（2015）朝民三终字第00807号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-20
案件名称
赵志军与北票市寰宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷案件二审民事判决书
法院
辽宁省朝阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省朝阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵志军,北票市寰宇房地产开发有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第九十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省朝阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民三终字第00807号上诉人（原审原告）赵志军。委托代理人吴桂兰。被上诉人（原审被告）北票市寰宇房地产开发有限公司。法定代表人张品宇，董事长。委托代理人陈振阳。委托代理人ＸＸ奇，辽宁合意律师事务所律师。上诉人赵志军因与被上诉人北票市寰宇房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服北票市人民法院（2015）北民一初字第01748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2015年12月28日公开开庭审理了本案。上诉人赵志军及其委托代理人吴桂兰，被上诉人的委托代理人陈振阳、ＸＸ奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告赵志军在一审中起诉称：原告是动迁户，2009年12月20日与被告签订了房屋拆迁补偿安置合同，并向被告交予现金18，000元，合同明确规定原告的楼盘房是A03号楼一单元302室60平方米。2014年1月9日被告下放验房通知单，原告验房一看，合同拟定的楼房、楼盘全以调换，原告对被告违反合同的行为极为不满，并给原告造成了极大的精神压力和生活负担。被告违约合同，将原定的楼盘位置给调换，换到了B09九单元302室，被告不履行合同，在此期间，原告多达20多次找被告要求给说法，被告一拖再拖于2014年3月17日给原告安排了B12楼二单元203室，比原定合同面积超了13.02平方米，多出房款15468.00元。如不交多出房款，被告就不给钥匙。原告与被告在签约合同中约定超出允许误差面积部分，乙方有权不予结算，因此，被告要按合同约定退回全部多余房款15468.00元。原告2014年3月17日交了2014年度的取暖费1468元，不交此款，不给钥匙。还差13天就过取暖期了，被告应该退回多收的取暖费1468-13天=1321.00元，要求被告返还物业砸墙费1000元。运输费200元。物业费789元。门牌号20元，要求被告补发2014年1月至3月17日的住房补助费1050.00元。原审被告北票市寰宇房地产开发有限公司在一审中辩称：在拆迁的时候双方签订了合同，在履行的时候双方进行了变更，1、变更了原来所给的房屋房号，由A03号楼1单元302室变更为B12号楼2单元203室，同时面积发生了变更，原来是60平方米，回迁的时候是73.02平方米，这两项内容是双方一致，达成共识，因为变更后的条件已经得到了实际履行，原告在被告处领取了钥匙，并装修，接受了变更内容，原来是60平方米，增加的面积是市场售价的3分之一，当时3380元一平，回迁时多出的13.02平米，每平米按1188元收取，超出的13.02平米，面积增大以后，并没有按市场价格收取，原告接受条件，并入住，是对合同内容认可的表示，2014年多收的取暖费并不是多收取的，作为开发商第一年的取暖费都要收取并交给供热公司，第一年房屋的冬天不能冻着，必须取暖，保证房子的质量，所以第一年的取暖费必须交，这是通用的惯例。关于砸墙费1000元是北票市寰宇物业公司收取的装修保证金，保证主体墙不能拆除，如果符合设定的条件和规定，物业公司应把保证金退回，不应该由被告退还。另外的运输费200元是建筑垃圾清运费，也是由北票市寰宇物业公司收取，如果原告未装修，也给退回，不能由被告退还。原告要求补发2014年住房补助费，应按合同约定执行。原告交的789元物业费、门牌号20元是北票市寰宇物业公司收取的，与被告无关。对于上述款项，原告称不交不给钥匙，不交钥匙可以起诉被告违约，原告已经实际履行并入住，并不能说我们违约。一审法院审理查明：原告赵志军在北票市城关管理区北大桥社区有有照房屋37.23平方米，无照房屋22.4平方米及附属物。2009年12月20日被告北票市寰宇房地产开发有限公司（甲方）与原告赵志军（乙方）签订房屋拆迁安置补偿合同。合同第三条约定，1、拆除乙方砖木结构有照房屋37.23平方米，每平米补偿736.60元，合计补偿27，424元；3、拆除无照房屋22.4平方米，每平方米补偿276.30元，合计补偿6，199元，4、乙方附属物合计补偿1，930元，5、甲方付给乙方搬家补助费500元，过渡期补助费1，800元，过渡期限2009年12月20日至2010年12月30日；乙方在2009年12月26日前完成拆迁；以上各项补偿合计37，853元。合同第四条约定甲方应在本合同第三条（5）项约定的临时过渡期满前保证乙方按期回迁；逾期不能回迁的，甲方应在临时过渡期满前30天通知乙方。甲方逾期6个月内，甲方按本合同第三条约定的临时过渡期补助费补助标准的基础上向乙方每月增加100元，逾期超过6个月的，每月加付临时过渡期补助费200元，过渡期以建设单位入住通知书为准。合同第五条约定，产权调换①甲方提供的回迁楼房寰宇家园二期A03号楼，结构砖混一单元三层302号房，60平方米。③乙方按照拆迁优惠的政策享受回迁面积60平方米，单价1188每平米，合计71，220元。⑦拆迁人必须严格履行拆迁补偿安置合同，不得擅自扩大或缩小产权调换房屋面积。每类户型允许误差建筑面积3平方米，允许误差超过合同约定面积部分按合同约定价格结算。对于少于协议约定面积部分拆迁人应按协议约定价格加30%向乙方退款，对未经乙方同意超过允许误差面积部分，乙方有权不予结算。合同签订后原告按照约定履行了迁出义务，被告在约定的拆迁临时过渡期未能向原告交付回迁房屋。2014年1月9日被告下发验房通知单。但房屋拆迁补偿安置合同给原告提供的回迁楼房A03号楼1单元302室被被告卖给他人。后经原告多次找被告交涉，被告于2014年3月17日给原告安置B12号楼二单元203室，面积73.02平方米比原合同约定安置的A03号楼1单元302室多出13.02平方米，原告为此向被告补交房款15，468元。被告在向原告交付楼房时收取了B12号楼2单元302室，2013年11月至2014年3月31日取暖费1，462元。北票市寰宇物业有限公司向原告收取了清运垃圾费200元，装修保证金1000元，门牌号20元，物业费789元。一审法院判决认为：原、被告签订的房屋拆迁安置合同真实有效，双方当事人应按合同履行各自义务。在履行合同过程中被告变更了原合同给原告安置的房屋位置和面积。由A03号楼1单元302室变更为B12号楼2单元203室，面积由60平方米变更为73.02平方米。变更后的合同内容已实际履行。应认定原告对变更合同的默认。原告要求被告返还B12号楼2单元203室比A03号楼多出13.02平方米房款15，468元的请求本院不予支持。被告逾期交房超过6个月应按合同约定给付2014年1月1日至2014年3月17日的逾期过渡期补偿费。被告向原告收取的2013年11月1日至2014年3月31日取暖费1462元，虽被告交付房屋时间为2014年3月17日己过大部分取暖期，但此款原告已交纳履行完毕，要求返还不予支持。对原告要求被告返还的物业费789元、清运垃圾费200元、装修保证金1000元、门牌号20元，因收款单位为北票市寰宇物业有限公司应另诉处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告北票市寰宇房地产开发有限公司给付原告赵志军逾期过渡期补助费875元（350元×2.5个月=875），判决生效后五日内给付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告赵志军要求被告北票市寰宇房地产开发有限公司返还寰宇家园二期B12号楼2单元203室房款15，468元的诉讼请求。三、驳回原告赵志军的其它诉讼请求。案件受理费276元由原告赵志军负担100元，被告负担176元。宣判后，赵志军不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、上诉人接受变更后安置房屋是被逼无奈，不是上诉人自愿接受的，按照法律规定，超出原房屋约定面积的3%的部分，上诉人应无偿取得。二、取暖期将过，被上诉人强行收取当年取暖费应予退还。请求撤销原判二、三项，依法改判。被上诉人北票市寰宇房地产开发有限公司表示服从一审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。上述事实有房屋拆迁安置补偿合同、收款收据及当事人陈述等证据载卷佐证，这些证据经一审法院庭审质证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，上诉人与被上诉人签订的房屋拆迁安置补偿合同合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。在履行合同过程中，被上诉人变更了原合同给上诉人安置的房屋位置和面积，上诉人已实际接受，并交付超出原约定面积的购房款，应视为双方对原合同内容的变更达成一致。现上诉人要求被上诉人返还已付超出原约定面积的购房款15，468元，于法无据，本院不予支持。被上诉人向上诉人收取的2013年11月1日至2014年3月31日取暖费1462元，被上诉人向上诉人交付房屋的时间为2014年3月17日，此时己过大部分取暖期。被上诉人收取上诉人交付房屋之前的取暖费，缺乏法律依据，应予返还。综上，上诉人上诉请求的合法部分，本院予以支持。一审判决适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持北票市人民法院（2015）北民一初字第01748号民事判决第一、二、三项内容；二、被上诉人北票市寰宇房地产开发有限公司返还上诉人赵志军多收取的取暖费1321元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费276元，由被上诉人北票市寰宇房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 汪 江审 判 员 刘永志助理审判员 姜永涛二〇一六年一月十五日书 记 员 高 璐 关注微信公众号“”