（2015）杭余余民初字第1642号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-27
案件名称
陆建海、钮建萍与杭州美林房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
杭州市余杭区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陆建海,钮建萍,杭州美林房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭余余民初字第1642号原告：陆建海。原告：钮建萍。二原告的共同委托代理人：杨辉，北京盈科（杭州）律师事务所律师。二原告的共同委托代理人：甘海滨（实习律师），北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告：杭州美林房地产开发有限公司，住所地：杭州市余杭区五常街道文一社区。法定代表人：杨正龙。委托代理人：刘中秋，浙江天册律师事务所律师。原告陆建海、钮建萍（下称二原告）诉被告杭州美林房地产开发有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月24日立案受理后，依法由代理审判员吴高高适用简易程序于2016年1月7日公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人杨辉、甘海滨被告的委托代理人刘中秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告起诉称：被告系“华元美林公馆”房地产项目的开发商。2011年12月18日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定由原告向被告购买其开发的位于五常街道文一社区的“华元美林公馆”23幢4单元702室商品房。根据合同约定该商品房建筑面积共90.21平方米，其中套内面积72.33平方米，应分摊的共有建筑面积17.88平方米；单价为每平方米16469.7元，总价款1485732元。合同签订后，原告依约一次性向被告支付全部购房款。被告交房后，原告发现涉案房屋的套内建筑面积为68.06平方米，比约定少了4.27平方米，套内面积误差比为6.27％。为此，原告认为，被告出售给原告的商品房存在严重瑕疵，应承担赔偿责任。原告自行找被告协商无果，故起诉请求判令被告赔偿房价款50000元，并承担本案诉讼费。原告为支持自己诉讼的主张，向本院提供证据如下：1.《浙江省商品房买卖合同》及补充协议各一份，用以证明原、被告之间的商品房买卖合同关系以及被告存在违约行为的事实；2.销售不动产统一发票一份，用以证明原告依约支付全部购房款的事实；3、交房通知及商品房交接书，用以证明被告未按合同约定的套内面积交付房屋的事实。被告答辩称：一、案涉房屋的《商品房买卖合同》已经对建筑面积（包括套内建筑面积）发生变化如何处理作出明确而具体的约定，原告的起诉没有合同依据和法律依据。理由：1、被告与原告订立的《商品房买卖合同》第六条明确约定，选择“建筑面积”、不选择“套内建筑面积”作为计价方式，双方在“建筑面积”一栏打“√”，在“套内建筑面积”一栏打“ⅹ”。为免争议，双方进一步在《补充协议书》中明确约定“按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理”。由此可见，双方在订立《商品房买卖合同》时已经达成一致约定，只按照建筑面积确定房价并进行面积补差，套内建筑面积的增加和减少均不影响房价款且不再进行差异处理。原告对房屋的套内建筑面积可能发生误差，且发生差异后不再进行差异处理是明知的、可预见的。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律托干问题的解释》第十四条以及《商品房销售管理办法》第二十一条规定，双方当事人应当在合同中约定建筑面积、套内建筑面积发生误差时的处理方式。因此，被告与原告在《商品房买卖合同》及《补充协议书》中对套内建筑面积发生误差如何处理作出的相关约定符合法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。二、案涉房屋的《商品房买卖合同》未约定得房率，更未约定得房率发生变化如何调整房价或赔偿损失，原告主张得房率不符要求赔偿损失没有事实和法律依据。三、被告与原告已经按照《商品房买卖合同》的约定对房价款及房屋面积补差进行了处理，双方争议已经解决，《商品房买卖合同》已经履行完毕。在原告起诉前，被告与原告已经签署了《商品房交接书》，对房屋的房价款、面积差异处理等进行核对和确认，并补差了相应房款，开具了相应发票。作为出卖方，被告已经交付了房屋；作为买受人，原告也根据实测面积进行差异处理后支付了全部房款，双方的争议已经解决，双方在《商品房买卖合同》项下的主要权利义务已经履行完毕且无异议。如今，原告单方推翻原有的约定而主张赔偿，是一种不诚信的违约行为，其主张更无合同依据和法律依据，不应受到法律保护。四、虽然案涉房屋的套内建筑面积发生变化，但案涉房屋无论在户型、结构、空间、尺寸、朝向、使用功能等均与《商品房买卖合同》约定完全一致，并未给原告使用上造成任何影响，更未造成任何损失。综上所述，被告请求法庭查明事实后依法驳回原告的全诉讼请求。被告为证明自己辩称的主张，向本院提供补充协议1份，用以证明双方在补充协议第4条第2款中确认对建筑面积进行差异处理后就不在对套内面积单项差异进行处理。经质证，被告对原告提交的证据材料的真实性没有异议，但主张商品房买卖合同的第6条面积确认及面积差异处理中，双方选择了建筑面积，而排除了套内建筑面积，确定了房屋的计价方式，且补充协议对该面积差异的事情作了进一步确认对建筑面积进行面积差异进行处理后，就不在对套内面积单项差异进行处理，交房书不能证明被告存在违约行为。原告对被告提交材料的真实性亦无异议，但主张在商品房交接书第1条中约定的是建筑面积，并没有对套内面积进行说明，而补充协议中也没有对套内面积的处理方式进行相关约定，只是对总体的面积进行了补充约定。鉴于各方对前述证据材料的真实性均不持异议，相关质证意见也仅对其中的证明对象提出异议主张，本院经审查后认为，前述证据材料形式和来源合法，均符合有效证据要件，故予以确认，并根据材料载明内容作相应的事实认定。根据上述有效证据及原、被告在庭审中的陈述意见，本院认定的本案事实如下：2011年12月18日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》各一份，《浙江省商品房买卖合同》约定：原告向被告购买位于杭州市余杭区五常街道文一社区（荆长大道东侧）“华元美林公馆”23幢4单元702室商品房一套，建筑面积共90.21平方米，其中套内建筑面积72.33平方米，应分摊共有建筑面积17.88平方米。合同第五条计价方式与价款约定：“按建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米16469.7元，房屋总价1485732元”。合同第六条面积确认和面积差异处理中约定：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记为准。1、当事人选择【√建筑面积】【×套内建筑面积】（本条款中均简称面积）作为计价方式时，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。……”。《补充协议书》第四条对合同第六条的补充中约定：“1、该商品房的合同约定面积系按现行房产测量规范及有关补充文件预测所得，在该商品房交付前，如因政府的相关房产测量规范、文件调整导致合同约定面积与产权登记面积产生差异的，不视为出卖人违约，也不适用本条款之面积差异处理方式，而按产权登记面积据实结算房屋价款。2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内建筑面积或公摊面积单项差异的处理。……”。《补充协议书》第二十四条关于广告、楼书等宣传资料的约定：“出卖人的广告、楼书、沙盘及其他宣传资料为买受人在选择楼盘时的参考，属于要约邀请，不作为合同的组成部分。双方同意，以上宣传资料如与合同约定有冲突的，以合同约定为准”。《补充协议书》第二十七条附则约定：“……3、本补充协议书是本合同的组成部分，与合同具有同等效力，补充协议与合同主文有冲突的，以补充协议为准。5、在签订本合同（协议）前，出卖人已就本合同（协议）的全部条款，包括涉及免除或减少出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利等内容的条款，向买受人进行了充分说明和解释，买受人已充分理解并同意其全部内容。补充协议与商品房买卖合同主文不一致的，以补充协议为准”。《浙江省商品房买卖合同》及《补充协议书》签订后，原告按约交纳了全部购房款。案涉商品房竣工后，经测绘，实际测得的建筑面积为90.19平方米，套内建筑面积为68.06平方米，比双方合同约定的72.33平方米，减少4.27平方米。2015年8月1日，原、被告办理房屋交接手续，签署《商品房交接书》，双方对房屋实测建筑面积90.19平方米及房屋总价款1485403元予以确认，并按建筑面积进行了房价款补差，开具销售不动产统一发票。本院认为，本案双方在《浙江省商品房买卖合同》中约定：“该商品房建筑面积共90.21平方米，其中套内面积72.33平方米，应分摊共有面积17.88平方米。”虽该合同中双方未对“得房率”直接作出约定，但从上述合同条款中的相关数据完全可以计算出所购买房屋的套内面积、公摊面积与建筑面积之间的比例，而其中房屋套内建筑面积与建筑面积之间的比例，也就是通常所讲的“得房率”。同时，由于房屋买卖合同标的物的特殊性，最终交付房屋的面积可能与产权面积存在一定范围内的差异，故双方又在《浙江省商品房买卖合同》第六条及《补充协议书》中分别作出了：“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。1、当事人选择建筑面积作为计价方式时……”及“2、按上述方式进行商品房建筑面积差异处理的，即不存在对商品房建筑面积构成部分套内面积或分摊面积差异的处理。……”等约定，但上述相关条款只是房屋买卖合同中房屋出卖人与买受人之间根据我国相关法律法规所采用的通常条款。这些条款主要是针对房屋面积的确认标准、价款的结算依据及面积差异的处理方式所作出的约定。本案中，被告最终实际交付的房屋在建筑面积上确实符合合同约定的标准，双方也是根据建筑面积的数字进行了房屋价款的结算，但该房屋套内面积与建筑面积之间的比例与合同中体现出的比例确实存在较大差距，即“得房率”明显降低。在该种商品房买卖合同的履行中，虽实际交付房屋的建筑面积通常会与设计建筑面积存在一定差异，但仍应在合理的范围内，而房屋建筑面积变化所导致的套内建筑面积的变化同样也应当具有合理性。根据日常生活经验，普通购房者，特别是中小户型的购房者对房屋“得房率”这项指标缺失较为重视，并在一定程度上影响购房者的意愿。现由于被告向原告所交付房屋的套内面积与该房屋按合同约定套内面积与建筑面积之间的比例计算所得的套内建筑面积明显减少，超出了合理范围，故被告已构成违约，本院对原告要求被告赔偿相应损失的请求予以支持，对于损失的计算标准，考虑本案合同的性质、实际履行情况及被告的过错程度等因素，以交付房屋套内建筑面积与合同约定标准的套内建筑面积的差额为基数，参考合同约定的单价，酌情确定被告赔偿原告的损失为21098元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杭州美林房地产开发有限公司赔偿原告陆建海、钮建萍损失21098元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告陆建海、钮建萍的其他诉讼请求。如果被告杭州美林房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1050元，减半收取525元，由原告陆建海、钮建萍负担300元，被告杭州美林房地产开发有限公司负担225元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本共三份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1050元，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 吴高高二〇一六年一月十五日书 记 员 钱 玲