（2015）长民三（民）初字第1722号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-03-31

案件名称

上海壹柏亩植物科技有限公司与新人杰(上海)咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

上海壹柏亩植物科技有限公司,新人杰（上海）咨询有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民三（民）初字第1722号原告上海壹柏亩植物科技有限公司，注册地上海市松江区。法定代表人马强，职务总经理。委托代理人缪蕾，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人杨建伟，上海市锦天城律师事务所律师。被告新人杰（上海）咨询有限公司，注册地上海市长宁区。法定代表人唐泽章子，职务董事长。原告上海壹柏亩植物科技有限公司诉被告新人杰（上海）咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月15日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判，于2015年10月22日公开开庭进行了审理，原告上海壹柏亩植物科技有限公司的委托代理人杨建伟，被告新人杰（上海）咨询有限公司的法定代表人唐泽章子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海壹柏亩植物科技有限公司诉称，原告系一家以有机蔬菜种植为核心产品的企业，为租用一间具有露台的办公室用于有机蔬菜的种植与展示，原告与被告磋商，在确认可以同时租赁办公室和露台后，原告与被告于2015年6月18日签订《商务服务型办公室使用协议》（即租赁合同），约定被告将上海市长宁区长宁路XXX号兆丰广场XX楼XXXX-XX室（以下简称“涉讼房屋”）与露台租赁给原告使用，租赁期限自2015年7月10日至2018年7月9日，租金人民币28，000元／月。原告于签订合同当日支付28，000元作为定金。支付600元押金，取得涉讼房屋钥匙一把、商务中心门卡一张。在将部分办公用品搬至涉讼房屋后，原告发现被告在合同签订前后并未获得作为租赁合同一部分的露台的产权。故原告于2015年7月8日赴被告处要求就露台使用问题立即进行确认，若不能使用露台则无法按合同约定支付第一期租金，被告未给予答复，故原告当场要求解除合同、退还定金、并搬回已搬至涉讼房屋的办公用品，但被告阻止原告搬回。原告认为，根据《合同法》规定，原告可以要求解除合同。原告签的租赁合同的主要目的在于使用露台进行有机植物种植及展示，然由于被告不具有露台的合法产权，致使原告租赁合同的主要目的无法实现，直接导致租赁合同的解除。原告为维护自身权益，特诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告签订的《商务服务型办公室使用协议》；2、被告向原告返还租赁定金28，000元；3、被告与原告完成涉讼房屋交接工作（原告搬回办公用品，返还房屋钥匙及门卡；被告返还押金600元）4、本案诉讼费由被告承担。被告新人杰（上海）咨询有限公司辩称，房屋产权不包括露台、阳台等这是一般的常识，原告应当知晓。被告在得知原告需使用露台后就一直积极与原告协商，希望原告给出使用露台的方案，但原告迟迟不给被告方案，没有方案被告无法保证原告对露台的使用。因此，在整个过程中，被告没有违约，相反是原告的过错造成的。被告认为原告应当继续履行合同，如果要求解约，原告需支付违约金。在合同解除后，原告才可搬离其物品，否则原告无权搬离。对于定金由于是原告的过错，而且原告没有按约支付租金，被告可以没收定金，被告无需返还。原告还应赔偿被告的损失。综上，不同意原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告为涉讼房屋所在的XX楼整层的房屋产权人，但房屋产权未包含露台。原告是一家以有机蔬菜种植为核心的企业。2015年6月18日，原告（乙方）与被告（甲方）就涉讼房屋签订了《商务服务型办公室使用协议》一份，约定由原告承租涉讼房屋，包括露台（产品展示用）。租赁期限自2015年7月10日至2018年7月9日止。房屋月租金为28，000元，房屋押金84，000元。首次需在2015年7月9日前支付140，000元。合同签订当日原告即向被告支付了租赁定金28，000元，并向被告支付了房屋钥匙及门卡押金600元，原告也随即获得了涉讼房屋钥匙及门卡。被告则向原告出具了定金收据和押金收据，并要求原告在2015年7月9日前完成剩余款项支付（140，000元），逾期定金将不被退还。被告法定代表人唐泽章子称，2015年6月19日，其知道本案原告租赁需使用露台后，当即与原告就露台使用进行了沟通，并要求原告提供使用露台的方案。2015年6月27日，原告将部分办公用品搬入涉讼房屋。2015年7月8日，由于得知被告无露台产权，原告发出“露台使用确认书”要求被告确认原告是否有露台的使用权。2015年7月17日，被告回函确认收到此前原告的函件，并表示原告为“无理取闹”。被告要求与原告就露台使用签订补充协议，强调被告与原告签订的只是办公室租赁合同，不是露台。2015年7月下旬，原告赴被告处要求搬回办公用品，遭到被告拒绝。2015年8月3日，原告向被告发出律师函，要求与被告解除租赁合同并返还定金28，000元，同时要求被告配合原告搬离办公用品，完成房屋交接。被告收到后未予答复，遂致诉。目前涉讼房屋尚留有原告的办公用品，实际无人使用；房屋钥匙及门卡亦在原告处。上述事实，有《商务服务型办公室使用协议》、定金收据及钥匙、门卡押金收据、露台使用确认书及被告的回函、律师函及邮寄凭证、短信记录、房地产权证以及双方当事人的陈述为证。上述证据经庭审审核无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同（办公室使用协议）虽约定的租赁房屋为涉讼房屋，但合同上明确将露台也包含在内，并注明做“产品展示用”。因此，本院认为原、被告在签订合同时对原告使用露台已有约定，原告的租赁范围包括露台。而被告却在合同签订后告知原告露台使用需提供使用方案，亦或是重新签订补充协议。如被告对露台无完全使用权，应早在签订合同前即告知原告，事后告知无疑是对原有合同的否定，原告不接受亦无可厚非。考虑到原告公司的经营性质，使用露台是其租赁房屋的重要条件之一。现露台使用无法得到保证，租赁目的无法得到实现，原告要求解除合同于法有据，本院依法予以支持。关于定金，由于本案租赁合同因被告原因而解除，虽涉讼房屋于2015年6月18日即交付原告，但由于露台的纠纷，原告实际一直未能正常使用涉讼房屋。原告要求返还定金并无不当，本院同样予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状等。故被告应配合原告搬离其相关物品，并在收到房屋钥匙及门卡后，将押金返还给原告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第四项之规定，判决如下：一、解除原告上海壹柏亩植物科技有限公司与被告新人杰（上海）咨询有限公司于2015年6月18日签订的《商务服务型办公室使用协议》；二、被告新人杰（上海）咨询有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海壹柏亩植物科技有限公司返还定金人民币28，000元；三、原告上海壹柏亩植物科技有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区长宁路XXX号XXXX-XX室，并将房屋钥匙及门卡返还给被告新人杰（上海）咨询有限公司；被告新人杰（上海）咨询有限公司应予以协助配合，并在收到房屋钥匙和门卡后返还原告上海壹柏亩植物科技有限公司押金人民币600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币515元，因本案适用简易程序减半收取计人民币257.50元，由被告新人杰（上海）咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员　　朱佳伟二〇一六年一月十五日书　记　员　　王　宁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。来源：