（2015）泉民初字第368号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-18
案件名称
徐州市巨易物业管理有限公司与付刚物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
徐州市泉山区人民法院
所属地区
徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
徐州市巨易物业管理有限公司,付刚
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2015）泉民初字第368号原告徐州市巨易物业管理有限公司。法定代表人张新春。委托代理人郭钢，1958年5月生，汉族。被告付刚，1973年9月生，汉族。原告徐州市巨易物业管理有限公司（以下简称巨易物业公司）诉被告付刚物业服务合同纠纷一案，本院于2015年1月9日受理后，依法由代理审判员李勇辉独任审判，于2015年3月20日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理。原告巨易物业公司的委托代理人郭钢、被告付刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告巨易物业公司诉称，2009年11月1日，原告与被告付刚建立了物业服务合同关系。当日，原告依约为华润花园小区提供物业服务。自2010年11月1日至2014年9月30日被告依约应向原告支付物业费1560元，暖气费4624元。由于被告未按时给付物业服务费故依约还应交纳逾期违约金1560元，以上合计7744元。被告拒不交纳上述所欠费用，经原告多次催要未果。现原告诉至法院，请求法院依法判令被告支付物业费1560元及违约金1560元（物业费分为两部分，第一部分自2010年11月1日至2013年4月30日止，共计29个月，按每平方米0.35元乘以80平方米计算为812元；第二部分自2013年5月1日至2014年9月30日止，共计17个月，按每平方米0.55元乘以80平方米计算为748元。以上两部分合计1560元）、暖气费4624元（暖气费分为三部分，第一部分为2010年至2011年度，按每平方米16.8元乘以80平方米计算为1344元；第二部分为2011年至2012年度，按每平方米19元乘以80平方米计算为1520元；第三部分为2013年至2014年度，按每平方米22元乘以80平方米计算为1760元。以上三部分合计4624元），以上合计7744元；本案的诉讼费用由被告承担。被告付刚辩称，对于拖欠原告巨易物业公司的物业费1560元被告无异议，同意支付给原告。但是违约金被告不同意给付，因为被告去原告处交纳物业费的时候，原告要求物业费与暖气费必须一起交纳，故被告才没有交纳。对于暖气费，2012年前因被告房屋内的暖气效果不好，故要求原告对被告的房屋无需供暖，但原告称供暖主管道经过被告房屋，如果被告不使用，那么这一单元靠被告这边的住户都没有办法供暖，所以被告必须要用暖气，被告曾提出暖气费如何解决的问题，当时原告称以后再商量。2012年底暖气分户后，原告在每户的进户管道外都加装了闭锁阀，不交费就不给开通暖气。被告从未申请过开通暖气，也未交过暖气费，所以不存在拖欠暖气费的问题。另外，原告的诉状中显示被告曾交纳过其中一年的暖气费，这并不是事实，因为被告从来就没有交纳过暖气费。综上，请求法院依法裁判。经审理查明，被告付刚是徐州市泉山区华润花园小区X-X-XXX室的业主，建筑面积为80平方米。原告巨易物业公司系该小区的物业服务企业。2009年10月31日，原告巨易物业公司（受委托方、乙方）与华润花园业主委员会（委托方、甲方）签订《华润花园物业管理服务合同》一份，约定甲方委托乙方对华润花园实行一体化的物业服务管理；管理事项有房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，房屋建筑本体公共设施设备的维修养护、管理和运行服务，公共环境的清洁卫生、垃圾的清运，交通、车辆行驶及停泊管理等；合同期限为3年，自2009年11月1日起至2012年10月31日止；收费标准为每月每平方米0.85元，多层住宅按照每月每平方米0.35元向业主收取，采取先服务后收费的办法，收费周期为两个月一次，逾期缴费的按每天千分之三支付违约金；连续6个月以上不使用物业的，由业主告知乙方办理书面报停手续并停水、停电后按70%缴纳物业服务费；合同约定的管理期限满60天前，双方应就是否续约达成书面协议，为避免出现服务空档时间影响业主正常生活，甲方未与第三方签订合同的，本合同自动顺延。2009年11月15日，原告巨易物业公司（乙方）与华润花园业主委员会（甲方）签订《供暖及设备保养承包协议》，约定自2009年10月25日至2014年3月10日止，每年10月25日起为暖气管道调试，11月1日至11月30日为暖气收费期，次年3月10日至10月25日为暖气设备保养期，乙方在冬季供暖结束后，由专业人员对暖气热交换及管道进行例行保养。甲方将小区冬季供暖工作全部承包给乙方负责。合同期内乙方应承担公共供暖设备的维修、保养及各种调试（不包括地下管网），室内暖气设备全部由乙方来承担维修，不得另行收取维护费用。乙方必须保证小区在供暖期内各住户室温符合国家强制标准的要求。乙方对拒不交纳暖气费的业主，可以采取拆表停止对其供气；不使用暖气的业主，乙方有权按照国家相关规定收取30%的基本热损费，对拒不交纳暖气的业主，乙方有权通过法律手段主张自己的合法权利。关于费用，按产权建筑面积每平米15元收取。2013年5月1日，原告巨易物业公司（乙方）与华润花园业主委员会（甲方）签订《华润花园物业管理服务合同》一份，合同期间为2年，自2013年5月1日至2015年4月30日止。约定物业服务费高层按照产权建筑面积1.00元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，多层按照产权建筑面积0.55元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，高层一层、二层住宅按照产权建筑面积0.65元／月／㎡（建筑面积）的标准向业主收取，采取先服务后收费的办法，收费周期为三个月一次，逾期缴费按照每天千分之一支付违约金。2013年11月9日，原告（乙方）与华润花园业主委员会（甲方）签订《华润花园供暖委托合同》一份，约定甲方委托乙方负责供暖的全部工作，包括公用设备的检修、供暖前的调试以及各种关系协调工作。2013至2014采暖季（2013年12月1日至2014年2月28日）按产权建筑面积22元／㎡收取，如物价部门对今年的气价有所调整，则随之调整；书面申请不用暖气户按照用暖户收费标准的30%收取基本费。乙方应保证24小时住户供暖温度不低于18摄氏度；但因住户房屋密封、私自拆改供暖设施、暖气片过小等个别原因造成温度不达标不能作为不交或减免采暖的理由。长期低于18摄氏度的，供暖方应多次去用户现场测量，用户应予以配合，并记录实际天数，协商解决。另，在本院其他原告均为巨易物业公司的同类案件中已查明，本市华润花园小区内通往业主房屋的暖气管道有阀门可以控制开关。庭审中，原告巨易物业公司向本院提交了2013年至2014年购买暖气发票七张。其中，两张发票的开票时间为2014年3月24日，五张发票的开票时间为2014年4月22日，购货单位均为原告，货物名称均为蒸汽，出票单位均为徐州西城热力工程有限公司，在发票备注处均载明：华润花园2013.12-2014.02。原、被告双方因物业费及暖气费的交纳问题产生纠纷，原告遂以诉称理由起诉来院，被告以辩称理由予以反驳。经调解未果。本院认为，业主应当根据物业服务合同及供暖协议的约定交纳物业服务费用与暖气费用。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告巨易物业公司与华润花园业主委员会签订的《华润花园物业管理服务合同》，不违反法律及行政法规的有关规定，真实有效，本院予以确认。原告对徐州市泉山区华润花园小区实施了物业服务后有权收取依照合同收取物业服务费。被告付刚作为徐州市泉山区华润花园小区业主应及时缴纳物业费用。依照双方物业服务合同的约定，被告应向原告缴纳2010年11月1日至2014年9月30日间的物业服务费1560元。对于原告要求被告支付违约金1560元，虽符合双方的合同约定，但结合当事人的陈述及原告在本院其他同类型案件综合考虑，被告未缴纳物业费确系事出有因，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张的暖气费，其应提交已经实际为被告垫付相应暖气费用的证据。原告主张的被告应支付2010年至2012年期间的暖气费用，因其并未提供已经垫付或者支付给供暖公司暖气费用的证据，故对此期间的费用请求，本院不予支持。对于原告主张的2013年至2014年间的暖气费用，因通往业主房屋的暖气管道有阀门可以控制开关，故原告负有举证证明被告在2013年至2014年度使用暖气的责任，但原告并未提交相关证据予以证明，故此期间的暖气费用，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告付刚向原告徐州市巨易物业管理有限公司支付自2010年11月1日至2014年9月30日间的物业服务费1560元；二、驳回原告徐州市巨易物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告付刚负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长 李勇辉代理审判员 王亚群人民陪审员 牛太平二〇一六年一月十五日书 记 员 杨 琳 更多数据：搜索“”来源：