（2015）泰民初字第535号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-04-19

案件名称

庞丽新与刘勇返还原物纠纷一案一审民事判决书

法院

泰来县人民法院

所属地区

泰来县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

庞丽新,刘勇

案由

返还原物纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第二十八条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

黑龙江省泰来县人民法院民事判决书（2015）泰民初字第535号原告庞丽新，住所地泰来县。委托代理人郭禹鹏，黑龙江铭昊律师事务所律师。被告刘勇，住所地泰来县。委托代理人熊锦全，黑龙江广朋律师事务所律师。原告庞丽新与被告刘勇返还原物纠纷一案，本院于2015年8月25日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告庞丽新及其委托代理人郭禹鹏，被告刘勇及其委托代理人熊锦全到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告庞丽新诉称，2003年6月，原告从原房主冯、孙处购买坐落于泰来县泰来镇建设街二委22组的两处平房及占用的200多平方米土地使用权。两处平房均系有照房，其中一处为51平方米，另外一处为42平方米，原告在此居住至今。2015年初泰来县政府对该地段进行拆迁，因原告一直没有与泰来县政府达成拆迁协议，所以原告继续居住使用。2015年6-7月，被告找到原告，想买原告的土地使用权，以便被告在其经营的洗浴西邻接三层楼房使用。经原、被告协商，原告将自有的51平方米的平房和200多平方米土地使用权卖给被告，另一处42平方米的平房原告留下自己使用。在双方签订房屋买卖协议后，原告依约将51平方米的平房房照和200多平方米土地使用证交给被告，可是被告雇佣施工队在施工时却将原告的42平方米平房推倒，原告知道后立即找到被告，但被告却说其已将二处平房全部买下，拒绝为原告恢复原状。原告无奈诉至人民法院，要求与被告解除房屋买卖合同，返还51平方米有照房屋，将42平方米有照房屋恢复原状，并返还51平方米房屋的房照和土地使用证。被告刘勇辩称，第一、买卖合同合法有效，被告履行了自己的合同义务，依照合同法的相关规定，原告在没有法定事由可撤销或者确认合同无效的情况下，要求解除房屋买卖合同没有法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。依照《合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。本案中，双方在2015年6月10日签订了房屋买卖合同书，并且双方均签字确认，依照法律规定，买卖合同自签字后生效。其中还约定，被告向原告支付订金5万元，双方不得违约，如有违约，守约方可要求违约方支付五万元作为赔偿金。2015年7月1日，被告与原告又再次对买卖行为签订了一份房屋买卖合同书，约定一次性交付房款，房屋出卖后一切后果与卖方无关。因此，该合同自2015年6月10日就已生效，而且合同内容不存在违法的情形，应当自签订之日起就具有法律效力，对双方均应具有约束力。同时《合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，被告已经陈述双方之间的房屋买卖合同是合法有效的，作为合同一方的原告应当依照合同的约定履行自己的合同义务，不得擅自变更或者解除合同。依照合同法的规定，只有符合法定条件的、存在可撤销、无效等情形的合同才可以解除，本案中，显然不存在可撤销、无效等情形。因此，原告要求解除房屋买卖合同可以说于法无据，请贵院予以驳回。第二、原告主张只是出售其中的一处房屋给被告属于恶意诉讼，存在欺诈或者诈骗的嫌疑。首先，根据“谁主张，谁举证的原则”，本案原告在庭审之前没向法庭提交任何证据证明其主张，只是口头上陈述。不否认，双方之间的两份协议没明确买卖的房屋是两处平房，但是2015年6月10日签订的协议书中明确写到：“甲方将位于西院房屋出卖给乙方”这就可以明确，买卖的是西院的两处房屋，而不是原告所说的只是其中一处平房。其次，根据房屋的价格也可以确定买卖的房屋应当是两处平房。泰来县房屋征收办公室对涉案房屋进行了评估鉴定，涉案两处房屋的拆迁补偿价格共计才20多万元，其评估价格根本没有买卖的价格高。那么如果只是一个房屋的话，其价格显然就是其中一半左右。如果只是其中一个房屋的价格，显然不可能卖出比评估价格还高，同时两个房屋的买卖价格和评估价格也相差较多，更不用说一个房子的价格了，这也说明了双方之间房屋买卖的标的是两处平房。再次，根据房屋出售后的客观情况也可认定被告与原告之间买卖的是两处平房而不是其中的一处。被告与原告签订房屋买卖协议后，原告就将两处平房交给了被告，自己在别处居住。居住房屋的条件和原告所主张的未出售房屋相对较差，而且买卖协议签订后，原告即将其个人所有的物品均搬离了涉案的两处平房，这些均可体现出被告与原告之间买卖的是两处平房而不是一处，并且原告所称的51平方米房屋实际在产权证上标注的面积是37.32平方米。综合上述事实，可以认定被告与原告之间买卖的是两处房屋。同时，在房屋买卖的过程中，被告向原告要求提供房屋的所有权证书，原告说该房屋没有房屋所有权证书，办不了房屋过户登记手续等。基于以上事实，原告的行为存在以下问题：在出售房屋的过程中，故意对买受人隐瞒了两处房屋均有产权证的事实，在签订合同时蓄谋利用合同约定不明的方式诈骗被告财物的动机，被告请求贵院对原告的行为向有关机关提出司法建议或者确认原告的行为属于恶意诉讼，对其采取相应的司法措施。第三、被告保留向原告提出反诉，要求其履行合同义务，配合被告办理房屋登记过户手续，确认涉案房屋的所有权属于被告所有，同时要求原告按合同约定，依法赔偿被告五万元的赔偿金。按照被告与原告的合同约定，双方一方违约的，需向守约方支付五万元的赔偿金。本案中，原告不依照合同约定履行自己的合同义务，无故要求解除合同，并且诉至贵院，给被告造成了相关的损失，属于违约行为。现被告要求原告依照合同约定，赔偿违约金5万元，并且履行自己的合同义务，协助被告办理过户登记手续。本案争议的焦点：1、原、被告间的房屋买卖合同是否有效；2、原、被告签订的房屋买卖合同书指向的标的是一处房屋还是两处房屋；3、原告要求与被告解除房屋买卖合同、恢复42平方米房屋原状的诉讼请求是否符合法律规定。原告庞丽新为证明其诉讼主张，向法庭提供证据如下：证据1、2015年6月10日协议书及2015年7月1日房屋买卖合同书各1份，证明1、原、被告双方对具体指向的标的约定不明，并没有在合同上明确写明买卖的是一处房屋还是两处房屋；2、两份协议均属于无效协议，因为按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，在动迁期间，动迁范围内的房屋不允许买卖，原、被告签订的协议书和买卖合同均是无效的。被告对原告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，抗辩称证据1正好说明了原、被告之间买卖的是两处房屋。2015年6月10日，原、被告签订的协议书约定的标的物为洗浴西院房屋，洗浴西院房屋为平房两处。2015年7月1日，原、被告签订的房屋买卖合同书约定的标的物为洗浴后身的平房，洗浴后身的平房也是两处平房。从字面上可以确定买卖标的物为两处平房。证据2、房屋所有权人为冯的房屋所有权证书及原告与冯签订的房屋买卖协议书各1份，证明2003年6月10日，原告与冯签订房屋买卖协议，原房主冯将诉争房屋卖给原告及其丈夫张，原告合法取得争议的房屋，因签订协议后找不到冯，所以房屋一直没有办理过户手续，现房屋在动迁期间，也无法落户。被告对原告提供的证据2的真实性没有异议，对证明目的有异议，抗辩称原告在出售该房屋时说该房屋没有房屋所有权证书，所以没有将房屋所有权证书交付被告，原告故意隐瞒另一处房屋有所有权证书的事实。证据3、泰来县公安局泰来镇第一公安派出所出具的出警记录1份及照片2张，证明1、原、被告间因为约定不明所带来的后果是42平方米房屋被被告所雇佣的人员推倒，因此发生纠纷诉至法院；2、照片证明房屋的原状。被告对原告提供的证据3的真实性没有异议，对证明目的有异议，该记录只能证明双方就该房屋发生争议，同时原告将该房屋卖给被告后出尔反尔，利用约定不明的情形蓄意骗取被告钱财。证据4、泰来县泰来镇人民政府建新社区居民委员会出具的证明1份，证明庞丽新在此地居住，与张是夫妻关系。被告对原告提供的证据4的真实性没有异议，说明的是该证明证实内容为“夫妻二人在2003年6月10日至2015年7月1日居住地泰来县泰来镇建设街二委21组”，原、被告签订协议的时间是2015年7月1日，这份证明说明原、被告签订房屋买卖协议后原告就搬走了，如果原告卖的是一处房屋，原告可以继续居住，没必要搬出房屋。上述证据证明原告的诉讼请求。被告为证明其抗辩主张向法庭出示证据如下：证据1、房屋买卖协议书（合同书）2份，证明原、被告买卖房屋的标的物是明确的，价款为482000.00元，买卖合同生效后，房屋所有权与原告无关。原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，质证认为该两份协议书只是粗略的说明地点，并没有明确指明标的是一处房屋还是两处房屋，所以该两份协议的内容属于约定不明。因争议标的物在动迁期间，属于国家征收动迁范围，所以两份协议违背国家行政法规的强制性规定属于无效协议。证据2、收条1份，证明被告按照合同约定履行了自己的合同义务，交付了全额购房款482000.00元。原告对被告提供的证据2的真实性无异议，说明的是该收条中只说收刘勇现金房款482000.00元，没有具体指明收几处房屋的房款，与原、被告签订的两份协议书相对照无法证实原、被告之间约定的是两处平房的事实。证据3、所有权人为孙的房屋所有权证、国有土地使用证、测绘报告各1份，证明原告将其中一处房屋的相关证照交给被告，故意隐瞒另一处房屋有房屋所有权证书的事实，存在欺诈的嫌疑。原告主张的51平方米的房屋是不存在的，根据房屋所有权证书记载未被拆扒的房屋的面积是37.32平方米，原告要求返还51平方米房屋和房屋所有权证书、国有土地使用证的诉请没有事实依据。原告对被告提供的证据3的真实性无异议，对证明目的有异议，质证认为从测绘报告看实际测量的建筑面积为51.04平方米，所以原告交付给被告的也是51.04平方米的房屋以及该房屋的证照，国有土地使用证包含了两处房屋的占地面积。三份书证证明不了原告存在隐瞒欺诈的行为，反而证明了原、被告间买卖的是一处房屋的事实。按照正常的交易习惯，如原、被告间买卖的是两处房屋的话，原告应当将42平方米的房屋所有权证书一并交付被告。被告居住在动迁地段，应当明知政府张榜公布过各住户实际占有房屋面积，被告主张原告存在欺诈没有事实依据。证据4、被告在原告现居住地拍摄的照片1张，证明原告卖给被告的两处房屋在一个院内，都在洗浴后身。同时证明原告在外面租房居住，居住条件不如卖给被告的房屋的事实，该事实说明原、被告之间买卖的标的是两处平房，而不是一处。原告对被告提供的证据4有异议，质证认为，1、该份证据属于被告自制证据；2、该份证据与本案无关；3、被告依据该证据证明问题属于推论。证据5、证人张证言，证明原、被告买卖房屋的经过，买卖的标的是两处房屋。原告对被告提供的证据5有异议，质证认为证人与被告是亲属关系，证人证言不能单独做为证据使用，应当结合其他证据综合认定。证人陈述事实时故意隐瞒了真实情况，因为原、被告所争议的标的以及所交付的实测51.04平米和近200平米的土地使用权在动迁范围内。经过原告与征收办工作人员协商，虽然没有达成协议，但征收部门同意补偿原告一个70平方米和一个80平方米的住宅。根据该地段楼房的价格计算，150平方米的房屋应当价值在50多万元，试想原告怎么可能不愿获得更多的利益，反而与被告达成协议，所以综合来看证人所证实的内容在本案当中并不能作为证据使用。法院依法调取的证据如下：证据1、调查冯笔录1份，冯证实其与孙系母子关系，孙去世后，冯取得房屋所有权。冯于2003年将两处房屋卖给庞丽新、张夫妇。原、被告对证据1无异议。证据2、立案时接待庞丽新笔录1份，主要内容为庞丽新陈述纠纷发生的经过。原、被告对证据2无异议。被告对证据2说明的是，在笔录中看出150平米在泰来县也就值480000.00元，原告说卖的是一处房屋与事实不符。证据3、调查郑笔录1份，郑证实征收补偿过程中，庞丽新曾提出要求补偿一个70平方米和一个80平方米的住宅楼及6万元钱，但根据补偿条例无法满足庞丽新的要求。原告对证据3有异议，质证认为证人证言与事实不符。被告对证据3无异议。证据4、调查毛笔录1份，毛证实征收补偿协商过程中，庞丽新要求补偿一个70平方米和一个80平方米的住宅楼，在签订补偿协议时，因楼层确定不了，故未达成协议。证据5、调查吴笔录1份，吴证实征收补偿协商过程中，庞丽新要求补偿一个70平方米和一个80平方米的住宅楼，在签订补偿协议时，因楼层确定不了，故未达成协议。原、被告对证据4、5无异议。证据6、泰政征补决（2013）114号，泰来县人民政府国有土地上房屋征收补偿决定书1份。原告对证据6有异议，质证认为，该补偿决定违反法律规定，补偿标准过低。被告对证据6无异议。另有庭审笔录在卷佐证。上述证据经庭审质证、分析，通过对上述证据的分析、认定，认证如下：对原、被告提供的证据以及法院依法调取的证据，因来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，故予以采纳。对上述证据证明的问题，需结合本案查明的事实予以综合评价。通过对上述证据的分析、认定及当事人在庭审中对事实的陈述，认定事实如下：查明，2003年6月10日，原告及其丈夫张购买了冯所有的坐落于泰来县泰来镇建设街二委22组的砖木结构房屋两处。所有权证号及面积分别为：1号、37.32平方米，0号、42平方米。2015年6月10日，原、被告签订协议书一份，约定原告将其所有的位于泰来县洗浴西院房屋出卖给被告，双方约定价格为人民币482000.00元，被告先付订金50000.00元，剩余房款待房屋倒出后一次性付清。2015年7月1日，双方重新签订房屋买卖合同书一份，被告一次性将余款432000.00元交付原告。两次协商过程中，原、被告均未在协议及合同中标明买卖的标的系一处房屋还是两处房屋。2015年7月，被告将所有权证号为0号的房屋推倒，原告认为其转让给被告的是1号房屋。0号房屋并未转让给被告，被告推倒房屋的行为侵犯了其房屋所有权，故诉至人民法院，请求依法判令与被告解除房屋买卖合同，返还51平方米有照房屋，将42平方米有照房屋恢复原状，并返还51平方米房屋的房屋所有权证书和土地使用证。同时查明，2012年5月29日，泰来县人民政府对第31号棚户区改造地段作出房屋征收决定，具体征收范围为：八一路以东、建设路以西、光明街以南、金昌街以北（乡企小区、信合小区、洗浴除外）。原告系该地段被征收人。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，人民政府作出的征收决定生效后，便直接引起物权变动，物权变动生效的时间以征收决定生效的日期为准。本案中，泰来县人民政府于2012年5月29日，对第31号棚户区改造地段作出房屋征收决定，并依法进行了公示。本案原告享有所有权的1号、0号在征收范围内。征收决定生效后，1号、0号房屋的所有权便转移给泰来县人民政府。因此，原告在征收决定生效后无权对1号、0号房屋进行转让。同时，被告未提供证据证明其对泰来县人民政府对第31号棚户区改造地段进行征收决定不知情，不能证明其系善意取得。因此，原、被告间的转让行为应为无效。原告对1号、0号房屋不享有所有权，故本院对其要求与被告解除房屋买卖合同，返还51平方米有照房屋，将42平方米房屋恢复原状的诉讼请求依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。原、被告所签订的房屋买卖合同无效，原告应将482000.00元购房款返还被告。被告应将1号房屋所有权证及国有土地使用证返还给原告。本案中，原、被告明知泰来县人民政府对争议的房屋进行征收的事实，仍然签订房屋买卖合同，双方都有过错。因此，对被告因支付原告购房款产生的利息损失，应由原、被告各负担50%。利息损失可按中国人民银行同期贷款利率计算，经计算利息损失为12310.19元，原告应赔偿被告利息损失6155.10元。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、驳回原告庞丽新要求与被告刘勇解除房屋买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告庞丽新要求被告刘勇返还所有权证号为1号房屋的诉讼请求；三、驳回原告庞丽新要求被告刘勇将所有权证号为0号房屋恢复原状的诉讼请求；四、被告刘勇返还原告庞丽新1号房屋所有权证及国有土地使用证；五、原告庞丽新返还被告刘勇购房款人民币482000.00元；六、原告庞丽新赔偿被告刘勇利息损失人民币6155.10元。上述四、五、六项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100.00元（原告预交），由原告庞丽新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。本判决生效后，当事人在规定的时限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满后次日起二年内。审　判　长　许　磊代理审判员　代　玲人民陪审员　王晓会二〇一六年一月十五日书　记　员　王　爽利息计算方式本金（元）起始日期截止日期天数年利率%利息（元）年月日年月日127.503636.433633.754892.30合计人民币：12310.19元微信公众号“”