（2015）鼓民初字第7804号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-04
案件名称
福州益安物业管理服务有限公司与谢善财物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
福州市鼓楼区人民法院
所属地区
福州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
福州益安物业管理服务有限公司,谢善财
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第三条第一款，第六条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
福建省福州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2015）鼓民初字第7804号原告福州益安物业管理服务有限公司，住所地：福州市台江区。法定代表人曾建忠，总经理。委托代理人党萍，女，汉族，1958年9月3日出生，住福州市晋安区。被告谢善财，男，汉族，1955年4月1日出生，住福州市鼓楼区。原告福州益安物业管理服务有限公司与被告谢善财物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月23日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人党萍、被告谢善财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，福州市大儒世家花园X区小区由开发商公开招标并经福州市房管局局物业处审核把关后，与2008年9月28日，福州市益安物业服务管理有限公司与福建仁文建设有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由“益安物业”承担福州市大儒世家XX住宅小区X楼14388平方米共159个单元的物业服务，服务期限为壹年，自2008年10月1至2009年4月1日止。合同于签字之日生效。合同第三章约定了物业服务费用的收取和支出要求。其中第六条第（一）项约定“物业管理服务费”：1.住宅物业管理费（多层住宅）：0.4／平方米／月；2.住宅物业管理费（带电梯住宅）：0.7／平方米／月；3、商铺物业管理服务费：1.5元／平方米／月。4、小区其他公共用水、用电根据实际发生额由小区全体业主共同分摊。5、本物业管理服务费每个月交纳一次，交费实际为每月5日前。如业主或物业使用人逾期未交纳的，乙方有权要求业主或物业使用人补交，并从逾期之日起每天按应交费的0.3%交纳滞纳金。”依据国务院《物业管理条例》第七条第五项规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……及《福建省物业管理条例》第四十条第五款规定”业主应按照合同约定交纳物业服务费“，但被告至今未交纳任何物业服务费用。根据2008年9月28日签订的《福州市前期物业服务合同》约定物业费标准及被告所有的物业面积，被告每月应支付的物业为：住宅部分153.99平方米＊0.7元／月／平方米=107.79元，自2014年1月份至2015年10月份，暂计22个月为2371.38元，实际欠费金额应计至缴费当日止。为此，原告诉至法院，请求判令：1.被告支付拖欠的物业费2371.38元人民币；2.被告支付滞纳金559.05元；3.被告承担本案诉讼费用50元；三项合计2014元。被告谢善财辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：1.诉讼主体不成立，前期物业合同于2009年已经到期，其后，原告也未与小区业委会签订任何物业合同；2.本案已经超过诉讼时效；3.按照前期物业合同滞纳金为千分之一，而原告的诉请中的滞纳金计算为千分之三；4.原告提供的服务管理不到位，小区垃圾成堆，水表箱消防栓损害未修复、小车乱停、电梯未保养维修、楼顶种菜，物业处闭门，看门人员睡觉怠于工作，电动车丢失等，按照物业合同第30条的规定，原告应该双倍支付业主违约金。经审理查明，2008年9月28日，开发商福建仁文建设有限公司（下称仁文公司）与原告签定《前期物业管理服务合同》，合同约定由原告承担福州市大儒世家XX宅小区X楼的物业管理服务，服务期限自2008年10月1日至2009年4月1日止。合同对委托管理事项、双方权利义务、物业服务质量、物业服务费用及违约责任进行了约定。其中物业管理服务费：1.住宅物业管理费（多层住宅）：0.4／平方米／月；2.住宅物业管理费（高层住宅）：0.7／平方米／月；3、商铺物业管理服务费：1.5元／平方米／月。物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月5日前履行交纳义务，如业主或物业使用人逾期未足额交纳的，应按0.1%的标准交纳滞纳金。”合同签订后，原告进驻为福州市大儒世家XX住宅小区提供物业服务。2015年7月8日，福州市鼓楼区洪山镇国光社区居民委员会出具在管证明证实国光社区XX商住楼（XXX小区）未成立业主委员会，未续签物业服务合同，原告仍为其提供物业服务。被告谢善财系XX商住楼X楼X单元业主，建筑面积为153.9平方米，每月应缴纳的物业费为0.7元／平方米×153.9平方米=107.73元。被告自2014年1月份至2015年10月份计22个月，共欠物业费107.73元×22个月=2370.06元。本院认为，物业管理是指按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。关于物业费的诉讼请求，本院分析如下：其一，根据当时施行的《物业管理条例》第二十一条的规定，在涉讼小区业主、业主大会选聘物业管理企业之前，仁文公司作为该小区的建设单位可以选聘原告作为前期物业管理企业。其二，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同……对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”即仁文公司与原告签订的物业服务合同，对作为业主的被告具有拘束力。其三，根据福州市鼓楼区洪山镇国光社区居民委员会于2015年7月14日出具的“证明”，可以证明原告至今仍为涉讼小区提供物业管理服务。鉴于此，虽然前期物业服务合同服务期限已届满，但原告与涉讼小区业主已形成了事实上的物业管理服务合同关系。被告作为涉讼小区的业主在享受原告提供的物业服务的同时未缴纳物业费，已构成违约，故原告要求被告缴纳物业费的诉请，于法有据，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。本院根据庭审情况，结合本院��期审理的该小区其他物业服务合同纠纷中业主提交的照片等证据，可以证明原告在物业管理服务方面存在一定瑕疵。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”之规定，结合本案具体情况，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于诉讼时效的问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。原告诉请物业费从2014年1月份起至2015年10月份未超过诉讼时效。另被告辩称电动自行车被窃的事实，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系，应另行主张解决。本院建议涉讼小区全体业主召开业主大会并成立业主委员会，参与物业管理监督或者选聘新的物业服务单位，以维护全体业主的合法权益。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、国务院《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告谢善财于本判决生效之日起十日内向原告福州益安物业管理服务有限公司支付从2014年1月至2015年10月的物业管理费2370.06元；二、驳回原告福州益安物业管理服务有限公司其他诉讼请求。本案诉讼费25元（原告预交50元），其中原告承担10元，被告承担15元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。代理审判员 郑艺凤二〇一六年一月十五日书 记 员 余 玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符��约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。国务院《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约��交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《中华人民共和国民法通则》向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。申请执行提示：第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 更多数据：