（2015）历城民初字第3460号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-25
案件名称
济南天鸿房地产开发有限公司与李桂芳商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市历城区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
济南天鸿房地产开发有限公司,李桂芳
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第六十八条
全文
济南市历城区人民法院民 事 判 决 书（2015）历城民初字第3460号原告济南天鸿房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人薛振友，董事长。委托代理人徐征年（特别授权代理），国浩律师（济南）事务所律师。被告李桂芳，女，生于1971年4月18日，汉族，住所地济南市。委托代理人（特别授权代理）王涛，男，生于1972年9月23日，汉族，系被告李桂芳的丈夫，住所地济南市。原告济南天鸿房地产开发有限公司（以下简称天鸿公司）与被告李桂芳商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日受理后，依法适用简易程序，由审判员陈世海独任审判，于2016年1月11日公开开庭进行了审理。原告天鸿公司的委托代理人徐征年及被告李桂芳的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天鸿公司诉称：2011年6月28日，原被告签署《济南市商品房买卖合同》，并办理了商品房预售登记手续。合同约定：被告以银行贷款方式购买原告开发的房屋。被告与银行签订《个人购房担保借款合同》，原告作为保证人为被告借款承担连带责任保证。自2014年9月29日起，被告停止偿还银行借款，导致原告保证金被银行扣划，截止到2014年9月29日历城农行扣划原告保证金共计26491.41元。根据原、被告双方所签商品房买卖合同附件相关条款约定，如若发生原告为被告代为偿还贷款的情况，原告有权解除合同，并要求被告承担违约责任。故原告为此起诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》；2、被告支付解除《济南市商品房买卖合同》的违约金75966.4元；3、被告立即腾空房屋交还原告；4、被告在合同解除后30日内协助原告办理撤销网签和备案登记手续；5、被告支付原告为实现债权所发生的费用15000元；6、被告承担本案诉讼费用。被告李桂芳辩称：认可商品房买卖合同效力和相关合同约定，已收房且欠款属实，认可原告代偿贷款数额，暂无能力偿还。经审理，本院认定以下事实：2011年6月28日，原告天鸿公司与被告李桂芳签订合同编号为销售字201139935号的济南市商品房买卖合同一份，约定被告李桂芳购买原告天鸿公司开发的万象新天项目D21号楼1单元101室商品房一套，建筑面积94.20平方米，附属物面积11.77平方米，附属物（地下室）楼号D21号楼1单元-103号，该房屋及附属物总价759664元，被告李桂芳首付229664元，剩余53万元由其办理银行按揭贷款，合同中还对买卖双方的其他权利义务予以约定，其中补充协议（附件五）10.3款约定：“出卖人为买受人提供贷款担保的，如买受人不及时足额偿还贷款本息导致出卖人代偿的，……如若发生出卖人为买受人偿还贷款的情况，则出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除应返还代偿金额及违约金外，另应按主合同总价款的10%向出卖人另行支付解除合同违约金。”12.4款约定：“解除合同时，买受人应在合同解除之日起7日内会同出卖人办理解除登记或注销房屋所有权证书的手续。”2011年8月1日，被告李桂芳作为借款人与作为贷款人的招商银行股份有限公司济南分行及作为保证人的原告天鸿公司签订《个人购房借款及担保合同》，约定被告李桂芳为购买上述商品房，向招商银行股份有限公司济南分行借款53万元，借款期限20年，还款方式为等额本息，执行利率为人民银行同期同档次贷款基准利率下浮5%，由原告天鸿公司自合同签订之日起至被告李桂芳持抵押物之房地产权证办妥正式抵押登记，并将房地产权证或／和房地产他项权证交由贷款人保管之日止，该《个人购房借款及担保合同》还对以上三方的相关权利义务进行了约定。后招商银行股份有限公司济南分行按约向被告李桂芳发放贷款53万元至其指定的账户。截止2015年7月1日止，被告李桂芳就其在招商银行股份有限公司济南分行的房屋按揭贷款未按约还款，逾期偿还的贷款本息共计49726.95元。故该行即按照三方所签个人借款担保合同的约定在原告天鸿公司的相关账户中扣划上述存款数额以偿还贷款，并向原告天鸿公司出具了扣款证明，确认已通过扣划由原告天鸿公司代偿了被告李桂芳的上述逾期贷款本息。上述事实，有原告当庭陈述及其提交的济南市商品房买卖合同一份、房屋交付通知书一份、个人购房借款及担保合同一份、银行扣款证明一份予以证实。本院认为，原告天鸿公司与被告李桂芳所签订商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，双方均应按照合同约定严格履行各自相应的义务，否则即应承担相应的违约责任。现被告李桂芳在签订买卖合同后，虽按约向原告天鸿公司按约交纳了首期款，并就剩余购房款在银行办理了按揭贷款，但其随后未按约及时偿还银行贷款，多次逾期致使原告天鸿公司作为其贷款的保证人代其向银行清偿了逾期借款本息，故按照双方所签商品房买卖合同的约定，原告天鸿公司对此即享有合同的单方解除权。故关于原告天鸿公司要求判令解除其与被告李桂芳就买卖济南万象新天项目D21号楼1单元101室及附属物D21号楼1单元-103号地下室所签的《济南市商品房买卖合同》的诉讼请求，事实清楚，理由正当，本院依法予以支持。且在该商品房买卖合同解除后，被告李桂芳理应将已收的上述房屋腾空并返还原告天鸿公司，还应协助原告天鸿公司在房地产相关部门办理相应的撤销买卖合同的网签及登记备案手续。关于原告天鸿公司要求被告李桂芳支付解除《济南市商品房买卖合同》的违约金75966.4元。本院经审理认为，原告天鸿公司就此主张以合同补充协议（附件五）的10.3款为凭，即按照主合同总价款的10%支付解除合同违约金，该约定系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，真实合法有效，本院依法予以支持。关于原告要求被告支付为实现债权所发生的费用15000元的诉讼请求，因原告未提供证据证明该费用已经实际发生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十八条之规定，判决如下：一、原告济南天鸿房地产开发有限公司与被告李桂芳就买卖济南万象新天项目D21号楼1单元101室房屋及附属物D21号楼1单元-103号地下室所签的《济南市商品房买卖合同》于本判决生效之日起解除。二、限被告李桂芳于本判决生效之日起三十日内将万象新天项目D21号楼1单元101室房屋及附属物D21号楼1单元-103号地下室腾空并返还原告济南天鸿房地产开发有限公司。三、限被告李桂芳于本判决生效之日起三十日内协助原告济南天鸿房地产开发有限公司就万象新天项目D21号楼1单元101室房屋及附属物D21号楼1单元-103号地下室办理撤销商品房买卖合同网签和备案登记手续。四、限被告李桂芳于本判决生效之日起十日内向原告济南天鸿房地产开发有限公司支付违约金75966.4元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由被告李桂芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于济南市中级人民法院。审判员 陈世海二〇一六年一月十五日书记员 杨 丽 关注公众号“”