（2015）穗天法民四初字第1428号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2017-12-12
案件名称
陆玉葵与龚国强、广州宏晖企业发展有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
广州市天河区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆玉葵,龚国强,广州宏晖企业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗天法民四初字第1428号原告：陆玉葵，女，1980年10月12日出生，壮族，住广西桂林市象山区。委托代理人：梁源、王逍，均系广东深君联律师事务所律师。被告:龚国强，男，1967年2月8日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州宏晖企业发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区昌岗中路237号5F自编02房自编05A，组织机构代码74188537-9。法定代表人：谢广明，系该司经理。上述两被告的共同委托代理人：张玲燕，系广东安华理达律师事务所律师。原告陆玉葵诉被告龚国强、广州宏晖企业发展有限公司（以下简称宏晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陆玉葵及其委托代理人王逍，两被告的共同委托代理人张玲燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陆玉葵诉称：原告与被告龚国强于2010年9月6日签订《商铺买卖合同》，被告龚国强是出卖人，被告宏晖公司是委托代理人及保证人。原告与两被告于2011年11月30日又签订了《补充协议》变更了购房价格和付款方式。双方约定由原告购买被告龚国强位于天河区体育西路13号之一、13号之二2102号铺。该商铺建筑面积共8.3797平方米，其中套内建筑面积为4.3920平方米。按套内建筑面积计价，房价款总额为636500元。原告按照合同约定足额支付了购房款，并获得了商铺产权证。双方在合同中约定出卖人于2013年9月1日前将该商铺按照合同约定的装修标准移交给买受人使用，但实际上2013年9月份被告龚国强正在对商铺进行分隔，商铺并没有装修完毕，直至2014年年初原告才实际得知自己购买商铺的位置和实际套内面积。原告收铺之后发现铺内有混凝土剪力墙占用商铺套内面积的情况，经过测量套内面积也严重不足。双方在合同中约定套内面积为4.3920平方米，但实际套内面积只有3.1500平方米。被告龚国强在明知商铺内存在剪力墙，套内面积严重不足的情况下，仍然向原告提供虚假的宣传材料和房地产平面图。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，被告应当返还套内面积3%面积差额部分房款19095元，双倍返还面积差额超过3%的部分房款322069元，并承担本案的诉讼费用。由于被告宏晖公司是商铺买卖合同的保证人，原告依据我国担保法及相关法律规定，要求两被告承担连带责任。现特向法院起诉，请求判令：1、两被告连带赔偿原告341164元（19095元＋322069元）及利息（利息以341164元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的标准，从2014年1月1日起计至实际清偿之日止）；2、本案诉讼费用由两被告承担。被告龚国强、宏晖公司共同辩称：不同意原告全部诉讼请求，理由如下：一、原告已多次到现场察看过涉案商铺，其已知悉涉案商铺的情况，原告在购买涉案商铺时，被告的销售人员已向原告出具了《二层平面图》，该平面图上已标注了墙柱的所在位置，《商铺买卖合同》第一条约定“买受人购买的商铺为【现铺】”，涉案商铺登记于被告龚国强名下时和登记于原告名下时，房产证记载的建筑面积、套内建筑面积及附图标示的商铺位置完全一致，且与被告证据所示的位置完全一致，可见，原告完全知悉涉案商铺的情况，原告在购买时已明确知晓商铺柱子所在位置，龚国强、宏辉公司对此没有任何隐瞒；二、被告交付给原告的房产面积并无不足，原告关于赔偿房款差价的主张没有事实和法律依据，其一、原、被告双方签订的《商铺买卖合同》是双方真实意思的表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，《商铺买卖合同》第3条第1款约定：“该商铺属现房，按套内建筑面积计价……”、第2款：“根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准。房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；（2）面积误差比绝对值超出3%。商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；商铺实际面积小于合同约定面积的，差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人。面积误差比=（实际计价面积—合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%”，可见，买卖合同已明确约定了涉案商铺的面积以房地产权证上登记的面积为准，《商铺买卖合同》约定的套内建筑面积为4.3920平方米，该商铺于2012年4月27日核发的原告名下的《房地产权证》，记载的套内建筑面积也为4.3920平方米，两者一致，并不存在被告需向原告补偿面积差的问题；三、原告要求被告宏晖公司承担连带责任没有法律依据，《商铺买卖合同》第十五条约定，保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。综上，原告诉请没有事实依据和法律依据，请法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市天河区体育西路13号之一，13号之二2102铺（以下简称涉案商铺）的产权人为原告，原告持有粤房地权证穗字第××号房地产权证，其上载明登记时间为2012年4月27日，建筑面积8.41平方米，套内建筑面积4.39平方米，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为购买。被告龚国强为涉案商铺的原产权人，其原先持有的粤房地权证穗字第××号房地产权证上载明登记时间为2010年11月30日，建筑面积8.41平方米，套内建筑面积4.39平方米，规划用途为商业，房屋所有权取得方式为分割。2010年9月6日，原告（买受人）与被告龚国强（出卖人）、被告宏晖公司（被告龚国强的委托代理人及保证人）就涉案商铺签订《商铺买卖合同》，约定：买受人购买的商铺为【现铺】；该商铺建筑面积共8.3797平方米，其中，套内建筑面积4.3920平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积3.9877平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为670000元（以套内面积单价计算152550.09元/平方米）；根据买卖双方选择的计价方式，本条规定以套内建筑面积（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理，计价面积有差异的，以房地产权证上登记的面积为准，房地产权证上登记的面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，（2）面积误差比绝对值超出3%，商铺实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人，商铺实际面积小于合同约定面积的，差异部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比=（实际计价面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积×100%；出卖人应当于2011年9月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；因该商铺位于“天河国际美妆中心”（下称美妆中心），买受人授予广州宏晖企业发展有限公司（即本案被告）二年的使用权及收益权，美妆中心将按整体经营方式统一进行装修，买受人对此无异议，并承诺办理收楼手续时不以装修标准问题为由拒绝收楼；买受人未按时前来办理收楼手续的，从出卖人发出交楼通知书之日起第十五天视为已收楼；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年8月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；出卖人应于2013年9月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人未按书面通知的时间办理商铺使用权交接手续的，视为从书面通知发出之日起该商铺的使用权已实际交给买受人，一切风险由买受人承担；本合同中约定出卖人告知买受人相关事项的通知和信函（包括但不限于收楼通知书、催收楼通知书、办证通知书、取证通知书、催、缴款通知书、解除合同通知书等），均须按本合同载明的双方通讯地址进行传送；如以人手传送，以对方或其代理人签收之时视为送达；如以邮件邮递形式进行，应以特快专递方式寄送，以邮局盖收邮戳之日为发出日，自发出之日起三天后视为送达；买受人如需变更通讯地址或代理人或联系电话，应及时书面通知出卖人，否则，以按原通讯地址传送视为送达；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等条款。2011年11月30日，原告（乙方）与被告龚国强（甲方）签订《补充协议》，约定：乙方由按揭付款方式变更为一次性付款方式；变更《商铺买卖合同》购房价金额，原购房价为670000元，现变更购房价为636500元，乙方按变更后的购房价支付购房款给甲方；《商铺买卖合同》中其他条款的约定甲乙双方继续履行；本协议作为《商铺买卖合同》的补充协议，本协议约定的内容与《商铺买卖合同》的内容如有冲突，以本协议为准；本协议一式肆份，甲方持两份，乙方持两份，自双方签字（盖章）后生效等条款。《商铺买卖合同》及《补充协议》签订后，原告依约交纳购房款636500元，涉案商铺于2012年4月27日核发粤房地权证穗字第××号房产证。被告在庭审中出示上述房产证复印件，其上有原告签收，签收日期为2012年5月31日，原告对上述证据的真实性予以确认。庭审中，被告出示涉案商铺所在大楼的二层平面图及《商铺交接确认书》（签署日期为2013年9月1日），原告对平面图的真实性不予确认，对《商铺交接确认书》中原告签名的真实性予以确认，但表示当时在签名时是没有填写日期的，日期为被告事后填写，因被告的强烈要求原告才在确认书上签名，并认为确认书没有明确涉案商铺的具体套内面积，被告要求原告在2013年9月份收铺，但由于当时商铺并未间隔，根本无法确认涉案商铺的具体位置及套内面积。关于涉案商铺的交付时间，原告表示涉案商铺所在的商场在2014年4月才间隔完毕，实际交付时间为商铺实际进行分隔后，大约在2014年4月份，被告则表示涉案商铺已于2013年9月1日交付原告，交付时涉案商铺已间隔完毕。关于签订《商铺买卖合同》时的商铺状态，原告表示当时没有明确的商铺，只有一个大楼，毛坯状态，也并未间隔，被告则表示当时涉案商铺已间隔，是以现房方式出卖。原、被告双方均确认涉案商铺现为空置，原告表示涉案商铺由其自行管业。本院认为：原告与两被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，双方均应切实履行。《商铺买卖合同》约定“买受人购买的商铺为现铺”，原告作为买受人，在签订《商铺买卖合同》前应已现场察看涉案商铺，对涉案商铺的情况应为明知，原告称在看房时商铺并未间隔，不知道涉案商铺的具体位置及实际面积，但对此并未提交充分证据予以证明，被告亦予以否认并表示在签订《商铺买卖合同》时商铺已进行分隔。被告龚国强所持原产权证于2010年11月30日核发，原告所持新产权证于2012年4月27日核发，两份新旧产权证上对于涉案商铺的建筑面积及套内面积均有明确记载，并未变化，不动产权属证书由相关行政部门核发，是权利人享有不动产物权的证明，涉案商铺的面积在核发产权证时已经由行政部门对面积进行测量并确认，原告称涉案商铺的面积存在严重差异，缺乏事实依据，对于原告诉请要求两被告赔偿面积差异款项，本院不予支持，予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告陆玉葵的全部诉讼请求。本案受理费6420元，由原告陆玉葵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 符 慧人民陪审员 刘小红人民陪审员 曾霓芳二〇一六年一月十五日书 记 员 蒲肖明黄浪本判决书已于2016年月日送达 来源：