（2015）桦川民初字第413号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-04
案件名称
张岩与黑龙江鼎业房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
桦川县人民法院
所属地区
桦川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张岩,黑龙江鼎业房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《商品房销售管理办法》：第十六条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条，第八条；《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十七条
全文
黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2015）桦川民初字第413号原告张岩，男，1972年9月3日出生，汉族，无职业，现住黑龙江省友谊县。委托代理人韩永贵，男，双鸭山市新兴法律服务所法律工作者。被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司，住所地佳木斯市，组织机构代码：77788516-X。法定代表人吕学海，男，职务经理。委托代理人李德兴，男，系该公司法律顾问。委托代理人吕学昌，男，1954年2月7日出生，汉族，系该公司职员，现住佳木斯市。原告张岩与被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司（以下简称鼎业公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月21日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月15日、10月20日、11月24日、12月21日公开开庭进行了审理。原告张岩及其委托代理人韩永贵、被告鼎业公司委托代理人李德兴、吕学昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张岩诉称，2011年10月24日，原、被告双方签订了一份水木年华商品房认购协议书，双方约定：张岩以每平方米2480元的价格认购鼎业房地产公司开发的水木年华小区3号楼1单元1层1号面积为93.78平方米的商品房（以下简称本案诉争房屋），总价款224574元，以分期付款方式付款，原告张岩在签订合同当日付房款135000元，约定交钥匙前补齐余款89574元。2014年1月初，被告承建的商品房基本完成，原告多次找被告索要房屋未果。2015年4月18日，原告发现被告早已将房屋出售给他人。因此要求与被告鼎业公司解除2011年10月24日签订的商品房认购协议书，返还已交纳的房款135000元及按银行贷款利率给付利息至给付时止，并给付赔偿款135000元，赔偿损失每年5000元（以该地段房屋租金标准计算），从2013年1月1日计算至给付日止。被告鼎业公司辩称，原、被告签订的商品房认购协议不属于商品房买卖合同，原告要求解除商品房认购协议，没有法律依据，该请求应予以驳回。要求原告继续履行认购协议，补齐剩余购房款89574元，被告可以交付房屋，签订正式合同。如原告执意退房，被告亦同意，并同意退还原告预交房款135000元及从交款日到判决生效日的同期银行贷款利息，并同意按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第17条规定来支付给原告房租。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、水木年华商品房认购协议书一份。证明原、被告于2011年10月24日签订了商品房认购协议，双方之间购买商品房的事实存在，合同有效。经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，认为协议上的黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部（以下简称桦川项目部）公章是虚假的，对其内容无异议。本院经审查认为，被告虽对该协议的真实性持有异议，但未提供相应反驳证据，且不申请对协议上公章的真伪进行鉴定，故对该证据予以采信。证据二、桦川县发展和改革局文件（桦发改发（2011）4号），即《关于黑龙江省鼎业房地产开发有限公司水木年华住宅小区项目核准的批复》复印件一份。证明原告所购房屋是由被告承建的。经庭审质证，被告认为该证据系复印件，不能作为证据使用；水木年华住宅小区建设项目，被告系被挂靠单位。本院经审查认为，该证据系桦川县人民政府相关职能部门对水木年华住宅小区建设项目的核准文件，故对其证明效力予以确认。证据三、桦川项目部于2011年10月24日为原告出具的135000元收据一份。证明原告在签订购房协议时预付部分购房款135000元。经庭审质证，被告对该证据的真实性有异议，认为桦川项目部不具有法人资格，不具有收房款的义务，该收据违反财务制度，被告未收到此款。该收据上所加盖的桦川项目部公章系假公章，本院经审查认为，被告主张该票据上的公章为假公章，但未向本院提供相应反驳证据予以证实，且不申请对协议上公章的真伪进行鉴定，故对该证据的真实性予以确认；被告主张桦川项目部收取房款违反财务制度及被告未收到该房款，均系被告公司内部管理问题，不能否定原告已向桦川项目部预付部分房款135000元的事实。证据四、2015年4月18日第360期深蓝启航周刊一份。证明该刊物中桦川深蓝传媒便民信息版块刊登了某小额贷款公司出售本案诉争房屋的广告信息，从而证明被告已将该房屋出售给他人，该房屋产权已不是被告。经庭审质证，被告对其真实性有异议，认为该种小报不能作为证据使用，小报上登载的事实的真实性无法核对确定。本案诉争房屋产权在被告名下，被告可随时交付房屋。本院经审查认为，原告提供的系刊物原件，对该刊物于2015年4月18日登载有出售本案诉争房屋广告信息的事实予以采信，但因无其他佐证材料，不能充分证明该房屋的产权已不是被告所有，亦不能证明被告已将该房屋出售给他人。证据五、桦川县房产管理局于2015年9月8日出具的产权证明一份。内容为：“水木年华小区3号楼1单元一层101室，截止至查询之日，受理预告登记，受理时间为2012年10月12日，产权人：李辉、孙连军，面积：96.64㎡。使用性质：住宅。”证明本案诉争房屋所有权已不属被告所有。经庭审质证，被告对其真实性无异议。但被告2015年9月12日已在房屋产权部门办理了相关手续，该房屋产权归属于被告。本院经审查认为，因被告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。房屋预告登记不等同于一般的房屋产权登记，并不产生不动产物权的设立或变动，故对原告证明主张不予支持。被告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、商品房预（销）售许可证（桦房许字第201210000110号）复印件一份。证明被告于2012年10月9日取得水木年华小区3号楼的预（销）售许可证，本案诉争房屋在预（销）售许可范围内。经庭审质证，经与原件核对，原告对该证据无异议。本院经审查认为，因原告无异议，故对该证据予以确认有效。证据二、桦川县房产管理局于2015年9月11日出具的证明一份。内容为：“水木年华小区3#楼1单元101户，在我局办理的预告登记现已经解除。商品房买卖合同已注销，此房现已属于黑龙江鼎业房地产开发有限公司名下。”经庭审质证，原告对其真实性有异议。认为该证据与原告提供的证据五矛盾，对本案不具有约束力。本院经审查认为，该份证据与原告提供的证据五均系桦川县房产管理局出具，两份证据体现的内容是同一事件的不同发展阶段，前后并不矛盾。考虑该份证据为房管部门出具，并加盖有公章，故对其证明力予以确认有效。证据三、佳中医院司鉴所（2015）文鉴字第271号佳木斯市中医院司法鉴定所文检司法鉴定意见书一份。证明2012年10月12日买受人李辉、孙连军《预购商品房预告登记约定书》上，出让人处盖印的“黑龙江鼎业房地产开发有限公司”红色圆形公章印文和2012年10月12日申请人李辉、孙连军《房屋登记申请书（预告登记）》上，出让人处盖印的“黑龙江鼎业房地产开发有限公司”红色圆形公章印文与样本“黑龙江鼎业房地产开发有限公司”红色圆形公章印文不是同一枚公章所盖印。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但认为该鉴定结论与本案商品房买卖合同没有必然的关联性。理由是：被告对原告提交的商品房认购协议和交纳房款的收据的真实性无异议、对桦川县房产管理局2015年9月8日关于诉争房屋的所有权登记在李辉、孙连军名下的事实予以认可，被告桦川项目部负责人徐舟在行使职权过程中是否存在私刻被告方公章的事实，是被告与徐舟之间内部管理方面的问题。本院经审查认为，因原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，可以证明本案相关事实。证据四、佳中医院司鉴所（2015）文鉴字第272号佳木斯市中医院司法鉴定所文检司法鉴定意见书一份。证明2012年10月11日买受人孙连军、李辉《商品房买卖合同》第8页上，出卖人处盖印的“黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部”红色圆形公章印文与样本“黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部”红色圆形公章印文不是同一枚公章所盖印。经庭审质证，原告对该证据的质证意见与对被告提供证据三的质证意见相同。本院经审查认为，因原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认，可以证明本案相关事实。证据五、佳木斯市中医院司法鉴定所出具的鉴定费收据一张。证明被告支出鉴定费2400元。经庭审质证，原告对该证据的真实性有异议，认为该票据不是正规单位出具的机打发票，并且票据上没有税务部门的公章，不能辨认该票据上鉴定所的公章是否为真。本院经审查认为，原告虽对该证据的真实性提出异议，但未能提供相应反驳证据，故对该证据的证明效力予以确认，可以证明被告支出鉴定费用2400元。证据六、证人李辉当庭陈述。证明2012年或2013年，被告公司桦川项目部的负责人徐舟多次向证人李辉及孙连军借款，借款时用本案诉争房屋作的预告登记、商品房买卖合同等手续，在桦川县房产管理局有备案，当时是水木年华售楼处出的手续盖的公章，证人李辉和孙连军也出具了相应手续签了名字。2015年8月份的时候，针对此房屋，证人李辉和孙连军按照桦川县房产管理局的规程要求，将商品房买卖合同和预告登记证的原件交回房产局，办理了解除抵押权、撤销房屋预告登记等手续。针对本院出示的证据三，即《商品房买卖合同》等，证人李辉称，该买卖合同签订时李辉、孙连军均在场，签名均为本人所签，合同上徐舟签名也系本人签署，当时签订商品房买卖合同的目的是为了给借款作抵押，现欠款已经得到偿还、此买卖合同已经解除，此房屋与证人李辉和孙连军无关，对此房屋不主张任何权利，现此房屋空闲，无人使用。针对原告提供的证据四，即2015年4月18日第360期深蓝启航周刊刊登出售本案争议房屋的广告信息，证人李辉称与其无关，不知此事。经庭审质证，原告认为被告申请证人出庭违反法律规定。证人李辉陈述与事实不符，证人承认2015年8月在桦川县房产管理局办理了诉争房屋的解除、撤销抵押登记，但从桦川县房产管理局2015年9月8日出具的证明上看，该时诉争房屋的产权仍为李辉、孙连军；另证人称桦川项目部已将欠款偿还完毕，但没有具体数额、没有相关佐证材料。经庭审质证，被告对证人陈述无异议。认为证人与徐舟之间的账目问题没必要当庭陈述。本院经审查认为，结合原告提供的证据五、被告提供的证据二和七、及本院出示的证据三，对证人陈述的如下事实予以采信：2012年，李辉、孙连军为保障所出借款项的如期偿还，将本案诉争房屋预告登记在李辉、孙连军名下，为在房管部门办理预告登记手续，李辉、孙连军与徐舟就该房屋签订了买卖合同。2015年8月份，因借款得到了偿还，李辉、孙连军在桦川县房产管理局办理了注销预告登记手续、解除了上述商品房买卖合同。证人李辉承认该房屋的所有权人为被告公司，就此房屋不再主张权利。证据七、证人王海迪当庭陈述。证明证人王海迪与孙连军系朋友关系，证人受孙连军委托出庭，证实徐舟曾向孙连军借款，用本案诉争房屋作抵押，但现在该房屋与孙连军没有任何关系，该房屋产权属被告鼎业公司。并出示孙连军身份证复印件（上有孙连军签名）、孙连军的授权委托书各一份，该授权委托书内容体现，孙连军授权王海迪出庭陈述，代表其本人放弃对本案诉争房屋的一切权利，该房屋属被告鼎业公司所有，与孙连军无关。经庭审质证，原告认为证人出庭不符合法律程序。对孙连军委托书的真实性有异议。证人当庭陈述系听孙连军说的，具体内容证人说不清楚，因此对证言内容有异议。经庭审质证，被告对孙连军委托手续无异议。预告登记权利人是李辉、孙连军两人，按照房管部门的规定，必须两人都到场才能解除预告登记，证人仅仅是证明这个问题。本院经审查认为，结合原告提供的证据五、被告提供的证据二和六、及本院出示的证据三，对证人陈述的以下事实予以采信：就本案诉争房屋，孙连军已经在桦川县房产管理局办理了注销房屋预告登记、解除买卖合同手续，承认该房屋的所有权人为被告公司，就此房屋不再主张权利。庭审过程中，本院出示以下依职权调取的证据：证据一、桦川县人民法院（2013）桦民初字第90号民事判决书、（2014）桦川民再字第1号民事判决书，证明本案相关事实。经庭审质证，原告无异议。经庭审质证，被告对证据的真实性无异议，对要证明的事实有异议，本案事实与上述案件的事实不同，不能用上述案件的事实来佐证本案的事实。本院经审查认为，（2014）桦川民再字第1号民事判决书为生效判决，故对该判决所确认的与本案相关联的事实予以采信。证据二、桦川县人民法院（2013）桦民初字第90号卷宗第23页的商品房预（销）售许可证存根（桦房许字第20120000110号）一份。证明被告于2012年10月10日取得本案诉争房屋的预（销）售许可证。经庭审质证，原告无异议。经庭审质证，被告无异议。本院经审查认为，因原被告对该证据均无异议，故予以确认有效。证据三、李辉、孙连军身份证复印件、《房屋预告登记审批表》、《房屋登记申请书（预告登记）》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》各一份。上述证据复印于桦川县房产管理局卷宗中，系2012年10月12日，李辉、孙连军在桦川县房产管理局将本案诉争房屋进行预告登记时所提供的相关材料及办理的相关申请审批手续。经庭审质证，原告对真实性均无异议，被告确实已将诉争房屋销售给李辉、孙连军。经庭审质证，被告对《房屋预告登记审批表》无异议，但对《房屋登记申请书（预告登记）》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》上的公章真伪持有异议，怀疑是私刻的，申请鉴定。本院经审查认为，结合原告提供的证据五、被告提供证据二、三、四、六、七，对以下事实予以采信：2012年10月12日，李辉、孙连军将本案诉争房屋在桦川县房产管理局办理了预告登记手续，但房产部门备案卷宗中的《房屋登记申请书（预告登记）》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》上的公章印鉴均为虚假公章印鉴。根据本院审查认定的证据，结合双方当事人的陈述，本案基本事实如下：桦川县水木年华住宅小区商品房开发项目，经被告鼎业公司申请，于2011年3月17日，经桦川县发展和改革局批准，由被告开发建设，建设地点位于桦川县悦来镇北环路东段北侧，小区总建设面积为9万平方米，项目建设期限：开工时间2011年4月，竣工时间2012年12月。被告设立桦川项目部，负责项目开发工作，确定挂靠人徐舟为项目部负责人，被告鼎业公司于2011年1月16日出具授权委托书并在桦川县房地产管理局备案，授权徐舟全权负责桦川开发项目工作，并刻制了“黑龙江鼎业房地产开发有限公司桦川项目部”印章，交给项目部管理和使用（后将印章收回）。2011年10月，该项目中的3号楼和6号楼相继建设中。2012年10月10日，被告取得该项目中3号楼的预（销）售许可证。2011年10月24日，原告与桦川项目部签订了一份水木年华商品房认购协议书，买受人处张岩本人签字，出卖人处加盖有桦川项目部印章。双方在协议中主要约定：原告张岩以每平方米2480元的价格认购本案诉争房屋，面积约93.78平方米，原告以分期付款方式付款，商品房定金为135000元，交钥匙前补齐全款40%（89574元），办照日期为：正式签订商品房买卖合同后180个工作日内办理房产证。如原告在约定的期限内，未能按时支付余款按自动退房处理，被告公司有权将该楼另行出售，定金不退，原告张岩在未交清全部楼款前，不得将楼房私自转卖，否则终止合同，以预交款额的30%扣违约金。本协议自双方签订之日起生效，在签订正式房屋买卖合同时，本协议作废。原告张岩于当日预交房款135000元，被告公司桦川项目部为原告张岩出具了预收房款135000元的收据一份。2012年10月12日，本案诉争房屋预告登记在李辉、孙连军名下。经佳木斯市中医院司法鉴定所鉴定，李辉、孙连军在桦川县房产管理局填报的预告登记手续材料中，《房屋登记申请书（预告登记）》、《预购商品房预告登记约定书》、《商品房买卖合同》上加盖的被告公司公章及桦川项目部公章均为虚假公章。2015年8月，被告查账时发现水木年华小区部分房屋被抵押，并找不到项目负责人徐舟的下落，后经桦川县有关职能部门协调，被告接管了包括本案诉争房屋在内的水木年华小区房屋产权及相关债务。2015年9月11日，桦川县房产管理局证实本案诉争房屋的预告登记已解除、房屋买卖合同已注销，该楼房产权属被告所有。2013年及2014年期间，原告曾向被告方索要房屋，被通知等一等，原告考虑当时房屋确未建好，因此默认等待，直至2015年4月18日，原告发现有人在深蓝启航周刊上刊登了本案诉争房屋的出售广告信息，并因此认为被告已将该房屋出售给了他人，故提起诉讼。本院认为，原告与桦川项目部签订的水木年华商品房认购协议，明确约定了房屋的具体位置、面积、价款、价款的交付方式以及房屋交付条件、违约责任等事宜，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告按照约定收受了大部分购房款，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应当认定为商品房买卖合同。为建设水木年华小区，被告设立了桦川项目部（无法人资格），同意徐舟挂靠经营，并授权徐舟全权负责桦川开发项目工作，被告作为房地产开发公司，应当知道该授权行的法律后果，即对桦川项目部的经营行为（预售房屋等）承担法律上的后果责任。2012年10月，本案争议房屋虽然预告登记在案外人名下，但诉讼期间，被告在房管部门办理了注销预告登记、解除商品房买卖合同等手续，被告能够履行交付房屋的义务，实现原、被告间商品房买卖合同的目的，因此，原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条一款（二）项规定，要求被告承担已付购房款一倍的赔偿责任，即赔偿135000元，与法不合，不予支持。庭审中，针对原告不愿再继续缴纳余款，履行购房合同的诉求，被告表示同意退还原告已交房款135000元及给付同期银行贷款利息，并同意给付5000元的补偿，可视为原、被告均同意解除该商品房买卖合同，应予准许。原告要求被告赔偿迟延交付房屋损失每年5000元（以该地段房屋租金标准计算），属对可得利益损失的赔偿请求，但可得利益的取得应以双方继续履行合同为前提，现原、被告均同意解除合同，故原告该项主张不予支持，但被告同意给予5000元的补偿，是对自己权利的处分，不违背法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条一款（二）项、参照《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：一、解除原告张岩与被告黑龙江鼎业房地产开发有限公司于2011年10月24日签订的水木年华商品房买卖协议；二、被告黑龙江鼎业房地产开发公司于本判决生效后十日内返还原告张岩购房款135000元，并给付自2011年10月24日至实际给付之日止期间的利息（按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；三、被告黑龙江鼎业房地产开发公司于本判决生效后十日内给付原告补偿款5000元；四、鉴定费2400元由被告负担；五、驳回原告张岩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2712元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长 李昕溟审 判 员 王 微人民陪审员 崔宇川二〇一六年一月十五日书 记 员 宋 建 来源：