（2015）青民一初字第2452号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-07-13
案件名称
覃茂林、宋诗琳等与唐啟展、韦红梅房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
南宁市青秀区人民法院
所属地区
南宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
覃茂林,宋诗琳,唐啟展,韦红梅,刘伟,杨柳
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第一百一十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一初字第2452号原告覃茂林。原告宋诗琳。被告唐啟展。被告韦红梅。第三人刘伟，第三人杨柳。原告覃茂林、宋诗琳与被告唐啟展、韦红梅，第三人刘伟、杨柳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并适用普通程序公开开庭进行审理。原告覃茂林、宋诗琳到庭参加了诉讼，被告唐啟展、韦红梅，第三人刘伟、杨柳经本院送达开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告覃茂林、宋诗琳共同诉称，两被告系夫妻关系，因两被告无法偿还借款，遂与原告协商将其名下的南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座B1601号房出售给原告，未还借款可以冲抵部分购房款。2013年5月3日，原告覃茂林与两被告签订《房屋买卖合约》，约定该物业成交价为1800000元，买方付给卖方350000元作为定金，剩余1450000元通过向银行按揭贷款支付给卖方。合同签订后，被告向原告覃茂林出具两张收据，认可被告收到原告支付的房款共计715000元。由于涉案房屋尚有抵押贷款，原告宋诗琳、被告唐啟展与第三人刘伟于2013年7月31日签订《垫资结按协议》，约定刘伟向被告的贷款银行垫付结按款1167000元，若原告按揭买房，则由刘伟代收买方贷款部分的房款。合同签订后，刘伟代为支付了上述剩余贷款，涉案房屋完成了解押及过户手续。2013年6月3日，原告与中国工商银行南宁市桃源支行签订借款合同，以涉案房屋作为抵押担保向银行借款1400000元，并约定由银行将该笔款转入刘伟指定的账户即第三人杨柳的账户内。因两被告仍拖欠第三人杨柳的债务，经两被告与杨柳协商，将杨柳收到的贷款扣减垫资部分后多余的款项用于抵充两被告欠杨柳的债务，至此，原告宋诗琳共向两被告支付了房屋转让款2115000元，两被告亦出具《借条》予以确认。但两被告未在约定的期限内向原告偿还该笔借款，其行为已严重侵犯原告的合法权益，故原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、两被告返还原告多付的房款315000元及逾期利息34650元（利息计算：从2013年9月11日起算至还款之日止，以315000元为基数，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算，现暂计至2015年7月11日止为34650元）；二、本案诉讼费用由两被告承担。被告唐啟展、韦红梅未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。第三人刘伟、杨柳未到庭参加诉讼，也未提交书面陈述意见。经审理查明，2013年4月30日，原告覃茂林（买方）与被告唐啟展、韦红梅（卖方）签订《房屋买卖合约》，约定买方购买卖方位于南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座16层B1601号房，建筑面积179.8㎡，物业成交价为1800000元。合同第三条约定：买方付给卖方350000元作为定金，剩余1450000元通过向银行按揭贷款支付给卖方，额度以银行最终放款为准。第五条约定：买卖双方同意卖方交付该物业予买方使用的日期为过户当天交付使用。第二十条约定：1、若银行放款额度不足1450000元，买方须在银行放款之后25天之内支付完所有房款，否则该物业所出租所得租金暂由卖方收取，直至买方支付所有房款。上述合同第二页“卖方”处有被告唐啟展、韦红梅签名并捺印，“买方”处有原告覃茂林签名并捺印。合同签订当日，被告唐啟展、韦红梅出具《定金收据》，载明：今收到覃茂林交来购买南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座16层B1601号房屋定金人民币350000元。2013年5月15日，被告唐啟展出具《房款收据》，载明：今收到覃茂林交来购买南宁市民族大道88-1号铭湖经典B1601号房屋款人民币365000元。2013年6月3日，原告宋诗琳（借款人、抵押人）与被告中国工商银行股份有限公司南宁市桃源支行（××）（以下简称工行桃源支行）签订《个人购房借款／担保合同》，约定：××根据借款人的申请，同意向其发放个人二手房购置贷款，金额为人民币1400000元，用于购买坐落于民族大道88-1号铭湖经典B座16层B1601号房的房屋；贷款期限300个月。原告宋诗琳以该房屋作为上述贷款债务的抵押担保，并于2013年8月26日办理了抵押登记。其中合同第四十五条约定：借款人授权××将贷款一次性划入合同约定的指定账户，贷款利息按实际放款日起计算。该指定账户为：户名：杨柳；账号：62×××83；开户行：工商银行。2013年8月30日，工行桃源支行将上述约定的贷款金额转入原告宋诗琳指定的账号为62×××83的账户中。2013年7月31日，原告宋诗琳（买方）、被告唐啟展（卖方）与第三人刘伟（垫资方）签订《垫资结按协议》，约定：1、为使卖方的按揭贷款房（该房屋的产权证号为邕房权证字第××号）具备过户条件，垫资方同意协助卖方办理提前还贷手续，并向卖方的原贷款银行中国银行广西区分行垫资结按款约1167000元，该垫资款的具体金额以实际支付额为准。2、买方同意并全权委托垫资方办理提前还贷、产权过户手续，办理银行按揭贷款手续且办理上述事项的委托公证。3、卖方同意并全权委托垫资方办理提前还贷、产权过户手续，代收房款且办理上述事项的委托公证，卖方同意垫资方将垫资款直接支付给卖方的原贷款银行。若买方是按揭贷款购房的，则由垫资方代收该买方贷款部分的房款。垫资方收款账户为：账户名：杨柳（身份证号：××）开户行：中国工商银行琅东支行账号：62×××83。4、买方同意向垫资方支付垫资结按服务费40845元／月；支付时间为垫资当日支付。垫资总额中的647000元的垫资结案服务费22645元／月由买方支付，剩余的520000元的垫资结案服务费18200元／月由卖方支付。垫资结按服务费首月按月收取，超过一个月的部分按日计算收取。5、卖方同意垫资方将垫资款和垫资结按费从应付卖方的房款中扣除。2013年6月20日，原告宋诗琳交纳涉案房屋转让契税26862.12元。2013年7月24日，原告宋诗琳以被告韦红梅的名义交纳涉案房屋各项税费19113.45元。2013年7月31日，原告宋诗琳支付第三人刘伟垫资结按服务费22645元。2013年8月26日，被告韦红梅交纳住房交易手续费449.5元，原告宋诗琳交纳住房交易手续费449.5元。2013年8月31日，被告唐啟展出具《借款条》，内容为：本人因资金周转需要，向宋诗琳（身份证号：××）借款315000元，借期为十天，于2013年9月10日前归还。上述借款条有被告唐啟展签名并捺印。此后，原告覃茂林、宋诗琳以315000元为其代被告唐啟展、韦红梅向第三人杨柳多支付的购房款、两被告一直未偿还两原告上述款项为由，向本院起诉，提出前述诉讼请求。另查明，涉案房屋于2013年8月26日过户至原告宋诗琳名下，共有情况为：单独所有。房屋所有权证号：邕房权证字第××号。又查明，原告覃茂林、宋诗琳系夫妻关系；被告唐啟展、韦红梅系夫妻关系。再查明，宋诗琳以与唐啟展、韦红梅之间存在民间借贷关系为由，曾向我院提起诉讼，我院于2014年3月3日公开开庭进行了审理。我院认为宋诗琳与唐啟展、韦红梅间纠纷的实际是当事人在房屋买卖合同履行过程中发生了违约行为，而《借条》实际上可理解为双方确认债权债务关系的意思凭据。经释明，宋诗琳未在指定期限内变更诉讼请求及事实理由，也未提供新的证据材料补强其原有主张，遂于2014年4月4日作出（2014）青民一初字第137号《民事裁定书》，裁定驳回宋诗琳的起诉。还查明，2013年6月17日，南宁市地方税务局直属税务分局出具《证明》（编号：（2013）0221），内容为：经查询，纳税人：韦红梅，房屋位置：南宁市民族大道88-1号铭湖经典B座16层B1601号房，房屋面积：179.80㎡，于2005年5月27日已缴纳契税，实缴契税：10709.80元，完税证号：（2004）桂农税字0130859。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，当事人有进行答辩和举证、质证的权利。本案被告唐啟展、韦红梅及第三人刘伟、杨柳经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。一、关于本案《房屋买卖合约》的效力问题。原、被告签订《房屋买卖合约》虽是为冲抵两被告所欠原告的借款，但该合同是原、被告双方的真实意思表示，且已办理了涉案房屋所有权的过户转移手续，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。二、关于合同履行过程中，两原告是否多支付了购房款及款项数额认定问题。《房屋买卖合约》第二条约定涉案房屋成交总价为1800000元，其中350000元作为定金，剩余1450000元由原告覃茂林通过向银行按揭贷款支付给两被告。合同实际履行过程中，两被告通过《定金收据》及《房款收据》的形式确认原告覃茂林支付了购房款总计715000元，即原、被告以实际行动对《房屋买卖合约》中约定的付款方式进行了变更。原告宋诗琳于2013年6月3日向工行桃源支行申请贷款1400000元，该款项亦依照《垫资结按协议》的约定转入指定的账户，用于为两被告偿还第三人刘伟代两被告垫资的银行贷款，即两原告已完成《房屋买卖合约》中约定的付款义务。至于两原告实际所付款项问题，结合本院查明的事实及原告的陈述，原告覃茂林支付购房款715000元，原告宋诗琳向工行桃源支行申请贷款1400000元，则两原告实际向两被告支付了购房款2150000元，较合同约定的房屋总价款多付了315000元。且有被告唐啟展于2013年8月31日以出具《借款条》的形式确认该笔315000元债务。综上，本院认定两原告多支付的购房款为315000元，两被告应向两原告偿还多支付的购房款。三、关于支付逾期利息的诉讼请求。原、被告在《借款条》中约定还款期为2013年9月10日，两被告到期未归还，给两原告造成利息损失，应自2013年9月11日起向两原告支付逾期未偿还占用资金的利息。关于利息的计算方式，两原告主张以315000元为基数，自2013年9月11日起至本案款项还清之日止，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率分段计算，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条第一款、第六十条第一款、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告唐啟展、韦红梅共同向原告覃茂林、宋诗琳返还多支付的购房款315000元；二、被告唐啟展、韦红梅共同向原告覃茂林、宋诗琳支付逾期返还多支付的购房款的利息（利息计算方式：以315000元为基数，从2013年9月11日起计至本案款项还清之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率分段计算）。本案受理费6545元，公告费350元，两项合计6895元，由被告唐啟展、韦红梅共同负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提供副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费。逾期不交纳也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长 范 俪代理审判员 蓝汉善人民陪审员 叶寿腾二〇一六年一月十五日书 记 员 郭顺萍附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）赔偿损失；（八）支付违约金；（九）消除影响、恢复名誉；（十）赔礼道歉。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告反诉的，可以缺席判决。