（2015）宁民终字第6461号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-01-25

案件名称

上诉人常娥与被上诉人南京银基通数码科技有限公司、杨化强、焦阳房屋买卖合同纠纷一案的民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

常娥,南京银基通数码科技有限公司,焦阳,杨化强

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

江苏省南京市中级人民法院民事判决书（2015）宁民终字第6461号上诉人（原审原告）常娥，女，1979年4月10日生，汉族。委托代理人肖霄，江苏维世德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）南京银基通数码科技有限公司，住所地南京市玄武区珠江路523号5层K、L座。法定代表人焦阳，该公司总经理。被上诉人（原审被告）焦阳。被上诉人（原审被告）杨化强，男，1961年2月28日生，汉族。委托代理人焦阳，自然情况同上。上诉人常娥因与被上诉人南京银基通数码科技有限公司（以下简称银基通公司）、杨化强、焦阳房屋买卖合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓民初字第3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月3日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月16日公开开庭进行了审理，上诉人常娥及其委托代理人肖霄，银基通公司的法定代表人、被上诉人杨化强委托代理人及被上诉人焦阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常娥原审诉称，2012年11月，银基通公司与常娥签订《南京市存量房买卖合同》，购买常娥所有的位于南京市鼓楼区凤凰三村21号3幢405室（以下简称涉案房屋）。2012年12月26日，双方办理了过户手续后，银基通公司始终没有按照约定履行支付房款的义务。常娥此后多次向焦阳等催要购房款，焦阳等均以公司经营亏损，无力支付房款为由，拒绝履行付款义务。后焦阳向常娥提供了一份股东会决议，银基通公司承诺于2013年12月20日前向常娥支付全部房款，杨化强、焦阳对银基通公司的承诺承担无限连带责任。杨化强同时承诺，用其现居住的位于南京市玄武区宁栖园5幢502室房产作担保，若银基通公司不能按时还款，其将该房屋直接过户给常娥。截至目前，对方仍未履行支付房款的义务。对方的行为侵犯了常娥的合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、银基通公司向常娥支付购房款135万元；2、杨化强、焦阳对上述还款义务承担连带责任；3、三被告承担本案诉讼费用。银基通公司原审辩称，1、合同约定的购房款是80万元，并非常娥主张的135万元；2、银基通公司是焦阳从其他人处购得，涉案房屋原系常娥前夫杜新强所有，杜新强将房子过户到公司作为公司财产，然后用房子抵押贷款，杜新强称暂时可以不用付款；3、银基通公司同意按照合同约定支付80万元房款。杨化强原审辩称，1、杨化强是为了帮助焦阳和杜新强而挂名的股东，不参与公司实际经营；2、合同约定房屋价格为80万元，并非135万元；3、杨化强从未用自己的财产为银基通公司购买涉案房屋提供担保。综上，请求依法驳回常娥对杨化强的诉讼请求。焦阳原审辩称，焦阳没有为银基通公司购买涉案房屋提供担保，请求依法驳回常娥对焦阳的诉讼请求。原审法院经审理查明，常娥与其委托代理人杜新强原系夫妻关系，双方于2012年协议离婚。银基通公司的法定代表人原为杨化强，后于2014年变更为焦阳。2012年12月，常娥（甲方）与银基通公司（乙方）签订《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将其所有的位于本市鼓楼区凤凰三村21号3幢405室房屋出售给乙方；房屋建筑面积为68.56平方米；房屋用途为成套住宅；总房价为80万元；乙方应于2012年12月3日前将房款付清；乙方逾期支付房价款的，每逾期一天，按照应付到期房价款的万分之五支付违约金；甲方应于2013年1月1日前正式向乙方交付该房屋；办理过户手续时所需税费由乙方承担；双方在履行本合同中若发生争议，应协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉等等。2012年12月6日，涉案房屋变更登记至银基通公司名下。2013年5月3日，银基通公司因向案外人朱浩借款60万元，将涉案房屋抵押给朱浩，并办理了抵押登记，该笔借款尚未偿还，抵押权亦未注销。2013年10月份左右，银基通公司通过股东会决议，会议一致通过如下事项：1、公司购买的位于鼓楼区凤凰三村21号3幢405室房产为公司的固定资产，购买价格为卖主常娥实拿人民币135万元整。应公司要求，在买卖契约上只写人民币80万元整，但公司必须按照人民币135万元给付，若由此而引起的任何后果均由公司承担，与卖主常娥无关。2、公司与原房主常娥约定该房款于房屋过户完毕之日起一个月内支付完毕，但因公司经营困难，该房款至今尚未支付。3、经与原房主常娥友好协商，现公司承诺于2013年12月20日前支付全部房款。4、公司的法人杨化强和股东焦阳一致同意，对上述承诺承担个人无限连带责任。5、公司法人杨化强特别承诺，用其现居住的房产继承权作担保，该房产位于南京市玄武区宁栖园05幢1单元502室。若公司不能按时还款，杨化强会把该房屋直接过户给常娥。该股东会决议由股东杨化强、焦阳签名，并加盖银基通公司印章。该股东会决议底部注明会议决议事项是指（1）通过公司章程或公司章程（修正案）；（2）选举公司董事或执行董事、监事；（3）董事、执行董事、监事发生变动的，在通过选举新任董事、执行董事、监事决议的同时还应通过免去原董事、执行董事、监事的决议；（4）决定担任上述职务人员的任职期限；（5）依照公司章程规定需要由股东会作出决议的事项。上述股东会决议未注明具体日期。焦阳和杨化强对该股东会决议不予认可，该两被告称当时是常娥的前夫杜新强以其他理由让自己签了两张空白的股东会决议，内容是杜新强自己添加的。为证明该陈述的真实性，杨化强和焦阳提供了另一张空白的股东会决议，并申请对两份股东会决议中杨化强的签名是否同时期形成进行鉴定，原审法院依法委托南京金陵司法鉴定所进行鉴定。南京金陵司法鉴定所于2015年3月31日出具鉴定报告，鉴定意见为原告提供的股东会决议中杨化强的签名和被告提供的空白股东会决议中杨化强的签名是同时期形成。双方对于该鉴定报告均无异议，但常娥认为该鉴定结论与本案无关。2013年底，常娥与银基通公司及焦阳签订租赁合同，约定银基通公司将涉案房屋出租给常娥，租赁期限为2013年1月1日至2033年12月31日；租金每月2000元，考虑物价上涨等因素，现约定二十年租金合计513000元；因出租人尚欠承租人欠款（此欠款为出租人向承租人购买此房产的房款），在此约定承租人用出租人自购买此房产之日起19个月应付利息（共计人民币513000元）来抵扣本租赁合同中承租人应付的款项。自本合同双方签字生效，视为出租人已一次性收取了承租人二十年房租513000元；经双方协商，一致同意本合同在遇到以下两种情况被中止：1、合同到期且出租人不再出租此房屋。2、出租人已完全付清购买此房产的所有款项等等。其中“因出租人尚欠承租人欠款”原内容为“因出租人尚欠承租人人民币壹佰叁拾伍万元整（1350000.00元整）”。双方均认可欠款数额由焦阳划去并改为欠款。常娥向对方索要房款未果，遂诉至原审法院，要求判如所请。因双方调解意见相差较大，致本案原审调解不成。以上事实，有南京市存量房买卖契约、发票、股东会决议、鉴定报告、房屋租赁合同及当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，对于银基通公司与常娥就涉案房屋签订买卖合同这一事实，当事人均无异议。双方争议的焦点为常娥提交的股东会决议是否真实有效。原审法院认为，一、该股东会决议未注明日期，形式不完整；二、该股东会决议底部注明了决议事项的范围，而该股东会决议的内容与该底部注明的决议事项范围不符；三、股东会决议属公司内部文件，一般应由公司存档或交工商部门备案，但常娥却持有该股东会决议原件，与常理不符；四、被告方否认该股东会决议的真实性，并提交了一份仅有杨化强签名的空白股东会决议，证明被告方交给常娥的股东会决议是空白的。该决议中杨化强的签名经鉴定与常娥提交的股东会决议中杨化强的签名系同时期形成，可以部分印证被告方陈述；五、常娥提交的租赁合同中，有关房款135万元的内容被焦阳划去，亦可佐证股东会决议中房款135万元不真实。综上所述，常娥提交的股东会决议形式上有欠缺，内容上无法排除合理怀疑，常娥又无其他证据补强其证明力，故原审法院对该证据不予采信。关于房屋价款问题。原审法院认为，常娥与银基通公司签订的南京市存量房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性禁止性规定，该合同依法成立并有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。常娥已经房屋过户至被告名下，亦说明其认可该合同的效力。对于合同中房款为80万元的约定内容，常娥未提供充分证据予以推翻，应承担举证不能的法律后果，故房款应按照合同约定的80万元予以确定。关于常娥主张焦阳和杨化强对支付房款承担连带责任的诉讼请求。同前分析，由于常娥未提交真实有效的证据证明杨化强和焦阳应对房款承担连带责任，故常娥该诉讼请求，无事实和法律依据，原审法院不予支持。据此，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、银基通公司于判决生效之日起十日内一次性支付常娥房款80万元。二、驳回常娥对杨化强、焦阳的诉讼请求。如银基通公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16950元，鉴定费15660元，合计32610元，由常娥负担5610元，银基通公司负担27000。上诉人常娥不服原审判决，向本院提起上诉称，一、一审法院认定事实不清。1、无论是从公司法还是从决议内容来看，股东会决议未注明日期与其是否有效并无联系；2、一审法院关于股东会决议的内容与该底部注明的决议事项范围不符的认定，与股东会决议是否具有法律效力没有任何关联；3、被上诉人向上诉人提交的涉案股东会决议性质上属于被上诉人银基通公司向上诉人作出的一份支付房款的承诺书，故上诉人持有该股东会决议有事实依据；4、一审法院根据鉴定认定上诉人提交的股东会决议不具有真实性存在错误，一审鉴定结果与本案的争议焦点无任何关联性；5、房屋租赁合同上有135万元的约定，更能证明股东会决议的真实有效性。二、一审法院举证责任分配错误。被上诉人针对股东会决议的抗辩，未提供有效的证据证明，且该股东会决议由被上诉人出具，故一审法院将认定该股东会决议真实性的责任分配给上诉人错误。三、一审判决未对本案的争议焦点，即上诉人提交的股东会决议是否真实有效作出明确认定，且一审法院否定该决议真实有效性的依据并非被上诉人的举证证明，违反《最高院关于民事诉讼证据的若干意见》中的相关规定。四、买卖合同约定的80万元明显低于当时市场价的30%以上，且此80万元的约定也与股东会决议中的相关内容相互印证，故一审法院作出的“股东会决议有不可排除的怀疑，证明力有限”的认定错误。综上，上诉人认为一审法院认定事实错误，举证责任分配错误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判支持被上诉人支付上诉人售房款135万元，并判令被上诉人焦阳和杨化强对上述还款义务承担连带责任，三被上诉人承担一、二审的诉讼费用。被上诉人银基通公司、杨化强、焦阳共同辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与原审法院查明的事实相同，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案上诉人常娥与被上诉人银基通公司签订的《南京存量房买卖合同》系双方真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同履行过程中，常娥按照合同约定将涉案房屋的产权过户至银基通名下，但银基通公司未履行支付80万元价款的义务，原审法院依据合同约定判决银基通公司支付常娥80万元购房款，处理结果正确。常娥上诉主张其提交的股东会决议真实有效，因股东会决议上没有注明日期，形式存在缺陷，原审鉴定结论表明其提交的股东会决议中杨化强的签名与银基通公司提交的空白股东会决议中的杨化强签名系同一时期形成，且在上诉人提交的租赁合同中关于房款135万元的内容被焦阳删除，以上事实表明股东会决议存在欠缺，证明力较弱，无法直接以该证据否定双方买卖合同中关于房款80万元的约定。综上，上诉人以股东会决议为依据要求被上诉人给付135万元房款并承担连带责任，依据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16950元，由上诉人常娥负担。本判决为终审判决。审　判　长　　李飞鸽代理审判员　　涂　甫代理审判员　　马　帅二〇一六年一月十五日书　记　员　　孙雪松来自：