（2015）海民初字第20730号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-17
案件名称
北京鸿铭物业管理有限公司与秦晓雯物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市海淀区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京鸿铭物业管理有限公司,秦晓雯
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第20730号原告北京鸿铭物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北苑路甲108号44号楼01号。注册号：110105002564746法定代表人余楚云，董事长。委托代理人ＸＸ利，男，该公司职员，住公司宿舍。被告秦晓雯，女，1962年4月18日出生，工作单位不详。身份证号：×××原告北京鸿铭物业管理有限公司（以下简称鸿铭物业公司）与被告秦晓雯物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告鸿铭物业公司委托代理人ＸＸ利到庭参加了诉讼。被告秦晓雯经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鸿铭物业公司诉称，我公司系美丽园小区开发商指定的前期物业管理企业，于2006年12月10日退出小区。被告秦晓雯系美丽园小区29号楼3单元x室业主，于2002年2月22日入住，该房屋面积为121.36平方米。（2007）一中民终字第4603号生效判决确定了美丽园小区2003年以后的物业费的具体标准，即如果享有室内中小修服务的，地上部分物业费2003年为2.20元／平方米·月＋12.08元／户·月，2004年、2005年为2.20元／平方米·月＋11.03元／户·月。经核实，被告秦晓雯共拖欠物业费5908.39元，经以各种方式催要无果，故诉至法院，请求判令被告秦晓雯支付地上部分物业费5908.39元。被告秦晓雯未向本院提交书面答辩意见及证据。经审理查明，被告秦晓雯系北京市海淀区五棵松路20号美丽园29号楼3单元x室的业主，该房屋面积为121.36平方米。业主委员会成立后，未能与鸿铭物业公司就地下室收费达成新的协议。秦晓雯自2005年1月1日起未再交纳地上部分物业费。鸿铭物业公司系美丽园小区开发商指定的前期物业管理单位，于2000年初至2006年12月10日对美丽园小区提供物业服务。1999年12月6日，北京市居住小区管理办公室向美丽园小区建设单位北京东方鸿铭房地产开发有限公司发出关于公约核准的通知：“你单位报送的《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》已经我办审核批准，核准号为：内字第294号，特此通知”。根据《美丽园小区房屋使用、管理、维修公约》（以下简称《公约》），物业管理费项目为：（1）保洁费为3元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（2）保安费为5元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（3）各项费用统收服务费1元／户／月，依据京价房字（1997）第196号文件。（4）绿化费0.55元／平方米·年×1.2，依据京价房字（1997）第196号文件。（5）化粪池清掏费为0.30元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（6）管理费为3.50元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（7）小修费为4.72元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（8）中修费为8.19元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（9）大修费为7.56元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（10）小区共用设施维修费1元／平方米·年，依据京价房字（1997）第196号文件。（11）电梯检验费350元／平方米·年×1.2，依据京价房字（1989）第170号文件。（12）垃圾清运费30元／户·年，依据京价房字（1989）第253号文件。（13）电梯运行费10530元／台·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。根据经验和功率测算运行电费（二层以上收取此费用）。（14）电梯维保费9210元／台·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。（15）高压水泵费为23960元／泵组·年，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。按30泵组测算。（16）共用天线管理费1.66元／端·月，依据京价房字（1997）第196号文件和（1996）第274号文件。就以上收费标准，公约中的相关规定还有：以上收费依据北京市有关规定和文件计算，如文件和规定有调整，则收费做相应调整；住户可以将室内设备设施维修职责委托给物业管理公司，物业管理公司按规定收取小修费和中修费。鸿铭物业公司出具的物业管理费测算说明显示该小区物业费为2.72元／平方米／月，并说明开发商在前期开发过程按设计方案、前期物业管理委托合同的服务内容和标准、政府相关规定测算实际物业管理费为3.55元／平方米／月。但为了确保销售和考虑购房者的承受能力，同时参考了周边楼盘的物业管理费标准，对其中实际发生的公共用电费、公共用水费、智能化设备运行费、避雷装置检测费、超额支出保安费和保洁费等应收的费用在报批时就没有申报，也没有收取相应费用。将原物业管理费3.55元／平方米·月降到2.72元／平方米·月。美丽园业委会成立后，对物业收费标准提出质疑并开始与鸿铭物业公司进行协商。2003年7月，双方在协商后联合发出公告：在新的委托合同未签之前，2003年上半年的物业管理费继续按公约规定，首层按2.09元／平方米／月，一层以上按2.27元／平方米／月；待新的委托合同签订后，将执行新的收费标准，届时实行多退少补的原则收取物业管理费。2004年10月1日，鸿铭物业公司发出公告：根据公约规定，从即日起，不再收取“各项费用统收服务费”和“共用天线管理费”；“保安费”、“保洁费”、“垃圾清运费”由公约中按每月每平方米的收取方式调整为按每户每月方式收取；如业主委托鸿铭物业公司提供室内中、小修服务，则继续执行公约中规定的中、小修费用标准；如业主将中、小修服务的补充协议，作为公约的补充条款，将“室内中、小修服务”改为“特约维修服务”单项计费后，鸿铭物业公司将不再收取“室内中、小修费”；“电梯检验费”按京国土管房（2003）1099号文件进行调整；上述物业收费标准如政府文件有新的规定和调整时，将按新文件的规定进行调整。2005年3月，美丽园业主委员会就物业费问题向法院提起诉讼，经北京市第一中级人民法院终审判决，确定：在2003年到2005年，北京市海淀区五棵松路20号美丽园小区物业管理费中鸿铭物业公司应收取的保安费为每户每月五元，保洁费为每户每月三元，垃圾清运费为每户每月两元五角，高压水泵费为每月每平方米八厘，电梯维保费为每月每平方米四角五厘，一层住户的电梯运行费免收，其他住户的电梯运行费为每月每平方米五角二分二厘，应加税率为百分之五。没有经过业主特别委托的小修费、中修费鸿铭物业公司不得收取。各项费用统收服务费在2003年按每户每月一元收取，2004年和2005年不得收取。该次诉讼没有涉及地下室收费部分。（2005）一中民终字第12818号判决书生效后，美丽园小区业主朴x吉、周x龙以鸿铭物业公司应当以1.58元标准收取物业费为由，要求鸿铭物业公司退还多收取的物业管理费。北京市第一中级人民法院对该二人分别做出了（2007）一中民终字第4601号、（2007）一中民终字第4603号判决。上述判决认定，经政府主管部门核准的公约，对鸿铭物业公司以及美丽园小区全体业主均具有约束力。鸿铭物业公司一直在为美丽园小区提供物业服务，该小区业主实际接受了该服务，故虽然没有签订书面物业管理委托合同，但依据《合同法》第10、36、37条，仍然可以确定鸿铭物业公司与美丽园小区业主之间存在着物业管理服务合同关系。合同价款即物业管理服务的收费项目和标准，在双方没有明确约定的前提下，依据《合同法》第61、62条，仍应当以公约作为基础加以确定。关于中小修费用问题，因朴x吉、周x龙已经实际享受到该项维修服务，故可以认定为经过双方的特别约定而成立，故对于该项费用鸿铭物业公司有权收取。根据公约及（2005）一中民终字第12818号民事判决，确定朴x吉、周x龙的物业费地上部分2003年为2.20元／平方米·月＋12.08元／户·月，2004年、2005年为2.20元／平方米·月＋11.03元／户·月；北京市第一中级人民法院同时认定，根据双方当事人所签订的地下室使用协议、美丽园地下室物业费构成表，地下室部分物业费标准为1.69元／平方米·月。故认定该二人均应按1.69元／平方米·月的标准向鸿铭物业公司支付地下室部分物业费。另查，2005年期间，对于秦晓雯家中实际发生的维修项目，鸿铭物业公司应其要求给予了相应的维修服务。被告秦晓雯经本院合法传唤，无正当理由，未出庭应诉。上述事实，有当事人陈述、北京市房屋产权登记申请书、收楼会签单、保修单、房屋建筑面积分户计算明晰表、（2007）一中民终字第4601号民事判决书、（2007）一中民终字第4603号民事判决书等证据在案佐证。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，秦晓雯经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。民事活动应当遵循等价有偿、诚实信用的原则。鸿铭物业公司为美丽园小区提供物业服务，秦晓雯接受了鸿铭物业公司提供的物业服务，应当交纳物业费。现鸿铭物业公司要求秦晓雯支付拖欠的物业管理费用，于法有据，本院予以支持。就物业费用的标准，同为美丽园小区业主朴x吉、周x龙的物业管理费已经（2007）一中民终字第4601、4603号判决书确定收费标准，秦晓雯与朴x吉、周x龙系同一情形，故北京市第一中级人民法院关于美丽园小区业主朴x吉、周x龙的物业管理费的生效判决同样适用于秦晓雯。关于中小修费问题，因秦晓雯已实际享受到该项维修服务，故可认定为经过双方的特别约定而成立，对于该项费用鸿铭物业公司有权收取。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告秦晓雯于本判决生效后七日内给付原告北京鸿铭物业管理有限公司自二00五年一月一日至二00六年十二月十日地上部分的物业费五千九百零八元三角九分。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元及公告费二百六十元，均由被告秦晓雯负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 ＸＸ楠人民陪审员 岳 维人民陪审员 李立敏二〇一六年一月十五日书 记 员 崔 维 来源：