无法看出是原告电话号码发出的，但结合庭审原、被告的陈述，可以采信双方因房屋租金协商的事实，本院可以采信。对于证据4，水电费被告确已支付，本院予以采信。证据5系电脑截屏，不符合证据客观性的特征，本院不予采信。原、被告对证人张天岛的陈述真实性无异议，只是原告认为2015年10月30日其收下铺面钥匙后又在当日下午将钥匙还给被告。本院确认以下案件事实：昆明市盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园4幢4-9号商铺产权人为原告。原告与被告于2015年3月13日签订《房产租赁合同》，约定原告将坐落于昆明市盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园4幢4-9号商铺租赁给被告使用，租期从2015年3月13日起至2020年3月13日止。第一年租金为每月5400元，年租金分两次交清，租房押金5000元。此后每一年每月月租金按照600元递增。租赁期间，双方都不得无故解除合同，否则违者处以年租金的百分之一百作为赔偿。实际因该铺面系被告从张天岛处转租，原、被告双方继续履行合同租期，从2015年3月13日到9月12日，每月租金是5400元，2015年9月13日起每月租金是6000元。被告支付了2015年3月13日起至2015年9月12日半年的租金32400元后，被告向原告协商不想继续履行合同，双方因此产生纠纷，被告搬离了该铺面。原告诉至本院后，被告于2015年10月30日将该铺面钥匙交还原告，原告又于当日下午将铺面钥匙还给被告。同时，被告缴纳了该铺面2015年8月电费257.35元，2015年10月电费102.57元，2015年10月水费35元。被告搬离该铺面后，将该铺面门面的广告牌拆除，并损毁了该铺面的门牌号。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同在依法成立以后，对当事人具有法律约束力，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，原告依约将房屋交付被告使用后，被告应根据合同约定的方式和期限向原告支付租金。本案所争议的焦点是，在合同的履行过程中，租赁合同解除是否是协商一致的解除？被告是否对该租赁铺面造成损害？根据《中华人民共和国合同法》规定的合同自愿原则，当事人不仅享有自愿订立合同的权利，同时也享有协议解除合同的权利。在合同成立以后，履行过程中，双方当事人可以协商，在达成一致意见的基础上，解除合同。原告认为是被告提前退租行为导致违约，而被告认为是原、被告协商一致而解除租赁合同。但从本案中审理的事实及证据可以查明，被告在租赁合同履行半年后，由于自身的情况作出解除合同的意思表示，并告知原告，原告并没有做出明确同意解除合同的意思表示，被告就搬离该铺面，并拆除广告牌，导致该铺面外观造成损坏，门牌号损毁，从被告提交的录音和短信记录，也无法证明原、被告租赁合同的解除是双方协商一致的解除，只能证明双方对终止租赁合同进行过协商，因此，被告是在履行租赁合同中中途终止合同。被告在2015年10月30日将铺面钥匙交回原告，原告收下，虽然在下午原告又将钥匙还给被告，但从原、被告的行为，双方均有解除租赁合同的意思表示，考虑到公平原则，该时间应视为该铺面租赁合同的解除时间，双方租赁合同于该时间已经解除，由于被告已经搬离该铺面，不存在被告腾房的问题。同时因双方约定的租金为每月6000元，截止2015年10月30日，被告应支付原告铺面占用租金9600元。关于违约金，因被告解除租赁合同，应承担相应的违约责任，对原告要求对方承担一年租金违约金72000元的诉讼请求，由于租赁合同违约金的约定显属过高，依照法律的规定，本院予以调整，支持原告一个月半月的租金损失9000元。关于水电费被告已经缴纳，本院不再裁判。原告要求的铺面门面修缮的诉讼请求，从原告提交的两张照片对比可以看出，因被告拆除广告牌确实造成原告门面的损毁，对于被告的行为已经造成原告财产的损害，被告应当承担修复的责任，原告的该项诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、原告邓群美与被告何翔宇签订的《房产租赁合同》于2015年10月30日解除；二、被告何翔宇于本判决生效之日起十日内支付原告邓群美租金人民币9600元；三、被告何翔宇于本判决生效之日起十日内支付原告邓群美违约金人民币9000元；四、被告何翔宇于本判决生效之日起十日内将昆明市盘龙区廖家庙股份合作社旁银河春晓花园4幢4-9号商铺门面进行修缮恢复原状；五、驳回原告邓群美的其他诉讼请求；案件受理费人民币1767元由原告邓群美承担人民币900元，被告何翔宇承担867元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长 邓新萍人民陪审员 刘秋琼人民陪审员 周 敏二〇一六年一月十五日书 记 员 张 欣 更多数据：