（2015）苏中民终字第05675号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-04-27
案件名称
李至龙与嵇道会房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李至龙,嵇道会
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第05675号上诉人（原审原告）李至龙。上诉人（原审被告）嵇道会。上诉人李至龙与上诉人嵇道会房屋租赁合同纠纷一案，苏州市吴中区人民法院作出（2015）吴民初字第634号民事判决，双方当事人均不服，向本院提出上诉。本院于2015年11月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年4月21日，李至龙（乙方）与嵇道会（甲方）经中介公司介绍签订房屋租赁合同一份，约定甲方将阳光水榭94幢303室的房屋其中一间出租给乙方居住，租期从2015年4月21日起至2016年4月20日止，每月租金700元，一次性共收押金700元，每次交房租必须提前5天，先交钱后入住，乙方租期不满，押金不退。合同第七条约定，不得私自烧电磁炉、电热毯或电压较高的家用电器。第十四条特别约定，包水费、电费，每房间网费50元（若用的情况），物业费不管，由甲方承担。当日，李至龙通过支付宝向嵇道会银行卡转账三个月房租2100元；2015年4月19日，李至龙还通过支付宝向嵇道会转账租房定金700元，合同签订后转为租房押金。签订合同后，嵇道会将房屋钥匙即交付给李至龙。后双方因安装空调后电费由谁负担问题产生分歧，经中介沟通仍未达成一致。2015年4月24日，李至龙向嵇道会发函称嵇道会单方变更合同属于违约行为，导致合同目的无法实现，租赁合同已然解除，要求嵇道会退还已支付的2800元，且在函件中随附房屋钥匙；该函后因无法送达被邮局退回。因交涉无果，李至龙也未实际搬至该承租房屋中居住。以上事实，有李至龙提交的房屋租赁合同、函、邮寄凭证、房屋钥匙、支付宝转账凭证及庭审笔录等证据予以证实。关于合同履行情况，李至龙陈述，双方口头约定，李至龙于2015年4月25日入住，但4月22日晚上嵇道会打来电话称，李至龙需支付空调后续电费，否则将无法出租，因合同中明确约定包水电，故其联系中介要求解决，次日中介告知嵇道会要收取空调电费，李至龙当时就要求嵇道会和中介退还相应费用。在看房时，房间里的确没有空调，当时中介就询问了嵇道会，嵇道会表示可以安装，后来嵇道会就买了空调并进行了安装。因李至龙不同意嵇道会变更合同，就只能按照嵇道会说的无法继续履行合同，视为自2015年4月23日嵇道会已经解除了双方的租赁合同，李至龙无奈接受。因嵇道会单方违约导致合同解除，其应承担违约责任。为证明自己的陈述和意见，李至龙还向原审法院提交了以下证据：1、李至龙与嵇道会的微信聊天记录，证明嵇道会要收取空调电费，李至龙不同意，嵇道会则表示该怎么办就怎么办，李至龙要求嵇道会退还2800元。2、李至龙与中介工作人员的录音，证明中介证实嵇道会在订立合同时明确装空调、包水电，但后来又要求收取空调电费。3、支付宝转账凭证，证明其向中介支付了500元中介费，该费用系李至龙的实际损失，应由嵇道会赔偿。4、房屋租赁合同书和收款收据，证明因嵇道会擅自变更合同导致李至龙另外租赁其他房屋，支付中介费800元及相应多交半个月房租226元，合计损失1026元，另外还因无法按时搬离原来承租房屋多产生了230元费用。李至龙的实际损失是1200多元，故要求嵇道会承担700元违约金合情合理。经原审法院询问，李至龙表示双方只是在电话里沟通过，并未明确的意思表示合同解除；如果法院认定合同并未解除，其还是要求解除租赁合同。原审原告李至龙的诉讼请求为：1、确认双方之间的房屋租赁合同解除；2、嵇道会返还李至龙2800元；3、嵇道会赔偿李至龙损失500元；4、嵇道会支付违约金700元。原审法院认为，李至龙、嵇道会签订的房屋租赁合同系双方真实的意思表示，合法有效，双方应当严格按约定履行合同义务。合同中虽然特别约定包电费，但结合第七条“不得私自烧电磁炉、电热毯或电压较高的家用电器”的约定，“包电费”应作一般之理解，即基本的生活照明用电。空调系在合同订立过程中安装，属于功率较高的电器，但第七条并不必然得出空调电费就由承租人承担之结论，双方亦未在对空调电费之负担作出明确的约定，因此，对于空调电费的负担问题，属于双方约定不明。根据合同法的规定，对于约定不明事项，当事人可以协议补充。嵇道会要求李至龙承担空调电费，因夏季空调用电较多，电费较高，根据现实情况具有一定合理性，但李至龙拒绝负担，双方协商未成。根据李至龙提交的微信聊天记录，嵇道会表示该怎么办就怎么办，并未明确提出解除合同，而李至龙要求嵇道会退还2800元费用并将钥匙寄还的行为可以认定李至龙单方要求解除合同，但嵇道会并未同意。实际上，在当时，李至龙已经拿到房屋钥匙，继续履行合同并不存在实质障碍，双方就空调电费问题可以继续磋商，不必然构成李至龙单方解除的法定理由。因此，李至龙并不享有法定单方解除权。但因李至龙并未实际入住，且另外租赁了房屋，本案租赁合同已无法履行，合同目的不能实现，故本案房屋租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失。对于已付押金及房屋租金共计2800元，嵇道会应予返还；李至龙则应将房屋钥匙返两把还给嵇道会。对于李至龙要求嵇道会赔偿中介费损失500元及承担违约金700元的请求，因该损失与嵇道会行为之间并不存在直接因果关系，亦不符合法律规定，原审法院不予支持。至于李至龙要求追加吴中经济技术开发区顺福源房产中介服务部作为共同被告参加诉讼，原审法院经审查后口头裁定不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、李至龙、嵇道会于2015年4月21日签订的房屋租赁合同解除。二、嵇道会于判决生效之日起十日内退还李至龙房屋租金2100元、押金700元，合计2800元。三、驳回李至龙的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为25元、财产保全费55元、公告费300元，合计380元，由李至龙负担20元，嵇道会负担360元。上诉人李至龙不服原审判决，向本院提出上诉称：一、在原审庭审中李至龙才得知涉案房屋系嵇道会承租，在此之前中介及嵇道会均声称该房屋系嵇道会所有。嵇道会未举证证明其有权转租房屋，应认定涉案房屋租赁合同无效。二、双方签订的房屋租赁合同中已明确包水电费，李至龙提供的录音证据中亦明确当时协商结果为先装空调，后包水电费，原审法院认定空调电费负担问题属于双方约定不明，明显与事实不符。三、嵇道会擅自变更合同主要条款，导致合同无法继续履行。嵇道会应当赔偿李至龙因擅自变更合同所造成的损失。请求二审法院撤销原审判决第三项，依法改判。上诉人嵇道会亦不服原审判决，向本院提出上诉称：一、依法订立的租赁合同合法有效，双方均应遵守并全面履行。从2015年4月30日合同生效至2015年7月20日收到判决书共计3个月，在此期间嵇道会从未进入涉案房屋，李至龙所述未实际使用房屋不影响租期及租金计算。二、嵇道会在原审中明确表态不同意解除合同，在没有特别情形下原审法院不应当判决解除合同，更不存在不能实现合同目的的情形。三、退一步即使合同应当解除，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除的，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。原审法院应当向嵇道会释明该权利。原审法院在程序上亦有不当之处。综上，请求二审法院查明事实后依法改判。本院二审查明事实与原审查明事实一致。另查明，在原审法院立案受理的李至龙诉吴中经济技术开发区顺福源房产中介服务部（以下简称顺福源中介服务部）居间合同纠纷一案审理中，嵇道会到庭陈述：“其从贺文静手上承租涉案房屋，承租时并未谈及是否可以转租。关于出租涉案房屋的事宜，其是与顺福源中介服务部的一个女中介联系的。李至龙与该中介看房时，该中介打电话问能否安装空调，其表示可以安装，但空调电费要另算。其与李至龙签订房屋租赁合同后，其即安装了空调，并告知李至龙空调电费要按一元一度另外收取，李至龙当时不认可”。该案原审法院于2015年10月27日作出（2015）吴民初字第1200号终审民事判决。该判决认定：嵇道会称李至龙与中介看房时其已告知中介安装空调需要另收空调电费，而李至龙称中介告知其无需另交空调电费，顺福源中介服务部经原审法院责令未能通知经办人王丽华到庭核实相关案情，也未能提供证据证明签订房屋租赁合同前嵇道会告知其无需另收空调电费或其告知李至龙需要另收空调电费，故应承担举证不能的法律责任，因此原审法院认定顺福源中介服务部未如实告知李至龙是否另收空调电费的事宜。顺福源中介服务部已促成李至龙与嵇道会订立房屋租赁合同，而是否另收空调电费、出租人是否系所有权人尚不足以直接影响租赁合同效力及履行，故顺福源中介服务部有权获得居间报酬，但考虑到顺福源中介服务部未能告知李至龙需另收空调电费存在一定瑕疵，原审法院酌定顺福源中介服务部退还李至龙中介费200元。以上事实，由（2015）吴民初字第1200号民事判决书予以证实。本院认为，虽然嵇道会非租赁房屋的所有权人，但并不必然导致租赁合同无效。嵇道会与李至龙签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。房屋租赁合同第十四条约定包水费、电费，但嵇道会在合同订立之后安装了空调，并要求另行收取空调电费，李至龙对此不予认可，导致双方发生纠纷。李至龙诉顺福源中介服务部居间合同纠纷一案的民事判决认定，顺福源中介服务部未如实告知李至龙是否另收空调电费的事宜，本案中嵇道会也未提供证据证明在订立合同时其已明确告知李至龙空调电费需要另行收取；另一方面，空调系合同订立之后安装，李至龙也未提供证据证明订立合同时双方已明确约定安装空调，且合同第十四条约定的包电费包含空调电费，故本院认为，双方在订立合同时对空调电费承担问题并未作出约定。根据合同法的规定，合同生效后，当事人就相关内容没有约定的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或交易习惯确定。双方对空调电费承担问题未能协商一致，李至龙即发函要求嵇道会退还其已支付的2800元并将房屋钥匙邮寄退还给嵇道会，该行为实为要求解除双方之间的房屋租赁合同。但本案中嵇道会已经履行了合同主义务，将房屋钥匙交付给李至龙，空调仅为房屋附属设施，不影响房屋整体正常使用，李至龙占有使用房屋不存在实质障碍，双方对空调电费承担问题有争议的，可以继续协商，协商不成的可以通过合法途径予以处理，该问题尚不足以导致李至龙的合同目的不能实现，也不影响合同的继续履行，故李至龙因空调电费承担问题要求解除房屋租赁合同，不符合法律规定的解除合同的条件。但鉴于本案中李至龙并未实际使用租赁房屋，且将房屋钥匙邮寄退还给嵇道会，以自己的行为表明不再履行房屋租赁合同，而房屋租赁合同的履行不具有强制性，故原审法院判决双方之间的房屋租赁合同予以解除，并无不当。房屋租赁合同解除之后，嵇道会应退还李至龙押金及房屋租金2800元。因房屋租赁合同的解除系李至龙的违约行为所致，故李至龙要求嵇道会赔偿中介费损失及承担违约金的诉讼请求，本院不予支持。嵇道会如认为李至龙的违约行为给其造成损失的，可以另行主张权利。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李至龙负担50元、上诉人嵇道会负担50元。本判决为终审判决。审判长 黄文杰审判员 任小明审判员 周 红二〇一六年一月十五日书记员 王文君