（2015）昌民初字第07136号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-06-02
案件名称
张邓云与铭众联行（北京）投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张邓云,铭众联行（北京）投资管理有限公司,林光华
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2015）昌民初字第07136号原告张邓云，男，1984年3月23日出生。被告铭众联行（北京）投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼1层2136。法定代表人马冉，经理。第三人林光华，女，1921年6月5日出生。委托代理人丁家林，男，1953年6月17日出生。原告张邓云与被告铭众联行（北京）投资管理有限公司（以下简称铭众公司）、第三人林光华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由代理审判员宋玉希担任审判长，与人民陪审员陈利霞、李强组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张邓云、被告铭众公司第一次开庭到庭参加了诉讼，第二次开庭原告张邓云的委托代理人谷晓兰、第三人林光华的委托代理人丁家林参加了诉讼，铭众公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告张邓云诉称：原被告双方于2013年4月16日签订了《房屋租赁合同》，租期从2013年4月16日至2015年4月15日，房租每月3500元，按年支付一年租金42000元。原告在签约当日还向被告支付租房押金3500元，退房时返还原告。可就在原被告双方签约后即2014年10月25日，房主突然通知原告腾房，理由为被告没有按期支付房主房租。原告接到腾房通知后第一时间和被告联系，但被告置之不理。最后原告被迫于2014年10月25日将涉案房屋腾空搬走。原告方认为被告以签订房屋租赁合同为名骗取房租和押金，其行为属于合同欺诈，严重违反了诚实信用原则。由于被告的不诚信，致使租赁合同无法履行，最后原告通过其他中介花费4200元重新找房租房，这也增加了原告再次租房成本，所以被告应退还未到期租金、押金并按照合同第十三条承担违约金。故诉至法院，请求法院判令：1、原被告解除《房屋租赁合同》；2、被告退还原告未到期租金20000元和租房押金3500元；3、被告支付原告违约金7000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告铭众公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原告签订的合同不是和被告公司签订的，是和北京都居世家房地产咨询有限公司签订的。租金都不是被告公司收取的，被告公司是和北京都居世家房地产咨询有限公司买的牌照，被告公司从不知道此事。第三人林光华述称：应当由被告返还原告房屋，被告从第三人处租房转租给原告，因为被告没有向第三人交纳租金，2014年10月25日第三人不再让原告使用房屋。经审理查明：2013年4月16日，承租方张邓云（乙方）与出租方北京都居世家房地产咨询有限公司（以下简称都居公司）（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，房屋坐落于北京市昌平区××室，合同约定：租赁期限自2013年4月16日至2015年4月15日；房屋租金为每月3000元，房屋租金交付方式为季付，须提前30日到甲方营业部门缴纳，或存入甲方指定账户，并将银行的回执单据传真给甲方；甲方指定账户户主姓名张文学，账户号码×××；甲方交付该房屋时，乙方向甲方支付房屋租赁保证金，具体金额为3000元；租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前通知乙方并积极给乙方调房。否则将已收取的租金余额退还乙方并按月租金的200%支付违约金。双方在其他约定事项中注：“第二年房租为年付，于2014年3月15日一次性交齐，租金为3500元，（租金＋补交押金＋卫生费＋有线费3500＊12＋500＋365＋216共43081元）。”租赁合同签订后，张邓云向都居公司支付保证金3000元。2014年3月18日张邓云向都居公司指定的账户转账40000元，2014年3月20日转账3081元，张邓云称这43081元包含2014年4月16日至2015年4月15日的租金42000元、补交押金500元、卫生费365元、有线费216元。在租赁期间内，房屋所有权人林光华要求其于2014年10月25日搬离房屋。第三人林光华称系被告公司未向其交纳租金，故其要求张邓云搬离。本案庭审中，被告认为约定的违约金数额过高，请求法院酌情调整违约金的数额。另查，北京都居世家房地产咨询有限公司现更名为铭众联行（北京）投资管理有限公司。以上事实，有《房屋租赁合同》、收据及双方当事人的陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金及房屋租金，但因被告的原因导致房屋所有权人要求提前收回房屋，对此被告应承担相应的违约责任。现原告要求被告返还押金（保证金）及未实际发生的租金，并要求被告支付违约金的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。被告辩称被告公司是和都居公司买的牌照，不应承担违约责任，但被告公司仅变更名称，主体并未变更，仍应承担相应的违约责任，对被告的辩称本院不予采纳。被告应将已收取的保证金3500元及2014年10月25日至2015年4月15日未实际发生的房屋租金返还给原告，但原告对于未实际发生的租金数额计算错误，本院予以纠正。同时被告应依约向原告支付违约金，被告在庭审中主张约定的违约金数额过高，请求法院酌情调整，本院考虑被告的违约情形及原告的实际损失，根据公平原则，依法酌定被告支付违约金为三千五百元。现双方之间的房屋租赁合同已过履行期限，对于原告要求解除合同的诉讼请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告铭众联行（北京）投资管理有限公司返还原告张邓云保证金三千五百元、租金一万九千八百三十三元、共计人民币二万三千三百三十三元，于本判决生效后十日内执行；二、被告铭众联行（北京）投资管理有限公司支付原告张邓云违约金三千五百元，于本判决生效后十日内执行；三、驳回原告张邓云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费六百五十元，由被告铭众联行（北京）投资管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 宋玉希人民陪审员 陈利霞人民陪审员 李 强二〇一六年一月十五日书 记 员 姚东方 来源：