（2015）佛顺法杏民初字第1345号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-07-28
案件名称
佛山市顺德区万方物业管理有限公司与何顺富物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市顺德区万方物业管理有限公司,何顺富
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法杏民初字第1345号原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司，住所地佛山市顺德区，组织机构代码：××。法定代表人黎万好，总经理。委托代理人王嘉蓓，女，汉族，××年××月××日出生，住佛山市顺德区。委托代理人黄想雯，女，××年××月××日出生，汉族，住佛山市顺德区。被告何顺富，男，汉族，住佛山市顺德区，公民身份号码：×××4754。原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司诉被告何顺富物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月20日受理后，依法由审判员朱士伟适用简易程序独任审判，于2015年12月15日公开开庭进行了审理。本院庭审时，原告的委托代理人王嘉蓓、黄想雯到庭参加诉讼，被告何顺富经本院合法传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月1日，佛山市顺德区某房产有限公司（下称某房产公司）聘请原告作为其开发的位于佛山市顺德区杏坛镇杏龙路海骏达上苑小区的前期物业服务机构，委托原告对该小区提供前期物业管理服务，双方签订了《顺德区前期物业服务合同》。合同期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止，合同约定，住宅物业管理费按建筑面积1.8元／月／平方米计收，车库车位和摩托车位分别按照50元／月和10元／月计收车位场地维护费，从合同生效之日起缴交物业管理费，物业管理费按季度缴交，于每季度首月10日前扣缴当季度的物业管理费及车位场地维护费。若业主违反协议书不按约定的收费标准和时间缴纳物业管理费等有关费用的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠费总额每日千分之五缴纳违约金，追讨欠款所产生的律师费、诉讼费等费用均由业主负责承担。其后，因海骏达上苑小区成立业主委员会并选聘第三方物业管理公司，原告于2014年1月31日撤出该小区。被告向某房产公司购买了海骏达上苑某房，该商品房建筑面积为97.23平方米，并于2010年10月2日与某房产公司签订《海骏达上苑置业确认表》。被告自办理收楼手续后，分别从2013年1月起开始拖欠公共水电费分摊费、从2012年10月起开始拖欠住宅物业服务费，至原告撤场之日，被告已累计拖欠公共水电费分摊478.26元（自2013年1月起至2014年1月止）、物业管理费2800.21元（自2012年10月起至2014年1月止）、车位场地维护费960元（自2012年10月起至2014年1月止）、二次供水水费27.9元（自2013年1月起至2014年1月止），以及逾期付款违约金17229.99元（暂计至2015年10月31日），以上合共21496.36元。被告的上述行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判令：1.被告立即向原告支付2012年10月1日至2014年1月31日期间的物业管理费2800.21元及违约金12831.09元（违约金暂计至2015年10月31日，其后计至支付完毕之日止）；2.被告立即向原告支付2012年10月1日至2014年1月31日期间的车位场地维护费960元及违约金4398.9元（违约金暂计至2015年10月31日，其后计至支付完毕之日止）；3.被告立即向原告支付2013年1月1日至2014年1月31日期间的公共水电费分摊478.26元；4.被告立即向原告支付2013年3月1日至2014年1月31日期间的二次供水费27.9元；5.本案诉讼费由被告承担。本院受理本案后，依法向被告何顺富送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票等法律文书，但被告既无到庭应诉，亦无提供书面答辩状。原告在诉讼中向本院提供证据如下：1.原告营业执照复印件、组织机构代码证复印件、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告之间的诉讼主体资格；2.商品房认购书、海骏达上苑置业确认表各一份，证明被告于2010年11月12日购买海骏达上苑某房。该商品房面积为97.23平方米，并约定物业管理费为按住宅套内建筑面积1.8元每平方米每月。经由被告签字确认该确认表；3.房产权属证明一份，证明被告是海骏达上苑某房的权属人；4.顺德区（前期）物业服务合同一份，证明2011年12月1日，顺德区某房产有限公司选聘原告作为海骏达上苑小区的前期物业服务机构。委托原告为该小区提供前期物业管理服务，双方签订顺德区（前期）物业服务协议书，合同期限自2011年12月1日起至2014年11月30日止，根据合同第四章第9条第1点、第10条第3点、第11条及第九章第28条的约定，住宅物业管理费按套内建筑面积1.8元每平方米每月计算，车库车位及摩托车位按每月50元及10元计算，从合同生效之日起缴收物业管理费，物业管理费按季度收取，于每季度首月10前收取，如业主违反协议书，不按约定缴费的，原告有权要求业主补交，并从逾期之日起按欠费总额每日千分之五收取滞纳金；5.逾期未交物管费及违约金明细一份，证明被告于2012年10月1日至2014年1月31日期间拖欠物业管理费及违约金的情况；6.律师函一份、催款通知函一份、快递单两份，证明被告于2012年10月至2014年1月31日期间拖欠原告物业管理费及水电分摊费，原告于2014年6月5日委托律师事务所向被告发出律师函催缴物业管理费及水电分摊费，后原告又于2015年11月13日向被告发出催款通知书催收；7.海骏达上苑收楼通知书及收楼费用明细各一份，证明佛山市顺德区去某房产于2011年12月31日向被告寄出收楼通知，通知其海骏达上苑7栋1005、1006号房已建设完成，并于2011年12月31日交付使用，且将收楼物业管理费、装修保证金等费用告知被告；8.关于退出海骏达上苑前期物业管理的申请、协议书各一份，证明佛山市顺德区金诺物业服务有限公司向某房产申请退出海骏达上苑物业管理及双方签订的协议；9.招标邀请书复印件、工作联系单、中标通知书各一份，证明2011年10月5日某房产向原告发出关于海骏达上苑物业管理招标邀请，原告通过招标等程序中标海骏达上苑物业管理，并与金诺物业做好相关物业管理交接工作；10.前期物业管理备案通知书一份，证明原告向被告收取物业管理费符合有关法律法规的规定，并在顺德区国土建设和水利局备案。被告何顺富在诉讼中未提供任何证据。经质辩，原告提供的证据1-10，经审查，上述证据来源合法，客观真实，与本案有关联性；被告何顺富经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃其抗辩和质证的权利；本院对上述证据予以采信。经审理查明，2011年12月1日，某房产公司作为海骏达上苑的开发商与作为物业服务企业的原告签订《顺德区前期物业服务合同》，约定原告为海骏达上苑提供前期物业管理服务，在本物业竣工验收交付物业买受人之日后，物业管理费（不包含公共水电费及电梯费）采用包干制计收，多层住宅的物业管理费按套内建筑面积（已办理房产证的，以房产证的记载面积为准；房产证未记载或未办理房产证的，以物业买卖合同约定的面积为准）缴纳，计收标准为1.8元／月／平方米；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10号前履行交纳义务；若某房产公司、业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按千分之五的标准向原告支付违约金；此外，双方另对其他权利义务一并作了约定。其后，被告何顺富于2010年9月22日向某房产公司购买海骏达上苑某商品房，商品房套内建筑面积97.23平方米；物业管理费按住宅套内建筑面积1.8／元／平方米／月计收，合计175.01元／月；此外，双方另对其他权利义务一并作了确认。被告何顺富购买上述商品房后，某房产公司已通知被告何顺富于2011年12月31日办理交付使用商品房手续。另查，海骏达上苑7座1005、1006号房已办理商品房产权登记，登记权属人为被告何顺富，套内面积分别为33.52平方米、65.71平方米。被告何顺富从2012年10月1日起至2014年1月31日止未向原告缴纳相应的物业管理费合计2800.16元，从2013年1月1日起至2014年1月31日止未向原告缴纳相应的公共水电分摊费合计478.26元。经多次催收无果，原告遂于2015年11月20日向本院提起诉讼。以上事实，还有本院的开庭笔录在案佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。根据《物业管理条例》第四十二条的规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用”，原告已依约向被告提供物业服务，被告作为涉案房屋的权属人应依约向原告支付物业管理费。被告逾期缴纳2012年10月1日至2014年1月31日期间的物业管理费，已经构成违约，应承担向原告支付物业管理费2800.16元及违约责任。对于违约金。经审查，原告逾期支付物业管理费，属违约行为，应承担相应的违约责任；至于原告主张逾期违约金以日千分之五计算，因原告签订的前期物业服务合同的相对人为某房产公司，故不能当然的按照该份合同约定计算违约金，据此本院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，确定逾期违约金应以中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜，超出部分，不予支持。另外，原告诉请被告支付2012年4月1日至2014年1月31日期间尚欠的公共水电分摊费468.63元，因涉案房产属小区管理，业主在使用房产时确存在公共水电的损耗，且被告未能提出抗辩，故本院对该项诉请予以支持。另外，原告主张的车位场地维护费及二次供水费，因原告在诉讼中未能提供相应的证据证实被告拥有车位并享受到车位的管理维护服务，也未提供存在二次供水及二次供水的收费标准，故本院对原告的该项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，参照《物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告何顺富应于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付2012年10月1日至2014年1月31日期间的物业管理费2800.16元及逾期违约金（计算方法：从2012年10月11日起至同年11月10日的违约金以175.01元为基数；从2012年11月11日起至2012年12月10日的违约金以350.02元为基数；从2012年12月11日起至2013年1月10日的违约金以525.03元为基数；从2013年1月11日起至同年2月10日的违约金以700.04元为基数；从2013年2月11日起至同年3月10日的违约金以875.05元为基数；从2013年3月11日起至同年4月10日的违约金以1050.06元为基数；从2013年4月11日起至同年5月10日的违约金以1225.07元为基数；从2013年5月11日起至同年6月10日的违约金以1400.08元为基数；从2013年6月11日起至同年7月10日的违约金以1575.09元为基数；从2013年7月11日起至同年8月10日的违约金以1750.1元为基数；从2013年8月11日起至同年9月10日的违约金以1925.11元为基数；从2013年9月11日起至同年10月10日的违约金以2100.12元为基数；从2013年10月11日起至同年11月10日的违约金以2275.13元为基数；从2013年11月11日起至2013年年12月10日的违约金以2450.14元为基数；从2013年12月11日起至2014年1月10日的违约金以2625.15元为基数；从2014年1月11日起至支付完毕之日止的违约金以2800.16元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款利率的计付）；二、被告何顺富应于本判决发生法律效力后十日内，一次性向原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司支付公共水电费分摊478.26元；三、驳回原告佛山市顺德区万方物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为168.7元（原告已预交），由被告何顺富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 朱士伟二〇一六年一月十五日书记员 苏惠敏第10页共10页 来源：百度搜索“”