（2015）苏中民终字第05380号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
冯克松与江苏顺利投资有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
冯克松,江苏顺利投资有限公司,颜文强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05380号上诉人（原审原告）冯克松。委托代理人王海伟，浙江海威律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江苏顺利投资有限公司。原审第三人颜文强。上诉人冯克松因与被上诉人江苏顺利投资有限公司（以下简称顺利公司）、原审第三人颜文强房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第00965号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年12月31日，顺利集团有限公司委托顺利公司全权管理顺利集团有限公司所有的坐落在盛泽镇荷花村8、11组，房产证号为吴房权证盛泽字第××号的房产，管理范围：代为出租、收取租金等相关费用。2012年8月9日，冯克松与顺利公司签订了《房屋租赁合同》，该合同约定：由冯克松租赁位于盛泽镇西二环路88号院内的顺商02幢西1号房屋，建筑面积约250平方米，租赁期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止；每年每平方米租金300元（不含税），年租金75000元，后期租金在上年租金基础上每年递增10%；冯克松向顺利公司交纳水电费保证金（押金）10000元，诚信经营保证金20000元；冯克松租赁房屋后，不得将房屋私自转租，若要转租，需向顺利公司提出书面申请，顺利公司同意后方能转租；水电费、物业管理费（每年4500元）等各项费用由冯克松承担，水电费按国家规定的标准加上公摊费后计取，每月28日前交纳；冯克松租赁后，对房屋进行装修时，必须经过顺利公司对装修方案认可后方可施工，装修费用由冯克松承担，如冯克松未经顺利公司认可擅自施工，并对建筑物进行改动的，顺利公司有权阻止施工，并终止合同的履行，冯克松赔偿顺利公司由此造成的一切经济损失；租赁期内冯克松必须合法经营；租赁期满后冯克松可搬走动产设施，不动产的装修设施无偿地归顺利公司所有，否则，顺利公司有权要求冯克松将租赁的房屋恢复原状；违约责任为违约方赔偿对方年租金的10%作为补偿。合同还对其他方面进行了约定。2012年8月25日，顺利公司收到房租金75000元、水电费押金10000元、诚信经营保证金20000元、物业费4500元，顺利公司开具了三份收款收据，收款收据上的交款单位为顺商02﹟幢西1﹟冯克松。苏州市吴江工商行政管理局于2012年10月9日核发给冯克松营业执照，名称为吴江市盛泽镇金鑫缘超市。营业执照上经营场所为盛泽镇荷花村8、11组2幢，经营范围及方式：许可经营项目为预包装食品兼散装食品、烟（凭许可证经营）零售；一般经营项目为日用品、水果零售。2012年9月10日，冯克松将向顺利公司租赁的上述房屋转租给颜文强，并签订了《转租合同》，该合同约定：租赁期限自2012年9月10日至2015年8月9日止；每年每平方米租金340元（不含税），年租金85000元，后期租金在上年租金基础上每年递增10%；双方约定以上金额与冯克松租赁房屋作为交换使用（所有证件属于颜文强）；违约责任：违约方赔偿对方年租金的10%作为补偿。2012年11月19日，颜文强到盛泽工商分局申请办理个体工商户吴江市盛泽镇金鑫缘超市的注销登记、新设立经营者为颜文强的个体工商户营业执照手续。苏州市吴江工商行政管理局于2012年11月23日核发给颜文强个体工商户营业执照，名称为吴江区盛泽镇金鑫缘超市。2013年1月3日，冯克松从顺利公司处复印了房租、物业费、水电费押金和诚信经营保证金收据各一份，冯克松向顺利公司出具了承诺书，承诺书写明：“本人承诺只做冯克松和金鑫缘超市（盛泽店）的经济纠纷的依据凭证，不作对顺利投资公司证据使用，如有对顺利投资公司有损害，一切责任由冯克松负责，此承诺书只作为金鑫缘超市投资凭证（吴江市盛泽镇金鑫缘超市投资使用）”。2013年1月18日，冯克松到盛泽工商分局投诉称：颜文强在未经冯克松授权的情况下，冒充冯克松的签名，把冯克松开设在盛泽镇荷花村8、11组2幢的个体营业执照“吴江市盛泽镇金鑫缘超市”申请注销，并且颜文强提供虚假的租房协议，在相同的地方申请了新的营业执照，要求撤销颜文强申请的“吴江区盛泽镇金鑫缘超市”营业执照，恢复冯克松的“吴江市盛泽镇金鑫缘超市”营业执照。苏州市吴江工商行政管理局经查实，颜文强提供的由经营者签署的个体工商户注销申请书上签名“冯克松”系颜文强伪造……并于2013年2月6日作出了撤销登记决定书，撤销“吴江市盛泽镇金鑫缘超市（注册号320584600592162）、经营者冯克松”2012年11月9日的注销登记；撤销“吴江区盛泽镇金鑫缘超市（注册号320584600602516）、经营者颜文强”2012年11月23日的开业登记。2013年2月21日，冯克松与颜文强发生纠纷后报警，两人被传唤到苏州市吴江区公安局东方丝绸市场派出所，派出所向两人作了询问。冯克松陈述：2012年9月8日，冯克松在盛泽顺利大厦的金鑫缘超市开业，叫颜文强帮冯克松看店，同年12月冯克松要用营业执照办信用卡，发现颜文强擅自把营业执照改掉了，后来冯克松把营业执照改回来了，2013年过完年准备接手这个店，结果颜文强不让冯克松接手，冯克松要取对账单，颜文强不肯给，两人就吵起来了。两人曾经因为金鑫缘超市要办理烟草证签订过一份转租合同，但冯克松只是想把烟草证办下来，并不是真的转租，颜文强也没有履行合同。颜文强陈述：颜明珠是颜文强的姑姑，冯克松与颜明珠以前是合伙做水果生意的。2012年9月左右，颜文强想找店面开超市，就让颜明珠和冯克松帮其找店面。同年9月1日冯克松找到店面，在顺利大厦2幢8-11组，叫金鑫缘超市。当时执照是冯克松帮其办的，名字也是冯克松的，但钱是颜文强他们出的，还与冯克松签了转租合同，也给了冯克松十万元左右的租金。因冯克松的执照没有烟草证，颜文强他们要卖香烟就须重新办证。后来颜文强他们自己去工商局办了营业执照，把冯克松的执照注销了，注销时颜明珠与冯克松说过的，冯克松也同意的，还给了他的身份证复印件，冯克松的名字是颜明珠代签的，现在的执照名字是颜文强。后来工商局跟颜文强说颜文强办的执照要注销，恢复冯克松的执照。2013年2月21日，冯克松就拿着营业执照要收回店，到店里拿了店里的账单和几包中华香烟，并说这店是冯克松的。之后颜文强就报警了。2013年3月，顺利公司对顺商02幢西1号房屋用封条进行封门，冯克松对此在2013年3月4日拍了照片。同年4月顺利公司对顺商02幢西1号房屋内物品进行整理，冯克松在2013年4月15日又拍了照片。另查明，因冯克松欠颜明珠借款14万多元，经浙江省海盐县人民法院判决后，冯克松未按判决履行，浙江省海盐县人民法院强制执行，于2013年10月30日从顺利公司处强制扣划了冯克松的保证金15089元。以上事实，有授权委托书、房屋所有权证，《房屋租赁合同》，房租收据、物业费收据、水电费押金和诚信经营保证金收据，个体工商户营业执照、开业登记通知书、照片，《转租合同》、承诺书、协助执行通知书和诉讼费用专用票据，原审法院调取的派出所的询问笔录、撤销登记决定书、执行裁定书，冯克松的陈述等证据证实。审理中，原审法院向冯克松释明，对于其主张的装修费用冯克松应申请评估，但冯克松表示不申请评估，仅提供了2012年8月8日至2012年12月间购买材料清单、付款的凭证。原审原告冯克松的诉讼请求为：请求依法解除冯克松与顺利公司签订的《房屋租赁合同》，顺利公司返还租金37500元、保证金（水电费和诚信保证金）30000元、赔偿装修费160000元、货物损失200000元、违约金7500元，合计435000元，本案诉讼费用由顺利公司负担。本案争议焦点为冯克松主张的损失是否有依据？如有损失是否应由顺利公司赔偿？原审法院认为，《房屋租赁合同》明确约定冯克松租赁房屋后不得将房屋私自转租，若要转租，需向顺利公司提出书面申请，顺利公司同意后方能转租。但冯克松在2012年9月10日未经顺利公司同意将承租房屋转租给第三人颜文强，违反了《房屋租赁合同》的约定，属于冯克松违约在先，故冯克松应按合同的约定承担违约责任。冯克松的名称为吴江市盛泽镇金鑫缘超市营业执照经营范围有香烟零售事项，冯克松只要到烟草管理部门办理烟草经营许可证即可，无须转租房屋，故冯克松关于只能将房屋转租给颜文强才能办理烟草经营许可证的陈述不符合常理，不具有事实依据。冯克松在2013年1月3日到顺利公司处取《房屋租赁合同》、房租、物业费、水电费押金和诚信经营保证金收据复印件时，顺利公司并未采取封门措施，冯克松可以自由进出超市，随时取回《房屋租赁合同》、房租、物业费、水电押金和诚信经营保证金收据原件，故冯克松关于因顺利公司封门取不到原件的陈述也是没有事实依据的。《房屋租赁合同》是在2012年8月9日签订的，顺利公司在2012年8月25日才收到房租金等，而冯克松在2012年8月8日就去买装修材料，与常理不符。2012年9月10日冯克松已将租赁的房屋转租给了第三人颜文强，按常理2012年9月10日后仍存在装修行为，也与作为转租人的冯克松无关，故冯克松提供的2012年8月8日至2012年12月间购买材料清单、付款的凭证不能证明是冯克松出资为租赁的房屋进行了装修。即使是冯克松出资为租赁的房屋进行了装修，但在法庭向冯克松释明对于主张的装修费用冯克松应申请评估后，冯克松表示不申请评估，故原审法院无法确认相关装修的实际价值。对冯克松主张的装修费160000元，原审法院不予支持。冯克松将从顺利公司处租赁的房屋转租给颜文强，颜文强又到工商行政管理机关申领了个体工商户营业执照，直至2013年2月21日颜文强还在经营超市，在冯克松未提供其对超市内物品享有所有权的证据情况下，通常应推定相关物品应归占有人即当时的经营者所有，故冯克松主张货物损失无事实依据。对于顺利公司收取的租金应否退还给冯克松的问题，因冯克松未经顺利公司同意将所租房屋转租给颜文强，后冯克松与颜文强又发生纠纷，顺利公司为防止财物哄抢采取封门措施，期间经顺利公司催告，至2013年4月15日时冯克松或颜文强仍未对财物进行处置，造成顺利公司无法另行出租房屋收取租金，故从顺利公司封门之日起半年内的租金应由冯克松承担。另，因《转租合同》约定了冯克松向颜文强收取年租金85000元，故冯克松不存在租金的损失。对于水电费押金10000元和诚信保证金20000元，扣除浙江省海盐县人民法院强制扣划了15089元保证金后，只余14911元，顺利公司称已将此款作为租赁期间冯克松应交的水电费和因冯克松违反合同的违约金等费用，但顺利公司未提供冯克松应交纳多少水电费的凭据，故水电费押金10000元应退还冯克松；按合同约定冯克松违约应赔偿顺利公司违约金，而不是由顺利公司赔偿冯克松违约金7500元，故顺利公司将多余的诚信保证金4911元予以扣除符合双方的约定，因此，多余的诚信保证金4911元不应返还冯克松。原审法院认为，即使顺利公司的封门行为虽有不当，但未造成冯克松损失，故冯克松要求顺利公司返还租金37500元、诚信经营保证金20000元，赔偿装修费160000元、货物损失200000元、违约金7500元的请求，原审法院不予支持，顺利公司应退还冯克松水电费保证金（押金）10000元。综上，冯克松、顺利公司之间的房屋租赁合同关系依法成立，且合法有效。双方理应恪守信用，依约履行各自的权利和义务。但冯克松未经顺利公司同意将承租的房屋转租给第三人颜文强，违反了《房屋租赁合同》的约定，其后果应由冯克松承担。现冯克松要求解除合同符合法律规定，应予准许。因冯克松未要求颜文强承担责任，故冯克松与颜文强之间的纠纷本案中不予理涉。对于冯克松与颜文强等人发生纠纷而产生的损失，冯克松可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十条、第十一条、第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，原审法院判决：一、解除冯克松、江苏顺利投资有限公司之间的《房屋租赁合同》。二、江苏顺利投资有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内退还冯克松水电费保证金（押金）10000元。三、驳回冯克松的其他诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7905元，由冯克松负担7855元，江苏顺利投资有限公司负担50元。上诉人冯克松不服上述民事判决，向本院提出上诉称：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、上诉人承租房屋装修期间，因办理烟草许可证的需要，上诉人以颜文强的名义办理，同时伪造了一份转租合同，提交烟草专卖局作为申领材料。上诉人没有收取过颜文强租金，也没有将房屋实际交付给颜文强使用。原审认定转租合同已经生效并实际履行，并认定上诉人违约在先，明显错误。原审中颜文强从未到庭参加诉讼，若金鑫源超市是颜文强花巨资装修并经营的，颜文强对封门造成的巨大损失岂能无动于衷。2、原审中上诉人提供的装修材料的原始清单以及人工费收据具有合法性、关联性、真实性，依法应当作为认定案件事实的依据。被上诉人未提供反证，也未申请评估，应承担举证不能的法律后果。原审不支持上诉人的装修损失，明显不当。3、金鑫源超市内的财物属于上诉人所有，因哄抢造成的损失与被上诉人无关，被上诉人强行封门，导致上诉人仅使用房屋半年时间，此后上诉人没有再使用房屋却要承担房租，显失公平，也无法律依据。颜文强仅仅是上诉人的员工，原审却推定超市内货物为颜文强所有，据此驳回上诉人有关货物损失的诉请，明显错误。二、原审判决适用法律错误。原审采纳的浙江省海盐县人民法院划扣上诉人15089元保证金的民事裁定书中，也明确说明房屋系上诉人租赁，并向被上诉人直接交纳房租、保证金、水电费的事实，间接否定了原审认定的所谓转租行为。综上，请求二审法院查清事实作出公正判决。被上诉人顺利公司书面答辩称，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人颜文强未作答辩。本院二审查明事实与原审查明事实一致。二审中，上诉人冯克松又提供了其从苏州市吴江区市场监督管理局调取的颜文强申请吴江区盛泽镇金鑫缘超市开业的档案材料，其中有一份顺利公司和颜文强于2012年11月20日签订的《房屋租赁协议》，租赁期限从2012年9月1日至2013年8月31日，用于证明顺利公司已于2012年9月1日将出租给上诉人的房屋出租给了颜文强，即在2012年9月1日已经解除了与上诉人的租赁协议。还有一份经营者为颜文强的吴江区盛泽镇金鑫缘超市开业登记核定情况表以及一份经营者为上诉人的吴江区盛泽镇金鑫缘超市的开业登记核定情况表，用于证明被上诉人出租给上诉人用于经营吴江区盛泽镇金鑫缘超市的地点为盛泽镇荷花村8、11组2幢，2012年9月1日被上诉人又将该地点房屋出租给了颜文强，所以本案中是被上诉人违约在先，被上诉人应承担相应的违约责任。被上诉人顺利公司发表书面质证意见如下：冯克松与顺利公司签订租赁合同之前，是冯克松与其前女友颜明珠和颜文强一起要求租赁房屋开超市的。2012年8月9日冯克松和顺利公司签订合同后所付的房租金75000元、水电押金10000元、诚信保证金20000元、物业费4500元，名义上是冯克松，实际上是颜明珠和颜文强交付的，现收款凭证的原件在颜明珠和颜文强处，导致冯克松无法提供原件。顺利公司是根据冯克松和颜文强于2012年9月10日签订的转租合同，再加上租赁费用实为颜明珠和颜文强交付的事实，才于2012年11月20日与颜文强签订房屋租赁合同。顺利公司仍以原租赁合同租赁期限2012年9月1日开始并无不当。本案起因是冯克松与其前女友颜明珠、颜文强一起开超市，后感情发生纠葛至转租给颜文强的过程所引起的，所产生的后果应由冯克松自行承担。本院认为，2012年8月9日冯克松与顺利公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。该租赁合同约定冯克松不得将房屋私自转租，但2012年9月10日冯克松与颜文强签订《转租合同》一份，约定由冯克松将房屋转租给颜文强。根据二审中冯克松提供的证据，颜文强在办理个体工商户开业登记时，顺利公司又与颜文强签订《房屋租赁协议》一份，从顺利公司发表的书面质证意见来看，顺利公司对冯克松与颜文强签订《转租合同》是知晓的，顺利公司并未提出异议，也未以冯克松私自转租为由要求解除合同，故应视为顺利公司对冯克松转租行为予以认可。其后，冯克松与颜文强之间因房屋租赁经营事宜发生的纠纷，可由双方通过合法途径予以处理。冯克松与颜文强之间的纠纷，并不影响顺利公司按约履行合同义务，但顺利公司于2013年3月4日对租赁房屋采取封门措施，导致冯克松无法再正常使用租赁房屋，其行为已构成根本违约，致使冯克松的合同目的不能实现，故冯克松要求解除《房屋租赁合同》，合法有据，应予支持。因冯克松已支付一年租金（自2012年9月1日起至2013年8月31日止），而自2013年3月4日起冯克松无法再正常使用租赁房屋，故顺利公司应返还冯克松2013年3月4日至2013年8月31日期间的房屋租金37192元（75000÷365×181天）。关于冯克松要求顺利公司返还的水电费押金10000元和诚信保证金20000元，因该款已被浙江省海盐县人民法院强制扣划15089元，还余14911元，顺利公司也未能提供冯克松应支付水电费的凭证，故合同解除后顺利公司应将余款14911元返还给冯克松。关于冯克松要求顺利公司赔偿装修费16万元和货物损失20万元，因冯克松承租房屋后即将房屋转租给颜文强，由颜文强实际经营，难以认定租赁房屋内的装修及货物归属于冯克松，故冯克松要求顺利公司赔偿相应损失，依据不足，本院碍难支持。关于冯克松主张的违约金7500元，因顺利公司的违约导致合同解除，冯克松要求顺利公司按合同约定赔偿年租金的10%即7500元，符合法律规定，应予支持。综上，冯克松与顺利公司之间的《房屋租赁合同》解除之后，顺利公司应返还冯克松房屋租金37192元、水电费押金和诚信保证金14911元，赔偿冯克松违约金7500元，以上共计59603元。原审判决适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2014）吴江盛民初字第0965号民事判决；二、冯克松与江苏顺利投资有限公司于2012年8月9日签订的《房屋租赁合同》予以解除；三、江苏顺利投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付冯克松59603元。四、驳回冯克松的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7905元，由冯克松负担6615元，江苏顺利投资有限公司负担1290元；二审案件受理费7905元，由冯克松负担6615元，江苏顺利投资有限公司负担1290元。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 任小明审判员 周 红二〇一六年一月十五日书记员 王文君 关注微信公众号“”