（2015）鄂江岸民初字第00555号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-09
案件名称
周晶晶与武汉新地置业发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉市江岸区人民法院
所属地区
武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周晶晶,武汉新地置业发展有限公司,文书
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民初字第00555号原告周晶晶，个体工商户。委托代理人林军（特别授权代理），湖北民本律师事务所专职律师。被告武汉新地置业发展有限公司，住所地武汉市江岸区竹叶山东方恒星园1号楼3层。法定代表人刘创，该公司总经理。委托代理人黄靖（特别授权代理），湖北忠三律师事务所专职律师。委托代理人刘超（特别授权代理），湖北忠三律师事务所专职律师。第三人文书，自述无业。委托代理人冯志国（特别授权代理），湖北弘愿律师事务所专职律师。原告周晶晶诉被告武汉新地置业发展有限公司、第三人文书租赁合同纠纷一案本院于2015年1月26日立案受理，依法适用普通程序，由审判员汤莉莉担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭进行审理。因工作调动原因，本案承办人由审判员汤莉莉变更为代理审判员刘翔，并由代理审判员刘翔担任审判长，与人民陪审员刘静萍、李国良组成合议庭，于2015年10月29日公开开庭进行了审理，原告周晶晶及其委托代理人林军，被告武汉新地置业发展有限公司（以下简称新地置业公司）的委托代理人刘超，第三人文书的委托代理人冯志国到庭参加了诉讼。2015年3月24日，第三人文书申请对江岸区后湖金桥大道18号新地盛世东方1栋1层7室房屋的内部损坏及房屋使用安全状况进行鉴定，本院依法委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心进行鉴定，该中心于2015年9月10日出具司法鉴定报告，本院于同月20日收到该鉴定报告。经院长审批，延长审理期限1个月。本案现已审理终结。原告周晶晶诉称，2013年3月28日我与新地置业公司签署《租赁合同》，将位于江岸区后湖金桥大道18号新地盛世东方1栋1层7室商铺（以下简称租赁房屋）出租给我经营食品、烟酒等商品。合同签订后，新地置业公司将该房屋于2013年7月13日出售给文书，出于对新地置业公司的信任，我与文书于2013年9月11日签订《补充说明及协议》，约定原《租赁合同》权利义务一并由文书承继。2014年2月5日，租赁房屋发生大面积地陷达10-20CM，墙面发生18-10CM的裂口，装饰门框及楼梯已经变形，无法正常营业使用，并威胁到员工及进店旅客的安全。随后我积极与文书及新地置业公司联系，该公司拒不履行修复义务，我于2014年3月27日书面通知新地置业公司解除《租赁合同》及《补充说明及协议》。另我在签订《租赁合同》时支付了13，930.80元履约保证金，于2014年1月15日支付了2014年2、3、4月租金13，930.80元，我装修花费40，000元，装饰招牌花费4，500元，灯具1，300元，雇请人员工资支付到2014年3月止。租赁房屋损毁致使我不能正常使用，不能经营，我方可以解除合同，经双方多次协商，要求退还履约保证金、租金，并赔偿装修装饰损失及经营损失未果。现诉至法院，请求判令：1、解除我与新地置业公司于2013年9月11日签订的《租赁合同》及与文书签订的《补充说明及协议》；2、新地置业公司退还我13，930.80元履约保证金；根据《租赁合同》第十九条第二项，新地置业公司应当无息双倍返还履约保证金27，861.60元，文书承担连带责任；3、文书退还我13，930.80元租金（2014年2、3、4月租金）；新地置业公司承担连带责任；4、新地置业公司赔偿我合同租赁期间内因房屋塌陷造成原告装修残值损失39，000元（装修费40，000元＋装饰招牌费5，500元＋装饰灯具1，300元）÷60个月×（60个月-10个月），文书承担连带责任；5、新地置业公司赔偿我因不能经营造成的损失5，000元（支付员工2月份、3月份工资损失5，000元），文书承担连带责任；6、新地置业公司及文书承担本案诉讼费用。原告周晶晶为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、居民身份证，证明我的主体资格。证据二、《租赁合同》、《补充说明及协议》，证明租期60个月，新地置业公司已经收取我支付的13，930.80元履约保证金，新地置业公司的开户名、开户行名称、银行账号。证据三、解除合同通知书、照片、EMS快递回单、回函，证明《租赁合同》、《补充说明及协议》已依法解除，新地置业公司拒不履行维修义务。证据四、收据，证明我已支付13，930.80元的履约保证金。证据五、中国银行转账凭证、短信，证明我支付了2014年3、4、5月的租金。证据六、房屋装修合同书、装修照片，证明我装修花费40，000元。证据七、收据、销售单，证明装饰费用为6，800元。证据八、劳动合同书、营业执照，证明我方员工工资为2，500元／月。被告新地置业公司辩称，1、本案争议事件发生前该房屋已经出售给文书，该房屋上的权利义务已经转移给文书，故周晶晶的诉请与我方无关，应由文书承继；2、我方并非违约责任人，周晶晶要求我方承担违约责任的连带责任没有任何事实和法律依据；3、根据《租赁合同》约定，周晶晶无权解除租赁合同，亦无权主张由出租人承担赔偿责任；4、我方交付的房屋已经过综合验收，符合交房条件，并无任何证据显示我方需对房屋出现的沉降现象负有侵权责任。请求驳回周晶晶的诉讼请求。被告新地置业公司为支持其答辩观点，向本院提交如下证据：证据一、《租赁合同》（复印件），证明在周晶晶与我方签订的《租赁合同》中没有《补充说明及协议》，2013年3月28日周晶晶承租了租赁房屋，租期为5年，租赁期间我方将房屋出售给文书，且周晶晶放弃优先购买权。证据二、《武汉市商品房买卖合同》，证明我公司已于2013年8月30日将租赁房屋出售给文书。证据三、《补充说明及协议》（复印件），证明周晶晶与我公司签订的《租赁合同》已经解除，周晶晶重新与文书签订了新的租赁合同，我公司与周晶晶在法律上没有任何关系，对周晶晶不应承担任何责任。证据四、收条，证明我公司已经将收取周晶晶的房屋押金13，930.80元、部分租金8，823元转交给第三人文书。证据五、维修协议，证明我公司对租赁房屋受损采取及时的维修措施，并未对周晶晶造成任何损失。第三人文书述称，1、我是在周晶晶租赁房屋之后购买的租赁房屋，而且新地置业公司是要求我承继租约的；2、我方并没有向周晶晶要求解约，是周晶晶通过特快专递向我发出解除合同的通知，其解约行为是没有法律依据的；3、商品房有五年的房屋安全保证期，这期间如果出现房屋质量问题应当由他人对此承担责任。第三人文书为支持其陈述意见，向本院提交如下证据：证据一、居民身份证，证明我的基本情况。证据二、《武汉市商品房买卖合同》、房屋产权证（复印件），证明租赁房屋产权情况。证据三、《租赁合同》、收据（复印件），证明租赁合同关系合法有效。证据四、维修协议（2014年4月4日、2014年3月17日）（复印件），证明租赁房屋的维修情况。证据五、解除合同通知书，证明周晶晶单方解除《租赁合同》。证据六、情况说明、退款签收单（复印件）、物业费发票（复印件），证明周晶晶实际使用租赁房屋至2014年4月3日。证据七、存量房居间（租赁）合同（复印件）、租户身份信息（复印件），证明周晶晶违约导致我方5-8个月的租金损失。证据八、《市人民政府办公厅关于加强全市地面沉降处置和防治管理工作的通知》（武政办（2014）157号）（复印件），证明武汉市政府对类似房屋的处理情况。证据九、司法鉴定报告、发票，证明租赁房屋的使用是安全的，不存在周晶晶诉称的不安全隐患；因鉴定我方垫付鉴定费8，000元。证据十、报纸报道，证明因沉降发生房屋损害，应当由开发商负责，且房屋的保修期是5年。新地置业公司对周晶晶提交的证据一无异议；对证据二、证据三、证据四的真实性无异议，证明目的有异议，证据三仅能证明系周晶晶擅自解除了《租赁合同》，且《租赁合同》中约定的权利义务已经转移给文书，履约保证金也已经转移给文书；新地置业公司对周晶晶提交的证据五中中国银行转账凭证的真实性无异议，无法核实短信的真实性，该证据与我公司无关；对证据六的真实性有异议，无法核实真实性，周晶晶对房屋主体结构进行了改动，有可能对房屋安全造成隐患；对证据七的真实性有异议，无法证明该费用系周晶晶用于租赁房屋装饰花费的费用；新地置业公司对周晶晶提交的证据八中营业执照的真实性无异议，对劳动合同书的真实性有异议，劳动合同的签约人曾秋华未到庭。文书对周晶晶提交的证据一、证据二无异议；对证据三、证据五、证据八的真实性无异议，我收到解除合同通知书的时间为2014年4月1日；无法核实证据四的真实性，但新地置业公司已将13，930.80元履约保证金交付给我；文书对周晶晶提交的证据六、证据七的真实性有异议，我与周晶晶在签订协议办理租赁事宜时，租赁房屋已装修完毕，我未参与房屋验收等程序。周晶晶对新地置业公司提交的证据一的真实性有异议，证明目的无异议，以我方提交的《租赁合同》为准；对证据二的真实性无异议；对证据三、证据四、证据五的真实性无法核实。文书对新地置业公司提交的证据一的真实性无异议；对证据二、证据三、证据四、证据五无异议。周晶晶对文书提交的证据一、证据二、证据三无异议；证据四中2014年4月4日的维修协议与我无关，2014年3月17日维修协议上的签字是我签的，但该协议并未生效，无法证明租赁房屋的维修情况；对证据五无异议，但无法证明系我单方解除《租赁合同》；对证据六的情况说明有异议，我是在2014年3月底腾空租赁房屋的；对退款签收单及物业费发票无异议；对证据七的真实性无法核实，系发生在我与文书解除合同后，与我无关；对证据八的真实性无异议，与本案无关，该文件是在本案纠纷发生后发布的；周晶晶对文书提交的证据九、证据十的真实性无异议，证明目的有异议，即便开发商承担违约责任，也不能免除出租人对承租人应当承担的责任。新地置业公司对文书提交的证据一、证据二、证据三、证据五、证据六、证据七无异议；对证据四中2014年4月4日的维修协议无异议，2014年3月17日的维修协议有异议，是复印件；需核实证据八的真实性，且该文件与本案无关；对证据九的真实性无异议，租赁房屋的房屋结构是安全的，符合安全使用的条件；新地置业公司对文书提交的证据十的真实性无异议，证明目的有异议，新闻报道的相关内容仅代表媒体的单方意见，不是权威意见，涉及房屋漏水等方面的原因，房屋的保质期是5年，但租赁房屋存在的问题为沉降造成的损害，我方在房屋沉降后进行了及时的维修，履行了相应义务。对上述证据，本院从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系等方面进行综合审查判断后认为：新地置业公司、文书对周晶晶提交的证据一无异议，对该证据，本院予以采信。新地置业公司、文书对证据二、证据三的真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以采信。新地置业公司对周晶晶提交的证据四的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认，对于新地置业公司已将13，930.80元履约保证金交付给文书的事实，本院予以确认。文书对周晶晶提交的证据五的真实性无异议，对该证据的真实性，本院予以确认。周晶晶提交的证据六、证据七系房屋装修合同书、装修照片、收据及销售单，仅凭该证据无法达到周晶晶的证明目的。新地置业公司、文书对证据八中营业执照的真实性无异议，对该证据的真实性本院予以确认；仅凭劳动合同书无法达到周晶晶的证明目的，对该证据，本院不予采信。周晶晶对新地置业公司提交的证据一、证据三的真实性有异议，因新地置业公司及文书对周晶晶提交的《租赁合同》、《补充说明及协议》的真实性无异议，本院依法采纳周晶晶提交的《租赁合同》、《补充说明及协议》。文书对新地置业公司提交的证据二、证据四、证据五无异议，对上述证据，本院予以采信。周晶晶、新地置业公司对文书提交的证据一、证据二、证据三、证据五无异议，对上述证据，本院予以采信。新地置业公司对文书提交的证据四中2014年4月4日的维修协议无异议，对该证据，本院予以采信；周晶晶认可2014年3月17日维修协议上的签字为其所签，对该事实，本院予以确认。周晶晶、新地置业公司对文书提交的证据六中退款签收单及物业费发票无异议，对该证据，本院予以采信；周晶晶对情况说明有异议，但未提交反对证据予以反驳，对该证据，本院予以采信。证据七系文书与他人签订的房屋租赁合同，该证据中有房屋中介公司的签章，对其真实性，本院予以确认。周晶晶、新地置业公司对文书提交的证据九及证据十的真实性无异议，对上述证据的真实性，本院予以确认。经审理查明：2013年3月28日，周晶晶与新地置业公司签订《租赁合同》，约定由周晶晶承租新地置业公司所有的租赁房屋，建筑面积为35.72㎡，租赁期间自2013年3月28日起至2018年3月27日止，计租日为2013年7月28日。合同另约定房屋因工程质量原因发生损坏的，新地置业公司应予维修。但是，该公司不因为对该房屋及其相关设施设备和能源供应系统进行维修而向周晶晶作出任何形式的赔偿或补偿。新地置业公司对该房屋的维修责任范围只限于该房屋的结构及交接时该公司提供的设备设施（合同另有约定的除外）。双方确认，合同因周晶晶违约而提前被解除的，则新地置业公司有权没收合同项下之履约保证金；合同因新地置业公司违约而提前被解除的，新地置业公司应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。同时，周晶晶向新地置业公司缴纳了履约保证金13，930.80元。2013年8月30日，新地置业公司与文书签订《武汉市商品房买卖合同》，将租赁房屋出售给文书。同年9月11日，周晶晶与文书签订《补充说明及协议》，约定周晶晶与新地置业公司签订的《租赁合同》的权利义务由文书承继，新地置业公司一并将店铺租金8，823元及履约保证金13，930.80元转交给文书。2014年1月15日，周晶晶向文书支付2014年2、3、4月的租金13，930.80元。2014年1月30日，租赁房屋出现沉降，并造成裂缝，周晶晶就房屋维修事宜与文书及新地置业公司进行协商，2014年3月17日，周晶晶拟与武汉新地物业管理有限公司签订维修协议，因就相关赔偿事宜未达成一致，武汉新地物业管理有限公司未在维修协议上签字。2014年3月27日，周晶晶分别向新地置业公司及文书发出解除合同通知书，写明因其未履行维修义务，致使周晶晶不能正常使用租赁房屋，现通知解除双方签订的《租赁合同》及《补充说明及协议》。文书于2014年4月1日收到解除合同通知书。2014年4月3日，周晶晶至武汉新地物业管理有限公司盛世东方管理处办理退水电押金手续并腾空商铺。次日，文书与武汉新地物业管理有限公司盛世东方管理处签订维修协议，由该公司对租赁房屋进行维修。此后，文书与案外人就租赁房屋签订了相关租赁合同。2015年3月24日，文书申请对租赁房屋的内部损坏及房屋使用安全状况进行鉴定，本院依法委托湖北省建筑工程质量监督检验测试中心进行鉴定，该中心于2015年9月10日出具司法鉴定报告，鉴定意见写明：目前租赁房屋主体结构及维护结构现状未见危险点，在正常使用及正常维护条件下可安全使用。文书缴纳鉴定费8，000元。2015年1月，周晶晶起诉至法院，请求支持其诉讼请求，审理中，新地置业公司、文书请求驳回周晶晶的诉讼请求。因双方各执己见，故调解未成。本院认为：新地置业公司与周晶晶签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合同内容于法不悖，合同成立后签约双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在双方《租赁合同》履行期间，租赁房屋所有权人变更为文书，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条之规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”周晶晶与文书签订的《补充说明及协议》亦约定《租赁合同》的权利义务由文书承继，故《租赁合同》应当继续有效，合同双方变更为文书与周晶晶。现周晶晶要求新地置业公司履行相应的合同义务并承担相关责任的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。周晶晶于2014年3月27日向文书发出解除合同通知书，并于同年4月3日办理了房屋腾退的相关手续，双方签订的《租赁合同》与《补充说明及协议》已不能实际履行，故应认定《租赁合同》、《补充说明及协议》于2014年4月3日解除为宜。因租赁房屋发生沉降、出现裂缝确为事实，周晶晶与文书就维修事宜未达成一致而导致双方的租赁合同解除，该事实不可归责于双方，故周晶晶要求文书退还13，930.80元履约保证金的请求，并无不妥，本院予以支持。因租赁房屋已经过维修并租赁给案外人，原始装修状态已不存在，且仅凭周晶晶提交的证据无法证实相关装修残值损失，周晶晶亦未举证因房屋沉降造成其经营损失，故对周晶晶要求文书退还其2014年2月至4月3日的租金并赔偿装修残值损失及经营损失的请求，本院不予支持。文书应退还周晶晶2014年4月4日至27日的租金3，714.88元（4，643.60元÷30天×24天）。关于本案鉴定费用8，000元，本院在审理过程中已明确告知文书租赁房屋已经过维修，原有损坏状态已不存在，希望其考虑相关的诉讼风险，但文书仍坚持要求进行鉴定，故鉴定费用应由文书承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人文书于本判决生效之日起十日内退还原告周晶晶租金及履约保证金共计17，645.68元；二、驳回原告周晶晶的其他诉讼请求。案件受理费1，945元，由原告周晶晶承担1，545元，由第三人文书承担400元；鉴定费8，000元，由第三人文书承担。因案件受理费已由原告周晶晶预交，第三人文书在支付上述判决款项时，将案件受理费400元一并支付给原告周晶晶。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 刘 翔人民陪审员 刘静萍人民陪审员 李国良二〇一六年一月十五日书 记 员 林慧娟 来源：