（2015）怀鹤民一初字第1349号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-23
案件名称
原告唐满香与被告怀化好安居房地产开发有限公司、第三人怀化市泰和投资管理有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
唐满香,怀化好安居房地产开发有限公司,怀化市泰和投资管理有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第九条第一款，第七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第1349号原告唐满香，女，1968年9月9日出生，侗族。委托代理人（特别授权）吴日岗，湖南杰达律师事务所律师。被告怀化好安居房地产开发有限公司。法定代表人龙宪忠，该公司董事长。委托代理人（特别授权）曾喜生，湖南五溪律师事务所律师。委托代理人丁健，湖南五溪律师事务所律师。第三人怀化市泰和投资管理有限公司。法定代表人涂芳铨。原告唐满香与被告怀化好安居房地产开发有限公司（以下简称好安居公司）、怀化市泰和投资管理有限公司（以下简称泰和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月30日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭进行了审理。原告唐满香的委托代理人吴日岗，被告好安居公司的委托代理人曾喜生到庭参加诉讼，被告泰和公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐满香诉称：2011年10月15日，原告与被告签订编号为1108423号的《商品房买卖合同》，购买由被告修建销售的位于怀化市鹤城区人民南路“新天地城市广场”7幢27层2号、3号的商品房两套，建筑面积83.67平方米，总价款金额355357元。合同签订后，原告依约交清了全部购房款，并在2013年4月3日与被告办理了房屋交接手续，取得了所购房屋的占有、管理、使用权，并与当日交纳31530元的办理房地产权属证书的费用及相应的物业管理费、电卡、水卡费用等。但是被告在收取原告的办证费用后迟迟未给原告办理房产证和土地使用证。原告多次催问，被告以各种理由推诿。2015年8月份，第三人泰和公司突然派人找上原告家门，讲原告购买的“新天地城市广场”7幢27层2号、3号房是第三人泰和公司的房产，并拿出了商品房预购预告登记证。原告这才知道被告将已经卖给原告且已交付给原告使用的房屋，又卖给了第三人泰和公司，并以房屋预购的方式办理了预告登记。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，原告已按合同约定交清了购房款及相应办证费用，持有商品房买卖合同、收款收据、交房记录表、验房交接表、住宅使用说明书、住宅质量保证书等并已实际占有、使用所购商品房，该商品房依法应属原告所有。被告应依据合同约定及时为原告办理房产证和土地使用权证并承担相应违约责任。被告将“新天地城市广场”7幢27层2号、3号房屋卖给第三人的行为依法应当无效。请求：1、依法确认位于怀化市鹤城区人民南路“新天地城市广场”7幢27层2号、3号房屋属原告所有；2、判令被告立即为原告办理“新天地城市广场”7幢27层2号、3号房屋的所有权证及土地使用证并承担违约金1066元；3、判决被告与第三人签订的“新天地城市广场”7幢27层2号、3号商品房预售合同及商品房预购预告登记无效。被告好安居公司辩称：原告诉称属实，被告没有异议。被告是向第三人泰和公司借款，被告与第三人泰和公司系民间借贷纠纷。由法院依法判决。被告怀化市泰和投资管理有限公司未答辩。经审理查明：2011年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于怀化市人民北路与迎丰西路交汇处“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房，该房的预售许可证号为怀房售许字（2011）第0051号，建筑面积共83.67平方米，每平方米单价4247.12元，房屋总价355357元；付款方式为签订合同时付定金177679元，2012年2月1日前另付106607元，2013年1月30日前付清71071元购房余款；被告应当在2013年1月30日前，将房屋交付原告使用；如因被告的责任，原告不能在2014年1月30日前取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约交清了全部购房款。2013年4月3日被告与原告办理了房屋交接手续，被告交给原告所购房屋钥匙以及业主手册、业主临时管理规约、住宅使用说明书、住宅质量保证书、房屋装修管理规定、关于房屋装饰装修及安装防盗网的约定、房屋交付验收单、消费安全责任书、商场管理规定各一份，原告交给被告31530元代办理房地产权属证书的费用，当天原告还与怀化新天地城市广场商业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，缴纳了2008元物业管理费、20元水卡费、20元电卡费后入住所购房屋。被告至今未给原告办理房产证和土地使用证。2014年1月22日，被告将原告所购“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房出售于第三人泰和公司，并在怀化市房地产管理局办理了预购商品房预告登记。上述事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证、辩论，本院确认，有下列证据证实：1、原告身份证复印件，被告好安居公司营业执照、组织机构代码证复印件各一份，第三人泰和公司组织机构代码证复印件一份，证明原、被告及第三人诉讼主体资格情况；2、《商品房买卖合同》及收据，证明原告与被告好安居公司就购买商品房进行了相关约定，并且原告依约交清了购买被告开发的位于怀化市人民北路与迎丰西路交汇处“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房的全部购房款及交给被告代办房产证、土地使用证费用31530元等事实；3、交房记录表、领房验收交接表、前期物业管理服务协议复印件各一份，住宅质量保证书及住宅使用说明书复印件各一份，消防安全责任书及关于室内装饰及防盗网安装的约定复印件，证明2013年4月3日被告已将原告购买的“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房移交给原告，原告已入住该房屋的事实；4、预告商品房预告登记审批表一份，证明被告好安居公司将已卖给原告并已交付给原告使用的“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房又卖给了第三人泰和公司，并于2014年1月22日在怀化市房地产管理局办理了预购商品房预告登记的事实；5、庭审笔录一份，证明本案其他事实。本院认为：原告与被告好安居公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应全面履行。合同约定：“如因被告的责任，原告不能在2014年1月30日前取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.3%向原告支付违约金”，原告依约交清了购房款和相关办证费用，被告也于2013年4月3日将原告所购商品房移交给了原告使用，但被告至今未为原告办理好房地产权属证书，被告应支付原告逾期办证的违约金1066元（已交购房款355357元×0.3%），并立即为原告办理“新天地城市广场”7幢27层2号、3号房屋的所有权证及土地使用证。被告将原告于2011年10月已购买并已交付使用的“新天地城市广场”项目第7幢27层2号、3号商品房，又于2014年出售于第三人泰和公司，并与第三人泰和公司在怀化市房地产管理局办理预购商品房预告登记，侵犯了原告的合法权利。第三人虽与被告办理了预购商品房预告登记，但在被告与原告已办理了交房手续，原告并已收取了全套房产钥匙，已缴纳了物业管理费及水电卡费的情况下，即原告已占有房产的情况下，第三人应当举证证明其与被告签订商品房买卖及办理预购商品房预告登记时具有善意，第三人未尽到该举证责任，故原告请求判决被告与第三人申请登记的“新天地城市广场”7幢27层2号、3号商品房预购预告登记无效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。原告所购房屋尚未在房产局办理产权变更、转让登记，原告对被告享有的仍然只有债权，故原告请求确认“新天地城市广场”项目7幢27层2号、3号房屋属原告所有的诉讼请求，不符合物权法的规定，本院不予支持。原告请求判决被告与第三人签订的“新天地城市广场”7幢27层2号、3号商品房预售合同无效，但原告未能向本院提供该份合同，对该合同的内容无从查证，也无从判断该合同是否具有违反法律法规强制性规定等无效情形，且被告与第三人的合同即使有效，也并不能产生原、被告合同履行不能的效力，故对原告该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第七条、第九条之规定，判决如下：一、被告怀化好安居房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，为原告唐满香办理“新天地城市广场”项目7幢27层2号、3号房屋的所有权证及土地使用证，并支付原告唐满香逾期办证违约金1066元；二、被告怀化好安居房地产开发有限公司与第三人怀化市泰和投资管理有限公司申请登记的“新天地城市广场”7幢27层2号、3号商品房预购预告登记无效；三、驳回原告唐满香的其他诉讼请求。案件受理费6646元，由原告唐满香负担2658元，被告怀化好安居房地产开发有限公司3988负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 禹 莉人民陪审员 朱达和人民陪审员 舒友德二〇一六年一月十五日代理书记员 胡小蝶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 关注公众号“”