（2015）青民三（民）初字第3361号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-01
案件名称
上海荣震置业有限公司与上海冉也实业有限公司、刘桂霞商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海荣震置业有限公司,上海冉也实业有限公司,刘桂霞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三（民）初字第3361号原告上海荣震置业有限公司。法定代表人沈立奇，总经理。委托代理人于泷，上海浦瑞律师事务所律师。被告上海冉也实业有限公司。法定代表人刘桂霞。被告刘桂霞，女，1963年12月1日出生，汉族。原告上海荣震置业有限公司分别起诉被告上海冉也实业有限公司、刘桂霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年8月12日立案受理后依法由审判员邵霞适用简易程序进行审理。原告提出财产保全申请，本院依法审查作出保全裁定。原告提出申请被告刘桂霞限制出境，本院依法审查作出限制决定。因无法用其他方式向被告送达包括起诉状在内的诉讼材料，本案依法转为普通程序进行审理，本院依法由审判员邵霞、助理审判员金艳、人民陪审员范根生组成合议庭。因工作安排，合议庭变更为审判员邵霞、人民陪审员范根生、张彩娟。公告期内，本院依法向被告刘桂霞送达了上述材料。本案于2015年11月26日公开开庭进行审理，原告委托代理人于泷到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告上海荣震置业有限公司诉称：原告系本区重固镇大街588号重固新世纪商业广场的开发商。2012年8月7日，原告将重固镇大街X室出售给被告上海冉也实业有限公司，双方签订《预售合同》，同时双方还签订了另外14套房屋的预售合同。补充条款约定若原告不做装修扣除相应装修费用，也约定因被告违约或过错导致原告诉讼的，原告因诉讼发生的费用包括律师费均由其负担。8月25日，原告与被告上海冉也实业有限公司签订《补充协议》，对15套房屋的购房款的支付作出补充约定。8月9日，两被告向原告出具书面承诺，被告刘桂霞承担连带清偿责任。签约后，原告向被告上海冉也实业有限公司交付了15套房屋并办理产权证，合计总面积为1，975.17平方米，合计房款为36，814，005元，扣除装修费用后的总房款为33，303，685元。被告上海冉也实业有限公司分次支付13，844，208元后未再支付任何房款。截止诉讼前，被告上海冉也实业有限公司共计欠原告19，459，477元。原告按照合同约定的单价以及实测面积计算了应付房款并扣除按照合同约定单价及实测面积计算出的装修费，所得金额为被告上海冉也实业有限公司应付的总房款；计算每套房屋的房款占15套房屋总房款的比例，按照该比例计算剩余未付总房款中每套房屋的剩余未付房款。原告提起诉讼，要求判令：1、被告上海冉也实业有限公司向原告偿付到期购房款835，402.93元；2、被告上海冉也实业有限公司按照银行同期贷款利率的四倍支付上述房款自2015年7月31日到实际支付之日止的延期付款违约金；3、被告上海冉也实业有限公司赔偿原告律师费40，000元；4、被告刘桂霞对被告上海冉也实业有限公司上述付款义务承担连带清偿责任。本案诉讼费被告负担。审理中，原告表示按照原告的计算方式其提出的剩余房款计算有误，要求按照正确的金额836，039.72元主张。被告上海冉也实业有限公司、刘桂霞未做辩称。经开庭审理查明，2012年8月22日，原告和被告上海冉也实业有限公司签订《商品房预售合同》，约定被告上海冉也实业有限公司向原告购买位于本区重固镇大街X室，单价20，500元，根据暂测建筑面积75.25平方米计算总房款1，542，625元，签约支付首付款462，788元，2013年12月30日前支付剩余房款，未按约付款，违约金按逾期未付款额的日万分3计算；每平方米建筑面积包括房屋简易装修费用1，500元，因特殊原因该房屋不能装修或被告要求不作装修时，原告同意扣除装修费用等。2012年8月25日，双方又签订《补充协议》，约定被告上海冉也实业有限公司向原告购买了包括系争房屋在内的15套商铺，实测总面积为1，975.57平方米，总价为36，821，365元，签约当天支付总价30%即11，046，410元，2013年11月30日前支付300万元，2014年11月30日前支付300万元，2015年7月30日前支付全部购房余款。2012年8月25日，原告和两被告签订《承诺书》，约定被告上海冉也实业有限公司未能按照约定支付任何一期房款的，需支付30%房款作为违约金，同时还应按照应付款金额每日千分之二支付罚息；因被告上海冉也实业有限公司违约，原告因实现债权所发生的一切费用包括律师费均由被告上海冉也实业有限公司承担；被告刘桂霞自愿为被告上海冉也实业有限公司承担连带担保责任，担保期限自承诺发出之日起至被告上海冉也实业有限公司最后一笔应付款到期之日的三年内等。被告上海冉也实业有限公司分别支付房款共计13，844，208元。原告为本案诉讼与上海浦瑞律师事务所签订《聘请律师合同》，约定原告支付律师费40，000元。为此，原告通过银行转账支付上述费用并取得发票。另查明，原告和被告上海冉也实业有限公司就本区重固镇大街588号3幢X室签订了14份预售合同，分别约定了单价、暂测面积、装修费金额。被告上海冉也实业有限公司现已取得包括系争房屋在内的15套房屋的产权证。以上查明的事实，由原告的陈述，商品房预售合同、房产登记信息、补充协议、承诺书、（房款）付款凭证、律师聘请合同、（律师费）发票及付款凭证等证据予以证实，并经庭审出证属实，本院予以确认。根据庭审查明的事实，本院认为，原告和被告上海冉也实业有限公司签订的预售合同及补充协议均未违反法律禁止性规定，应为合法有效，双方当事人应恪守合同约定履行各自义务。付款时间以在后签订的补充协议约定为准。被告上海冉也实业有限公司无约定或法定依据迟延支付房款应依约承担违约责任。两被告出具的承诺书明确约定了逾期付款需要承担的违约责任，原告据此要求被告上海冉也实业有限公司支付剩余房款及承担逾期付款违约责任，本院予以支持。原告主张剩余房款的计算标准，于法无悖，本院予以准许。原告调整后的金额计算无误，本院予以确认。罚息实为违约金的一种计算方式，原告选择该种计算方式主张违约金并自行调低计算比例，于法无悖，本院予以准许。承诺书上明确被告上海冉也实业有限公司应就其违约承担律师费，原告据此主张律师费，本院予以支持。原告提供了律师聘请合同、付款凭证以及发票，本院确认律师费金额。被告刘桂霞签字确认承诺书内容，明确了担保责任及担保期限，原告据此要求被告刘桂霞对被告上海冉也实业有限公司的付款义务、律师费及违约金负担承担连带责任，本院予以支持。两被告经本院合法传唤未到庭，由此产生的法律后果由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海冉也实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣震置业有限公司因购买上海市青浦区重固镇大街X室房屋的剩余房款836，039.72元；二、被告上海冉也实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海荣震置业有限公司上述房款的逾期付款违约金（自2015年7月31日到实际支付之日，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算）；三、被告上海冉也实业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海荣震置业有限公司律师费40，000元；四、被告刘桂霞对被告上海冉也实业有限公司上述第一、二、三项付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费13，055.20元，由被告负担；保全费5，000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 邵 霞人民陪审员 范根生人民陪审员 张彩娟二〇一六年一月十五日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。三、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第一百二十六条连带责任保证的债权人可以将债务人或者保证人作为被告提起诉讼，也可以将债务人和保证人作为共同被告提起诉讼。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 关注公众号“”