（2015）通民初字第1485号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-09-21
案件名称
开封市夷山物业服务有限公司与于世杰服务合同纠纷一审民事判决书
法院
通许县人民法院
所属地区
通许县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
开封市夷山物业服务有限公司,于世杰
案由
服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第四十二条第一款
全文
河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2015）通民初字第1485号原告开封市夷山物业服务有限公司。法定代表人刘小波，任总经理职务。住所地开封市开发区南正门新村**号。委托代理人李彦敏，系原告公司员工。代理权限为特别授权。委托代理人娄建军，系河南子建律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告于世杰，男，1968年7月20日生，汉族。原告开封市夷山物业服务有限公司（以下简称夷山物业公司）诉被告于世杰服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人娄建军及被告于世杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告夷山物业公司诉称，被告是瑞通嘉园居民小区的业主，居住在小区东院11号楼2单元302室，其房屋面积为131.28㎡，每年须按协议约定支付物业管理费630元，按约定须于每年的5月1日缴纳下年度的费用。被告从2012年5月1日以来未缴纳物业管理服务费长达四年，共计欠缴物业管理服务费2520元。虽经小区业主委员会、物业服务公司多次催缴，被告仍拒不缴纳。我公司是合法登记注册的物业服务公司，经与瑞通嘉园居民小区业主委员会签订聘用协议，取得在该小区履行物业管理服务的权利。该小区的物业服务公司虽有变换，我公司已经依法与业主委员会及原物业服务公司办理了交接手续，承接了小区物业管理方面的财物资料及相关权益，享有依法向业主追缴物业管理服务费的权利。被告长期欠缴物业管理服务费的行为，不但侵犯了我公司的权益，更是对按时足额缴纳物业管理服务费的业主的侵害，其行为是导致小区物业管理投入资金不足、工作难以开展的直接原因。综上所述，由于被告长期欠缴物业管理服务费，其行为侵犯我公司和广大业主的合法权益，为维护合法权益，特请求法院依法判令被告向我公司支付物业管理服务费2520元及违约金4990元。被告于世杰辩称，1、北边阳台上窄下宽造成阴雨天雨水渗漏，给我们的生活带来极大的不便、精神带来极大的伤害。2、饮用自来水水管没有接通，吃水全靠用桶带。3、地下室从入住以来就一直进水，给我们的造成了物质的损坏，更给我们的精神带来无与伦比的伤害。另外我没有与原告签订物业服务合同，但是我在2012年5月份入住时与其他物业公司签订了合同并交了一次物业费630元。后来存在我说的上述问题就没有再交过物业费。经审理查明，原告系合法登记注册的物业服务公司，于2014年2月28日原告夷山物业公司与通许县瑞通嘉园业主委员会签订瑞通嘉园物业管理服务合同，通许县瑞通嘉园业主委员会委托原告对瑞通嘉园小区进行物业管理服务，委托管理期限自2014年3月1日起至2016年3月1日止，物业管理费按照建筑面积每月每平方米0.4元收取，双方合同约定业主所欠2014年3月1日之前的物业管理费用由原告统一收取，委托合同上均加盖有通许县瑞通嘉园业主委员会和原告夷山物业公司的印章。被告是瑞通嘉园居民小区的业主，居住在该小区11号楼2单元302号房，其房屋建筑面积为131.28平方米。在被告入住瑞通嘉园小区前与河南名冠瑞通嘉园物业管理处签订有前期物业管理服务协议一份，双方在协议中约定“甲方：河南名冠瑞通嘉园物业管理处乙方：于世杰第四条一、乙方缴费时间：按年缴纳本年度物业管理服务费……。二、住宅物业的物业费按物价局核准，按房屋建筑面积缴纳：0.4元／月／平方米，……。第十条三、乙方违法本协议的约定，未按本协议约定的收费标准和时间向甲方缴纳有关费用的，乙方应向甲方补交有关费用，并自逾期之日起按每日3‰承担违约金……”。河南名冠瑞通嘉园物业管理处在被告收楼时收取被告2011年5月1日至2012年4月30日物业费630元，被告于2012年5月入住通许县瑞通嘉园小区。被告自2015年5月入住该小区以来因存在物业服务质量问题一直未缴纳物业管理费，共计欠缴自2012年5月至今四年物业管理服务费2520元。现原告诉至本院，要求被告支付物业管理服务费2520元及违约金4990元。上述事实有当事人陈述、前期物业管理服务协议、承诺书、业主收楼交接书、瑞通嘉园物业管理服务合同、情况说明、收款收据、照片、庭审笔录在卷佐证。本院认为，根据《物业管理条例》第七条规定“业主在物业管理活动中，履行下列义务……（五）按时交纳物业服务费用……”第十五条规定“业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责……（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同……”第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，原告夷山物业公司与通许县瑞通嘉园业主委员会签订的《瑞通嘉园物业管理服务合同》及被告与河南名冠瑞通嘉园物业管理处签订的《前期物业管理服务协议》均系双方当事人的真实意思表示，且并不违反法律规定。该《瑞通嘉园物业管理服务合同》与《前期物业管理服务协议》对被告于世杰具有约束力。被告于世杰应当按照《前期物业管理服务协议》的约定支付物业费。因通许县瑞通嘉园业主委员会委托原告对瑞通嘉园小区进行物业管理服务的委托管理期限至2016年3月1日止，故对原告夷山物业公司要求被告于世杰按每月每平方米0.4元交纳2012年5月1日至2016年3月1日的物业费2415.55元（46个月×0.4元×131.28平方米）的诉讼请求，本院予以支持。对于原告夷山物业公司要求被告承担违约金的诉讼请求，因原告物业服务质量存在瑕疵，该诉讼请求本院不予支持。被告于世杰辩称其未交物业费是因为阳台、管道、地下室存在问题及未与原告签订物业服务合同，该辩称理由与法无据，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第七条、第四十二条之规定，判决如下：一、被告于世杰于本判决生效后五日内支付原告开封市夷山物业服务有限公司物业服务费2415.55元。二、驳回原告开封市夷山物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告开封市夷山物业服务有限公司承担34元，被告于世杰承担16元（原告已垫付，随执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长 翟国强审 判 员 张 静人民陪审员 赵雪梅二〇一六年一月十五日书 记 员 陶星宇 搜索“”