（2015）湖民初字第02703号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-30
案件名称
陈某甲与三门峡中海房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
三门峡市湖滨区人民法院
所属地区
三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈某甲,三门峡中海房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第四条，第八条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条
全文
河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2015）湖民初字第02703号原告陈某甲。委托代理人张培强，河南宇萃律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告三门峡中海房地产开发有限公司。法定代表人范宝堂，该公司董事长。委托代理人何天枢，河南共同律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人姚中华，该公司工作人员。代理权限为一般代理。原告陈某甲与被告三门峡中海房地产开发有限公司（以下简称中海公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员胡原锋独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈某甲的委托代理人张培强，被告中海公司的委托代理人何天枢、姚中华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈某甲诉称：2013年4月23日，原告订购了被告开发销售的位于三门峡大中海5号楼1909号商品房一套，原告当即向原告交付购房定金10000元。同年5月27日，原告向被告缴纳购房款73264元。被告在收取原告定金和购房款后，私自将该商品房买于他人并交付房屋。原告认为，被告私自将房屋买给第三人，导致原被告商品房买卖合同不能实现，其行为构成欺诈。根据相关法律规定，原告要求解除原被告间的商品房买卖合同，双倍返还购房定金20000元，退还购房款73264元及利息（从2013年5月27日至退还房款之日，按银行同期贷款利率计算），并赔偿原告73264元。被告中海公司辩称：原告起诉主体错误，被告与原告之间没有任何合同关系。原告的各项请求缺乏法律和事实依据，不能成立。经审理查明：2013年4月23日，陈某甲向中海公司订购了大中海5号楼1909号商品房1套，并由陈某甲祖母李爱莲代为交纳定金10000元，中海公司给其出具了收据1份，载明：“今收到李爱莲（5-1909）房款定金10000元整”。2013年5月27日，陈某甲父亲陈某乙与中海公司关于大中海商业文化广场2号楼和6号楼广告牌制作及安装工程的工程款抵顶问题，由中海公司向陈某甲出具收据1份，载明：“今收到陈某甲5-1909房款（工程款抵房款）73264元整”。2015年2月份，中海公司与案外人田旭娇签订商品房买卖合同，将本案争议房产出售给田旭娇，并于同年5月份向其交付了房产。陈某甲认为由于中海公司的行为导致双方房屋买卖合同目的不能实现，要求解除双方的商品房买卖合同，双倍返还购房定金20000元，退还购房款73264元及利息（从2013年5月27日至退还房款之日，按银行同期贷款利率计算），并赔偿73264元。诉讼中：陈某乙提交了委托书，委托事项载明：“请将大中海项目6#、2#楼顶广告牌字工程款246000元以及6#楼顶广告牌字增加工程款142500元冲顶6#楼709室，总价款为315236元，余款73264元冲顶5#楼1909室总价款204857元整。谢谢，由此引发的一切争议均有本人承担。”以此证明双方关于本案争议房产的总房款为204857元，其经过中海公司同意用工程款抵顶了73264元。中海公司对此不予认可，并提交了房屋认购书，以此证明李爱莲于2013年4月23日向中海公司订购认购了本案争议房产，并约定房款为219193元，且要求李爱莲于2013年4月30日前交纳，逾期房款不保留。陈某甲对此亦不予认可。本院认为：双方当事人对1万元定金和工程款73264元冲抵房款的事实均没有异议，可以认定，故原、被告之间就买卖“5-1909”号房屋已经形成意向，但未签订商品房买卖合同。关于原告主张双倍返还定金之诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。该定金收据（No2113212）性质上属于预约合同，系对未来订立一定内容合同的约定。而双方未依照该预约合同签订本约合同，原因是对该房屋买卖合同中除房屋的位置没有异议之外，对房屋的价款等条款内容没有形成一致意见所致，故双方当事人未订立本约合同的原因是双方没有协商一致，并非“因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同”，故不适用定金双倍返还的规定。关于原告主张解除双方商品房买卖合同之诉请。双方当事人之间仅签订一个商品房买卖的预约合同（定金收条），对商品房买卖的本约合同，双方因未协商一致而未签订。故双方之间未形成商品房买卖合同（本约合同），故不存在商品房买卖合同解除的法律问题。关于原告主张退还购房款73264元及利息之诉请。双方当事人之间因未签订商品房买卖合同，而双方预约合同商定的房屋已经出售给案外人，致使双方之间也无法就涉案房屋再行签订商品房买卖合同，故被告收取原告的部分购房款73264元（顶工程款）应当退还（支付）给原告。关于利息，应当从被告为原告出具收据用工程款抵顶购房款之日（2013年5月27日）起计算利息。故原告要求被告返还购房款73264元及利息之诉请，符合法律规定，本院予以支持。利息从2013年5月27日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。关于原告主张赔偿73264元之诉请。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第（二）项的规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。原告主张赔偿73264元的依据是上述法律规定。上述法律规定的前提条件是“商品房买卖合同订立后”，双方当事人未能签订商品房买卖合同（本约合同），故不存在“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”的情形，故原告该主张不符合上述法律规定，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第八条第（二）项之规定，判决如下：一、被告三门峡中海房地产开发有限公司返还原告陈某甲购房定金10000元和购房款73264元及利息（从2013年5月27日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。限本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。二、驳回原告陈某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4270元，减半收取2135元，原告陈某甲负担1000元，由被告三门峡中海房地产开发有限公司负担1135元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员 胡原锋二〇一六年一月十五日书记员 李 彦 来自：