（2015）洛民终字第3413号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-02-01
案件名称
郑换与王玉凤房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省洛阳市中级人民法院
所属地区
河南省洛阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王建通,程巧娥,郑换,王玉凤
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）洛民终字第3413号上诉人（原审第三人）：王建通（又名王通）。上诉人（原审第三人）：程巧娥。二上诉人共同委托代理人：高万山，河南津翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑换。被上诉人（原审被告）：王玉凤。委托代理人：骆××孟津县小浪底镇法律服务所法律工作者。上诉人王建通、程巧娥因与被上诉人郑换、王玉凤房屋买卖合同纠纷一案，不服孟津县人民法院（2015）孟民一初字第255号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人程巧娥及其与王建通的共同委托代理人高万山，被上诉人郑换，被上诉人王玉凤的委托代理人骆健康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月，原被告双方协商签订房地产买卖契约一份，契约内容为：“一、甲方自愿将坐落在孟津县县城新华路西侧原房管所家属院第1幢102号的房地产（房屋建筑面积73．14平方方米；……）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于房地产买卖申请审批书。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）贰拾伍万元，￥250000元。乙方由2014年4月10日前一次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：现金。三、双方同意2014年4月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿”（房地产买卖契约中的甲方指的是被告，乙方指的是原告）。双方契约签定后，原告按约定的时间全额付清了购房款，并于2014年5月30日与被告一同在房管局办理了房产变更登记。同时查明，被告所出卖给原告的房产，自2005年起至今由第三人王通、程巧娥租赁使用（弹花），其二人为夫妻关系，第三人每年6月15日按当年约定的房租交付下一年的房租，在2014年4月份被告将房屋出卖给原告后，被告与原告协商再另收一年房租，待第三人2015年6月15日一年租赁到期后再交付房屋，原告表示同意。随后被告与第三人协商将2014年6月l5日至2015年6月15日一年的房租调整为40000元，第三人如数将房租交付给被告。在2015年6月28日，被告要求第三人腾房向原告交付房产时，双方发生了纠纷，经城关派出所处理无果，原告于2015年7月28日向该院提起了诉讼。原审法院认为：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。被告将其所有的房屋出卖给原告，双方协商签订了房地产买卖契约，契约内容系双方真实意思的表示，且依法办理了房产登记变更手续，该契约应认定为有效合同，被告应当按照约定将房屋交付给原告，现原告要求被告交付房屋，事实清楚，证据充分，应予支持。针对第三人陈述所称对该租赁房屋享有优先购买权及与被告之间约定是长期租赁的理由，虽然法律规定在同等条件下，第三人对其所租赁的房屋享有优先购买权，但在原告善意购买了该租赁房屋，且已办理房产登记变更手续的情况下，第三人现以享有优先购买权为由拒绝腾出所租房屋，按照相关法律规定，其理由不予支持。由于第三人在租赁房屋时未与被告签订租赁合同，按照“租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”的法律规定，对于视为不定期的租赁，双方均可以随时解除合同。现被告要求第三人腾出所租房屋，并不违背法律规定，第三人则应当腾出房屋交付给被告。鉴于第三人需另寻找房屋及搬迁弹花机器设备，按照相关法律规定，应给予第三人必要的搬迁期限60日为宜。对于第三人所称的房租己交付至2016年6月15日，经庭审查明第三人房租实际交付至2015年6月15日。自2015年6月16日起至今因双方为腾房问题发生纠纷，第三人并未交付房屋租金，由于该租赁房屋所有权自变更登记时已转移给原告，第三人仍在占用经营，虽然原告未向第三人主张占用期间的相关费用，但被告对此提出原告的损失应由第三人支付的抗辩，故第三人应当按原约定40000元／年的租金数额，以（40000元÷365天）每天109．59元的数额，向原告支付占用费至房屋实际交付之日。关于第三人提出的如果让腾房应当赔偿损失的问题，由于第三人与被告之间没有房屋租赁合同，被告要求第三人腾出房屋并不存在违约，且在第三人无明确的请求，又无提供其相关损失证据的情况下，对此不予考虑。对于原告主张被告赔偿延期交付房屋所造成的损失，因上述已认定由第三人从2015年6月16日按实际占有天数直接向其支付房屋占用费，故其损失不应重复计算。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条；《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条以及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条（四）之规定，判决如下：一、第三人王通、程巧娥于本判决生效之日起六十日内，腾出位于孟津县县城新华路西侧原房管所家属院第1幢102号的房屋。二、第三人王通、程巧娥自2015年6月16日起以109．59元／天的数额，支付给原告郑换房屋占用费至房屋实际交付之日止。三、被告王玉凤于本判决生效之日起六十日内，向原告郑换交付房屋。四、驳回原告郑换的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告负担，原告已垫付，执行时由被告一并给付原告。如被告未按判决书限定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。王建通、程巧娥上诉称：被上诉人之间所签订的房屋合同应认定为无效合同。被上诉人王玉凤曾答应让上诉人长期租赁本案争议房屋，上诉人也一直租赁该房屋。后王玉凤违背承诺，在未通知上诉人的情况下，私自将房屋出卖给被上诉人郑换，被上诉人之间房屋买卖行为侵犯了上诉人的优先购买权，根据我国相关法律规定，该房屋买卖合同应认定为无效，二被上诉人应承担合同无效的法律后果。由于被上诉人之间所签合同无效，故上诉人无需腾出本案所争议的房屋，也无需赔偿被上诉人郑换所谓的损失。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销该判决，并判决驳回被上诉人郑换一审的全部诉求，判令被上诉人王玉凤承担本案二审的全部诉讼费用。郑换答辩称：答辩人和王玉凤之间所签订的房屋买卖合合法有效，应受到法律保护，答辩人购买王玉凤的房屋属于善意购买，并且上诉人与王玉凤之间并未签订书面的租赁合同，该租赁合同当事人可以随时解除，上诉人所主张的优先购买权不能成立，故其应腾出所占房屋，并赔偿答辩人相应的损失。王玉凤答辩称：一审判决客观公正，依法应予维持。上诉人王通、程巧娥的上诉请求依法不能成立，应予以驳回。具体理由如下：一、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，上诉人主张王玉凤和郑换之间房屋买卖合同无效的诉求不应予以支持。二、上诉人诉称的优先权也不能成立。我国关于房屋承租人优先购买权的规定，见于多部法律规定，但所有关于房屋承租人优先购买权的规定，均强调“同等条件下，享有优先购买权”，同等条件是优先购买权的前提，如果这个前提不存在，优先权就没有适用的余地。本案中，答辩人一家人与买房人郑换一家关系密切、情谊深厚，而上诉人与王玉凤一家不存在这种深厚的情谊，故就购买本案争议住房而言，上诉人与郑换相比，并不具备同等条件。所以，对于上诉人所主张的优先购买权，缺乏适用的前提和基础。三、上诉人说其不知道答辩人卖房是虚假陈述。上诉人一直在使用本案所涉的房屋，而在答辩人、郑换准备申请卖房时，孟津县房管局在去年的三、四月份多次去该房屋丈量该房子的面积、测量高度、确定平面位置等。上诉人就在该房子里面居住和工作，不可能不知道王玉凤买房的情况。综上所述，上诉人的上诉理由依法不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审认定一致。本院认为：王玉凤和郑换之间签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容并不违反我国相关法律、法规的规定，该合同依法应认定为合法有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条第（四）项之规定，王建通、程巧娥以房屋优先购买权被侵害为由，主张本案房屋买卖合同无效的请求，不应予以支持。王建通、程巧娥应腾出本案所涉房屋，并支付郑换相应的占房费用。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人王建通、程巧娥负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵国欣审 判 员 沈可可代审判员 王 鹏二〇一六年一月十五日书 记 员 李亚丹 来源：百度搜索“”