（2015）青民一初字第1722号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-13

案件名称

赵瑞昌与陈雪、梁芳富房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市青秀区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵瑞昌,陈雪,梁芳富,曾宁,赵勇,赵红

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第六十条第一款，第六条，第八条第一款

全文

广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民事判决书（2015）青民一初字第1722号原告赵瑞昌。委托代理人李见国，广西桂新律师事务所律师。被告陈雪，与梁芳富为夫妻关系。被告梁芳富。两被告共同委托代理人徐新宁，广西邦泰律师事务所律师。两被告共同委托代理人陆宇玲，广西邦泰律师事务所律师。第三人曾宁。第三人赵勇。第三人赵红。原告赵瑞昌与被告梁芳富，第三人曾宁、赵勇、赵红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法指定审判员，适用简易程序公开开庭进行审理。原告赵瑞昌及其委托代理人李见国，被告陈雪、梁芳富的共同委托代理人徐新宁、陆宇玲，第三人曾宁、赵勇、赵红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵瑞昌诉称，2006年3月10日，原告、第三人曾宁、赵勇、赵红与广西壮族自治区工商行政管理局（以下简称区工商局）签订《职工市场运作建房合同》，约定由原告购买位于南宁市怡宾路1号区工商局2号楼17层2号市场运作集资房指标，该房建筑面积共200平方米，停车位面积33平方米，杂物房面积46平方米。2006年10月28日，原告与二被告签订《转让广西工商局单位集资建房指标合同》，由原告将上述房屋转让给二被告，并在合同中约定了具体的付款方式。合同签订后，第三人知晓后均表示反对，认为原告未经第三人同意即卖房，侵犯了他们的合法权益。被告已拥有单位集资房，现购买涉案集资房未经得区工商局同意，属自治区下发的文件中规定的违规多占住房，故原告与被告签订的合同应属无效。原告遂多次书面和口头向被告提出解除合同，返还被告已支付的转让费及房款、装修费用等要求，被告陈雪于2010年12月下旬复函原告基本同意原告的要求，但随后二被告又反悔。故为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：一、确认原告与两被告于2006年10月28日签订的《转让广西区工商局单位集资建房指标合同》无效；二、由两被告返还南宁市怡宾路1号广西区工商局宿舍楼2楼17层2号房给原告；三、原告返还被告已付房款560000元；四、原告返还被告已付的指标转让费168000元；五、原告支付两被告装修费120000元；六、本案诉讼费用由两被告承担。庭审中，经本院释明，原告变更第一项诉讼请求为：一、解除原告与两被告于2006年10月28日签订的《转让广西区工商局单位集资建房指标合同》。被告陈雪、梁芳富共同辩称，原、被告是在自愿、平等的基础上签订转让合同，未违反法律、法规的强制性规定，应为有效。原告对涉案房屋的购买资格已经过广西区住房改革委员会审核通过，不属于违规多占住房清退房屋的对象，则两被告通过原告转让购房指标的方式购买涉案房屋符合规定，不存在多占国家和单位有限土地资源的行为。原告转让购房指标，是对其债权进行处分的行为，被告亦向原告支付了转让款168000元，双方签订合同的目的已经实现，现原告主张被告购买房屋不符合规定，且原告未经过第三人同意转让购房指标，属无权处分，实际上是因本案房屋市场价值上升，为获利而违约，原告的行为违背诚实信用，不利于市场交易秩序的稳定。综上，原告的各项诉请无事实和法律依据，不应得到支持。第三人曾宁、赵勇、赵红共同陈述称，原告转让涉案房屋未经过第三人同意，故转让协议无效，同意原告的各项诉请。经审理查明，2006年3月10日，原告（乙方）与区工商局（甲方）签订《职工市场运作建房合同》，约定甲方负责组织职工筹集资金按市场运作方式建设住房并持有关资料为职工办理《房屋所有权证》，所需费用由乙方承担。乙方的住房为2号楼17层2号，房屋建筑面积200平方米，停车位面积33平方米，杂物房面积46平方米。实际面积以房产部门核定为准。建房总价款为670000元。合同签订后，原告分别于2005年7月11日、2006年3月29日、2006年10月9日向区工商局支付购房款共计205000元，区工商局为此出具收据三份（4442013、4442426、4443134）。2006年10月28日，原告（甲方）与被告陈雪、梁芳富（乙方）签订《转让广西区工商局单位集资建房指标合同》（以下简称“转让建房指标合同”），约定甲方自愿把本单位（南宁市怡宾路1号广西区工商局内）集资建房指标（2号楼3户型第17层200平方米5房2厅住房一套，包括车位、杂物间或商铺各一）转让给乙方。合同约定：1、合同签订后，乙方负责按建房单位规定的时间、金额及时交付集资建房所需的一切资金（包括定金和各期房款），交款收据或发票由乙方保存。2、乙方支付现金人民币168000元给甲方，作为甲方转让集资建房指标方面的全部补偿（签订本合同后即付完毕）。甲方前期垫付的建房款也在签订本合同时，由乙方一次性现金支付给甲方。甲方即把前期垫付的建房款的收款收据或发票交由乙方保存。……4、房产证费用由乙方支付，房产证归乙方所有。一旦建房单位允许办理过户手续，甲方必须按乙方要求及时主动协助乙方办理房产证的房产产权人名字变更手续。由变更产生的相关费用由乙方支付。5、甲方同意转让该房产指标后签订本合同，同时乙方把转让金支付完毕，不论房产证产权人更名与否，甲方与此房产权及使用权（包括车位、杂物间或商铺）再无任何关系，房屋与车位、杂物间或商铺的产权与使用权完全归属乙方所有，与甲方无关。6、转让金和购房款交付后，车位、杂物间或商铺的面积增大或减少与甲方无关；无论实际房价升降或单位如何运作，如将车位、杂物间或商铺统一出租或转让，经营、转售等所得利益归乙方所有，与甲方无关，双方均不得再就补偿、产权、更名等问题产生异议。2006年11月9日，被告陈雪向原告支付转让房屋指标款168000元，原告向被告出具《收条》。当日，原告将前述已付购房款的三份收据（4442013、4442426、4443134）交给两被告，并出具《说明》，内容为：本人转让房屋指标前已交付局财务处之首付款人民币205000元，转让后梁芳富、陈雪同志已将上述款退还给本人，同时本人也已将交付上述款项之单据共三张（计人民币205000元整）交由梁、陈保管。特此说明。2007年1月31日至2010年12月10日期间，被告陈雪、梁芳富分六次以原告赵瑞昌的名义向区工商局交付房款共计477000元，区工商局均向两被告出具了《收款收据》。2010年12月10日，原告向被告发《通知》，内容为：2006年10月28日，我方与你方口头达成的有关转让南宁市怡宾路1号2号楼17层2号房事宜，现因形式不符合国家法律法规和相应政策，我已于2010年3月6日通过你单位同事转告你，并得到你们默许，现特书面函告，并确认，该房定价560000元，你方支付我方合计373000元，加上你方装修花费约100000元。你方退房后，本人应返还你们的购房款560000元、转让费168000元、装修款100000元及上述款项的银行利息。由本人收回该房并解除合同。此后，原告要求两被告返还涉案房屋，并退还两被告支付的指标转让费及购房款、装修费与两被告协商未果，诉至法院，提出前述诉请，两被告应诉后答辩如前。诉讼过程中，原告赵瑞昌于2015年10月20日向本院申请与被告陈雪、梁芳富及第三人曾宁、赵勇、赵红进行庭外调解，被告陈雪、梁芳富，第三人曾宁、赵勇、赵红均明确表示同意与原告赵瑞昌调解，本院给予各方三个月的调解期，在上述期限内，各方未达成一致的调解意见。另查明，原告提交的《转让建房指标合同》甲方签名处仅有原告赵瑞昌本人的签名，被告提交的《转让建房指标合同》甲方签名处有原告赵瑞昌、第三人赵勇、赵红的签名；第三人赵勇、赵红分别认可该签名系其本人所签。再查明，原告提交一份被告陈雪署名、落款时间为2010年12月20日的《复函》，主张被告陈雪、梁芳富已同意解除双方签订的转让建房指标合同，原告需返还两被告支付的560000元、转让费168000元，装修费120000元及上述款项的银行利息。被告陈雪对《复函》上的签名不予认可，向本院申请对该签名进行笔迹鉴定，并为此支付鉴定费5000元。本院依法委托广西公明司法鉴定中心对该笔迹进行鉴定，该中心于2015年10月23日作出桂公明司鉴文字（2015）第272号《司法鉴定意见书》，鉴定结论为：检材标注时间2010年12月20日《复函》内函告人“陈雪”签名及“2010年12月20日”手书字迹与样本文件内同名签名及手书时间字迹不是同一人所写。又查明，原告提交的《职工市场运作建房合同》上共有人处有第三人曾宁、赵勇、赵红签名。广西区工商局办公室作为存档的《职工市场运作建房合同》合同中，共有人处仅有赵勇、赵红签名。还查明，原告与第三人曾宁于2007年3月9日登记结婚。本院认为，一、关于本案转让建房指标合同的法律效力如何认定的问题。民事法律行为以意思表示为要素，本案中，原告赵瑞昌作为区工商局职工，在获得单位的市场运作建房资格后，于2006年10月28日与被告陈雪、梁芳富在平等、自愿协商的基础上订立指标转让合同，原告将其向单位购买市场运作房及车位的资格转让给两被告，两被告亦依约向原告支付转让费、向单位交纳建房款。依据上述事实，原告与两被告之间转让涉案房屋的意思表示真实。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项虽规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，但究其立法本意是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为的一种限制。而在本案中，建房指标转让合同签订时，涉案房屋并未竣工验收，亦未办理房屋权属证书，可见原告赵瑞昌对协议书指向的市场运作房享有的权利仅是资格权利，系一种期待利益，本质上属于债权范畴，原告可以转让；况且，市场运作建设住房系参照商品房建设的相关规定执行，而我国目前法律、行政法规及司法解释亦无禁止市场运作房买卖及以此类房屋为买卖对象的合同应认定为无效的明确规定，该住房转让协议亦不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形。因此，本案转让建房指标合同应合法有效，对原、被告均具有法律约束力，双方均应恪守履行。二、关于本案转让建房指标合同是否应予解除的问题。原告以涉案房屋上有共有权人曾宁、赵红、赵勇，从而主张原告系无权处分，本案转让建房指标合同应予解除。结合现有证据来看，区工商局办公室存档的《职工市场运作建房合同》中共有权人处只有赵勇、赵红签名；转让建房指标合同上亦有共有权人赵红、赵勇签字确认，视为第三人赵勇、赵红同意原告转让涉案房屋指标。第三人曾宁于2007年3月9日与原告登记结婚，在原告与区工商局签订《职工市场运作建房合同》及与被告陈雪、梁芳富签订转让建房指标合同时不是涉案房屋共有权人，因此，原告关于其签订转让建房指标合同系无权处分的主张，本院不予认可。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，被告陈雪、梁芳富已依约支付了168000元作为原告转让涉案房屋指标的补偿，同时按照区工商局的规定交纳了房款，未出现违约行为，因此，原告要求解除转让建房指标合同的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，因本案转让建房指标合同不应予以解除，故原告要求被告陈雪、梁芳富返还涉案房屋，并由其向两被告返还指标转让费、房款及装修费的诉请，本院不予支持。关于本案鉴定费用问题，本院依法委托广西公明司法鉴定中心作出的鉴定意见书，程序合法，结论客观、科学，原、被告均表示对鉴定结论无异议，故对鉴定结论的证明力，本院予以确认。因该鉴定结论对原告不利，则由此产生的鉴定费用5000元，应由原告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告赵瑞昌的全部诉讼请求。本案受理费6140元，鉴定费5000元，两项合计11140元，由原告赵瑞昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判员　范　俪二〇一六年一月十五日书记员　郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。来源：百度搜索“”