（2015）鄂武东开民一初字第01364号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-02-16
案件名称
武汉某房地产咨询有限公司与段某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
武汉东湖新技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
武汉某房地产咨询有限公司,段某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条，第六十条第一款，第九十一条，第九十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省武汉东湖新技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂武东开民一初字第01364号原告：武汉某房地产咨询有限公司。法定代表人：冯某，该公司总经理。委托代理人：夏威，湖北光年律师事务所律师。被告：段某。委托代理人：舒虎。原告武汉某房地产咨询有限公司（以下简称原告）诉被告段某（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理，依法由代理审判员郝虹适用简易程序于2015年12月23日公开开庭进行审理，原告的委托代理人夏威、被告及其委托代理人舒虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年3月3日，被告将自有的位于武汉东湖新技术开发区加州阳光小区C04幢一单元08层1号房屋委托原告经营管理，约定租赁期限2014年3月18日至2015年3月17日。2015年2月11日，被告以政府要将其自建的胶囊房拆除为由将房屋收回。故起诉，要求判令：1、被告向原告返还房屋租金6290元及违约金5100元；2、被告退还房屋押金5100元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告辩称，1、原告所述不属实，原告要求我将房屋改成胶囊房出租，后来政府要求将胶囊房拆除，我找原告沟通，原告置之不理，不帮我解决问题；2、原告将我的房屋损坏，我要求原告修补原告没有修补；3、原告实际占用房屋的时间超过租期1个月，我不存在违约，不应承担违约责任；4、原告误导我做胶囊房，所以押金不予返还。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年3月3日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋托管合同一份，约定：甲方将其名下所有的位于武汉东湖新技术开发区加州阳光小区C04幢一单元08层1号房屋托管给乙方，授权乙方负责该房屋的租赁管理工作；该房屋托管时间共1年，即2014年3月18日起至2015年3月17日止；托管期内乙方向甲方支付的租金为5100元每月，租赁押金为5100元；托管期内乙方每年支付甲方10.5个月租金；合同还约定了双方的责任义务，房屋交、退验，合同的更改、补充和终止等事项，其中双方的责任义务中第6项约定“本合同托管期限未届满前，一方拟终止合同的，须提前至少1个月告知对方，并征求对方同意。托管期间甲乙任何一方不得单方面终止合同，否则应付对方5100元的违约金。本案讼争的房屋系四室两厅住房一套，建筑面积144.41平方米，在双方签订合同前，被告已对该房进行隔断处理，共隔成7室用于出租。在合同签订半月前，经原、被告协商同意，被告将该房重新进行隔断，共隔断成8室。合同签订后，被告即将房屋交由原告，原告将该房出租给他人使用。原告于2014年3月21日、2014年6月14、2014年9月12日、2014年12月12日按季度共计向被告支付房屋押金5100元及房屋一年的租金51053.90元（经双方协商扣减部分维修费用），共计56153.90元。2015年2月11日，本案讼争的房屋因涉及胶囊房问题被投诉后未自行整改，被政府强制拆除胶囊房装修，原告将次承租人腾退。同年2月13日，被告将该房的门锁更换。2014年4月，被告将该房出租给案外人杨强使用。上述事实，有房屋托管合同、付款凭证及双方当事人的陈述等证据予以证明。本院认为：原告与被告签订的房屋托管合同系双方当事人真实意思的表示且不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行。在合同履行过程中，因讼争房屋存在胶囊房问题，被政府强制拆除整改，导致双方签订的合同不能履行，鉴于原、被告在签订合同时均已明知讼争房屋改造成胶囊房存在合同不能实际履行的风险，但双方并未就此作明确约定，故导致合同不能履行的责任并非归责于被告，原告要求被告承担违约责任的理由不充分，不予支持。2015年2月13日，被告将讼争房屋的钥匙更换，视为被告收回讼争房屋的使用权，原、被告签订的房屋托管合同解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，原告要求被告返还多付的租金及押金的诉讼请求，有理合法，应予支持。被告辩称原告实际租期超过合同约定的意见缺乏证据予以证实，不予认定。根据合同约定，租赁期限应于2015年3月17日届满。从2015年2月13日至2015年3月17日共计32天的租金，原告应予返还。经核算，32天的租金应为5100元×10.5月÷365天×32天=4695元。综上，为平等保护双方当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第一款第（二）项、第九十四条第一款第（五）款、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告段某于本判决生效之日起十日内返还原告武汉某房地产咨询有限公司房屋押金5100元、房屋租金4695元，合计9795元；二、驳回原告武汉某房地产咨询有限公司其他诉讼请求。本案受理费183元，减半收取91.50元，由被告段某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第一项的规定，预交上诉案件受理费，款汇武汉市中级人民法院，收款单位全称：武汉市财政局非税收入汇缴专户市中院诉讼费分户。户名：湖北省武汉市中级人民法院；账户：17×××67；开户行：农行武汉民航东路支行。上诉人在上诉期满后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 郝虹二〇一六年一月十五日书 记 员 陈瑜 更多数据：搜索“”来源：