（2015）清中法民一终字第567号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2018-07-18

案件名称

欧炳容、清远市ＸＸ房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省清远市中级人民法院

所属地区

广东省清远市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

欧炳容,清远市ＸＸ房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省清远市中级人民法院民事判决书（2015）清中法民一终字第567号上诉人（原审被告）：欧炳容，男，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：清远市ＸＸ房地产开发有限公司，住所地：清远市清城区。法定代表人：余德全，该公司总经理。委托代理人：郑崇伟，广东金亚律师事务所律师。委托代理人：黄艳明，广东金亚律师事务所律师。上诉人欧炳容因与被上诉人清远市ＸＸ房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服清远市清城区人民法院（2015）清城法民二初字第122号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年4月26日，清远市ＸＸ房地产开发有限公司与欧炳容签订《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》，约定欧炳容拟提供给清远市ＸＸ房地产开发有限公司拆迁的房屋位于清城区东城街道澜水村委会增强七村村民小组，拆迁红线范围平面图中编号为43号；房屋及附属物产权权属为欧炳容所有；村中所有属下房屋必须全部签订拆迁协议折现后才可以参加抽签分配物业；拆迁补偿费用合计390527.64元，欧炳容承诺在清远市ＸＸ房地产开发有限公司付清该款项后，该房屋及附属物的所有权归清远市ＸＸ房地产开发有限公司所有，并在收到补偿款后十天内自行搬迁完毕，房屋交由清远市ＸＸ房地产开发有限公司拆除，如欧炳容未能如期搬迁完毕，视为欧炳容委托甲方无偿拆除；双方签订本协议之日，欧炳容须将拟拆迁房屋的土地使用证原件交清远市ＸＸ房地产开发有限公司留存备案；欧炳容搬空被拆除房屋之日起十天内清远市ＸＸ房地产开发有限公司一次性补偿乙方600元/户临时过渡搬迁费，自行安置的欧炳容签订并交出房屋之日起，清远市ＸＸ房地产开发有限公司按年度一次性向欧炳容支付过渡期临时安置住房租金每人每月300元直至欧炳容受领应补偿的物业房屋之日起三十天为止。2012年4月25日，清远市ＸＸ房地产开发有限公司、欧炳容双方对涉案房屋的补偿明细进行了确认，并制作了《房屋拆迁补偿标准清单》。该清单上详细列明被拆除房屋及其附属物每个项目的面积、单价及金额。欧炳容确认已收到清远市ＸＸ房地产开发有限公司支付的房屋拆迁补偿款390527.64元，并在《支款证明单》上签名确认收款。欧炳容在答辩中提及的清远市ＸＸ房地产开发有限公司与村民小组签订的合同书，系由清城区东城街道澜水村委会增强七村民小组与清远市ＸＸ房地产开发有限公司于2010年6月22日签订的。该合同约定要拆除村中的房屋另行签订每户拆迁补偿总金额协议。双方约定由拆除村中第一座房屋之日起全村房屋在六个月内完成补偿拆除，同时由安置户自行选择每户以套内面积4000元/平方米折现50平方米或100平方米住房给安置户，其余未折现面积待交楼日另行分配；被安置的村民由村小组集体集中一起抽签分配到户。清远市ＸＸ房地产开发有限公司的法定代表人余德全在2012年5月5日向欧炳容出具《承诺书》，内容为：“本人承诺欧炳容其儿子在20天内办理欧浩全迁回增七村。”欧炳容主张，清远市ＸＸ房地产开发有限公司的法定代表人为使欧炳容能签订房屋拆迁协议，在签订协议前对欧炳容代表公司作出上述承诺，后因一直未能办妥迁回事宜，在欧炳容一再要求下立写了该《承诺书》。清远市ＸＸ房地产开发有限公司认为该《承诺书》系余德全个人承诺，与公司无关，也与欧炳容履行《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》无关。欧炳容与其前妻温四女于2011年4月7日登记离婚。涉案房屋系宅基地上建筑，其所在宅基地的登记土地使用者为欧炳容本人。原审法院认为，欧炳容对其与清远市ＸＸ房地产开发有限公司签订的《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》并收取了相应房屋拆迁补偿款的事实无异议。本案争议焦点在于欧炳容拒绝交付房屋给清远市ＸＸ房地产开发有限公司拆迁的理由是否成立。首先，欧炳容抗辩，清远市ＸＸ房地产开发有限公司未履行其与澜水村委会增强七村民小组签订的合同支付安置户折现补偿，且未确定补偿物，故不同意拆除房屋。经查，清远市ＸＸ房地产开发有限公司与澜水村委会增强七村民小组所签订的合同是双方就拆迁补偿给村民的标准及方法达成的协议，仅与村民或安置户的人数或所拥有房屋的面积有关。而根据涉案《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》及《房屋拆迁补偿标准清单》的内容，《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》中约定的拆迁补偿款系针对被拆迁房屋的实际价值因拆除而作出的补偿。即清远市ＸＸ房地产开发有限公司与澜水村委会增强七村民小组所签订的合同与涉案《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》，两份合同所针对的补偿客体是不一样的，属两个不同的合同关系。欧炳容不能以清远市ＸＸ房地产开发有限公司未全面履行与澜水村委会增强七村民小组所签订的合同，而拒绝履行涉案的《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》。若欧炳容认为，清远市ＸＸ房地产开发有限公司未能履行与澜水村委会增强七村民小组所签订的合同，可另行提起诉讼主张权利。其次，欧炳容抗辩，清远市ＸＸ房地产开发有限公司没有支付2014年11月以后的过渡期补偿租金，故不同意拆除房屋。根据《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的约定，欧炳容本应在收到补偿款后10日内（2012年5月6日前）搬离涉案房屋，当时清远市ＸＸ房地产开发有限公司并无拖欠过渡期补偿租金的行为。而且，清远市ＸＸ房地产开发有限公司在《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》中的主要义务是支付拆迁补偿款，该合同主义务清远市ＸＸ房地产开发有限公司已经履行完毕，欧炳容也应当履行其合同主义务——交付拆迁房屋给清远市ＸＸ房地产开发有限公司。再次，欧炳容抗辩，其同意签订《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的前提系清远市ＸＸ房地产开发有限公司的法定代表人余德全代表清远市ＸＸ房地产开发有限公司向其承诺将欧炳容儿子的户口迁回澜水村委会增强七村。但从《承诺书》的内容看，余德全系以其个人口吻作出的承诺，且《承诺书》中未载明可体现该承诺与《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》相关的词句，因此原审法院无法确认该承诺系《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的先行义务。再者，户口迁移涉及国家法律法律法规及相关政策，并非个人能任意处理的民事行为，若该《承诺书》中所载户口迁移之事触及违反法律法规的行为，也不能作为合同履行的先行条件。最后，欧炳容抗辩，拆迁房屋系其与前妻温四女的夫妻共同财产，《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》未经温四女同意签名，不生效。欧炳容早在签订《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》一年前已与温四女离婚，涉案房屋所在土地的登记权属人为欧炳容个人。因此，清远市ＸＸ房地产开发有限公司以集体土地建设用地使用证确认地上房屋为欧炳容个人所有，并无过错。若温四女认为欧炳容私自处理婚姻期间的夫妻共同财产造成温四女的损失，其可通过离婚后财产纠纷处理相关途径向相关责任方追偿。至于欧炳容还提及其孙子的补偿、旅游津贴等，均未在《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》中约定，欧炳容以此抗辩拒绝履行合同责任，没有法律依据。综上所述，欧炳容拒绝交付涉案拆迁房屋给清远市ＸＸ房地产开发有限公司，没有法律及合同依据。清远市ＸＸ房地产开发有限公司要求欧炳容交付位于清远市清城区东城街道澜水村委会增强七村，拆迁红线范围平面图编号43号的房屋给清远市ＸＸ房地产开发有限公司拆除，事实及法律依据充分，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，作出如下判决：欧炳容在判决生效之日起15日内将位于清远市清城区东城街道澜水村委会增强七村，拆迁红线范围平面图编号43号的房屋给清远市ＸＸ房地产开发有限公司拆除。案件诉讼费100元，由欧炳容负担。宣判后，欧炳容不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人清远市ＸＸ房地产开发有限公司的诉讼请求。主要事实与理由：1、被上诉人的法定代表人余德全没有履行《承诺书》，承诺书与拆迁协议密不可分，如果没有承诺书，上诉人就不会签订拆迁协议书。要求被上诉人履行承诺书上的约定。2、被上诉人没有按其与村民小组签订的合同动作，上诉人要求保留100平方米住房及车位一个，其余物业折现。3、上诉人两间房屋已被拆除一套，为何不给付上诉人过渡期租金？4、要求追回余德全承诺迁回上诉人儿子户口时转交的5000元及一切资料。5、关于旅游的问题，被上诉人曾先后组织村民两次上京旅游，但到第三批却剥夺其权利，而且口头承诺没有报名者，每人可发回1000元，但至今却石沉大海。6、上诉人在工商局查询不到被上诉人的工商登记资料，被上诉人没有向上诉人出示过征收拆迁的相关审批手续。被上诉人清远市ＸＸ房地产开发有限公司答辩称：1、被上诉人是经三旧改造办批准，对澜水村委会五、六、七村进行改造，被上诉人与上诉人所在的村签订相关的安置合同。之后，被上诉人也与上诉人签订房屋拆迁合同，并且支付了补偿款项给上诉人，而上诉人拒绝交付协议书中的房屋属于一种违约行为。一审的判决认定事实清楚，证据充分。2、上诉人在上诉状中提出的几个理由均与双方签订的协议无关，请二审法院依法驳回其上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。上诉人与被上诉人签订的《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》是双方自愿签订，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按协议内容执行。根据《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》约定，上诉人同意被上诉人拆迁涉案房屋，并由被上诉人向其支付拆迁补偿款390527.64元，上诉人在收到被上诉人支付的拆迁补偿款十日内自行搬迁完毕，将房屋交由被上诉人拆除。上诉人对已经全部收取被上诉人支付的补偿款的事实无异议，因此，被上诉人已经履行了其约定的义务，上诉人亦应按约定履行其交付房屋的义务。原审判令上诉人将房屋交付被上诉人拆除，符合双方的约定，并无不当，本院依法予以维持。上诉人称被上诉人的法人代表余德全所立具的《承诺书》是双方签订《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的附属条件，但《承诺书》与《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的内容均没有反映将上诉人儿子户口迁入上诉人所在村集体是上诉人同意拆迁的前提。因此，上诉人此节上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。至于上诉人要求被上诉人的法人代表余德全退回5000元及相关资料，不属于本案房屋拆迁安置补偿合同纠纷的审查范围，上诉人可向余德全另行主张权利。上诉人要求保留100平方米住房及车位一个，其余物业折现，上诉人一审对此没有提起反诉，其二审期间提出此节上诉理由，属于新的诉讼请求，本院在本案中不宜一并审查，上诉人可与被上诉人另行协商处理或另案主张权利。上诉人主张的过渡期租金的问题，过渡期租金是用于支付上诉人因搬离被拆迁的住房而临时租赁房屋所产生的租金，换言之，过渡期租金应以上诉人搬离被拆迁的房屋为前提。根据《房屋拆迁补偿及临时安置协议书》的约定，被上诉人于2012年4月25日向上诉人付清拆迁补偿款390527.64元，上诉人应当于2012年5月6日前搬空房屋并将房屋交给被上诉人拆除，但上诉人至今仍未搬迁完毕，仍然居住在需要拆迁的房屋内，由于上诉人未履行其先行义务，其要求被上诉人支付过渡期租金并拒绝交付房屋给被上诉人拆除，缺乏依据，本院不予支持。上诉人没有证据证明被上诉人需要另行补偿旅游费，依法应当承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人欧炳容的上诉理由不成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由欧炳容负担。本判决为终审判决。审　判　长　　谢伟诚审　判　员　　张廷青代理审判员　　刘永戈二〇一六年一月十五日书　记　员　　李慧玲附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。关注公众号“”