（2015）鄂黄石港胜民初字第00103号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-11-28

案件名称

原告余俊与被告黄石市永盛商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

黄石市黄石港区人民法院

所属地区

黄石市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

余俊,黄石市永盛商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条

全文

黄石市黄石港区人民法院民事判决书（2015）鄂黄石港胜民初字第00103号原告（反诉被告）余俊，个体工商户。委托代理人魏瑞，湖北弘愿律师事务所律师。委托代理人余泽雄，湖北今天律师事务所律师。被告（反诉原告）黄石市永盛商贸有限公司，住所地湖北省黄石消防路25号。法定代表人杨玲芳，经理。委托代理人张登国，湖北维思德律师事务所律师。委托代理人曹帆荟，湖北维思德律师事务所律师助理。原告（反诉被告）余俊与被告（反诉原告）黄石市永盛商贸有限公司（以下简称永盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员姜蕾担任审判长，与人民陪审员熊丰、人民陪审员罗蕾三人组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告余俊及其委托代理人余泽雄、被告永盛公司法定代表人杨玲芳及其委托代理人张登国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告余俊诉称，2013年2月7日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告承租被告使用的消防路美尔雅老厂生产楼一楼，房屋用途为网吧，租金为21000元／月，租赁期限从2013年2月1日起至2015年2月1日止，免租期为2013年2月1日起至2013年5月1日止，押金为200000元，租赁期限届满或合同终止时，在原告已向被告付清全部应付租金及归还被告房屋内全部设施设备后，被告应在三日内向原告无息退还押金；租赁期间，任何一方违反合同约定，除赔偿对方实际损失外，还要支付年租金的20%作为合同违约金，同时承担对方行使经济权利所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同签订后，原告按约定向被告支付了押金200000元。2014年8月，被告单方要求解除合同，并拒绝原告将租赁物内的物品搬出和退还押金，原告多次与其协商无果，故诉至本院，请求判令：1、被告返还原告已交付的租赁押金200000元；2、被告向原告返还租赁房屋内的冰柜2台、空调11台、路由器1个、交换机9台；3、被告向原告支付违约金21000元×12个月×20%=50400元；4、被告承担本案的全部诉讼费及原告实现债权所支付的律师费3000元。原告余俊为证明其所主张的事实，在庭审中向本院出示了以下证据材料：第一组证据，被告的工商登记信息，证明被告的企业名称原为黄石市永盛商贸娱乐有限公司，被告诉讼主体适格。第二组证据，2013年2月7日的《租赁合同》，证明原、被告约定了租金、押金、违约金等费用，且原告已按约定向被告支付了押金200000元。第三组证据，黄石美尔雅物业管理有限公司缴费通知5张、收据9张、被告出具的《网吧租金缴纳明细清单》，证明原告向被告支付了2013年6月至2014年2月的水电费、卫生费及房屋租金。第四组证据，证人证言，证明被告于2014年5月强行对租赁房屋采取了停水、停电等措施；被告私自将租赁房屋锁住，且拒绝原告将室内物品搬离。第五组证据，2015年9月29日下午的现场照片，证明被告长期紧锁租赁房屋，致使租赁房屋卫生状况杂乱不堪，客观上不能用于经营。第一组至第五组证据还证明：1、原、被告签订的《租赁合同》已于2014年8月解除；2、被告应当返还原告已支付的租赁押金200000元及租赁房屋内的物品；3、被告拒不返还押金及物品的行为构成违约，其应向原告支付违约金50400元。第六组证据，委托代理合同、律师费发票，证明原告为实现债权支付了律师服务费3000元，该费用应当由被告承担。第七组证据，房屋租金收据，证明原告按约交纳了2013年6月至8月的房屋租金。第八组证据，中国建设银行明细，证明原告于2014年3月14日、2014年8月25日、2014年8月26日分别向被告支付了40000元、100000元、61706元的租金。本院依原告申请，前往本案诉争的租赁物查看房屋内暂存的物品，原告对该物品拍照后向本院提交。被告永盛公司辩称，1、其并未单方解除租赁合同；2、租赁合同至今未终止，且原告从2014年9月1日起拖欠租金至今，所交押金已不够抵扣违约金，其不存在拒不返还押金的行为；3、原告未向其移交租赁房屋，房屋内物品仍然在原告的控制范围内，其不存在拒不返还原告物品的行为。被告永盛公司反诉称，2013年2月7日，反诉原、被告签订《租赁合同》，约定反诉被告承租反诉原告使用的消防路美尔雅老厂生产楼一楼用作经营网吧，租金为21000元／月，租赁期限从2013年2月1日起至2015年2月1日止，免租期为2013年2月1日起至2013年5月1日止，押金为200000元，付款方式为按月支付，如反诉被告逾期未缴清租金，反诉原告按每日5‰收取滞纳金，在反诉被告装修及经营期间所发生的水电费、物业管理费均有其自行负担，任何一方违约，除赔偿对方实际损失外，还要支付年租金的20%作为合同违约金，同时承担对方行使经济权利所发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。合同履行初期反诉被告即未能按时交纳租金，从2013年9月起其长期拖欠租金，2014年5月反诉被告自行锁门并停止营业，2014年8月其将网吧电脑进行变卖补交了七个月的租金，租赁合同履行期届满，反诉被告仍紧锁网吧且不补交任何租金，亦未办理移交房屋手续，故反诉原告请求判令：1、反诉被告支付2014年9月1日至2015年2月1日期间所拖欠的房屋租金21000×5=105000元，逾期滞纳金223755元，卫生管理费700×5=3500元；2、反诉被告将租赁房屋及相关设备向反诉原告返还，并按每月21700元标准赔偿反诉原告自2015年2月1日起至本案租赁房屋实际返还之日止的房屋占有使用费及卫生管理费；3、反诉被告向反诉原告支付违约金21000×12×20%=50400元，并承担反诉原告为实现权利所发生的律师费25000元；4、本案全部诉讼费用由反诉被告承担。被告（反诉原告）永盛公司为支持其答辩理由和反诉事实，在庭审中向本院出示了以下证据材料：第一组证据，被告工商登记信息，证明被告的诉讼主体适格。第二组证据，2013年2月7日的《租赁合同》，证明房屋租赁合同有效及租赁双方之间的权利、义务以及违约责任。第三组证据，2015年6月26日的《证明》，证明原告经营网吧自2014年8月起每月拖欠卫生管理费700元。第四组证据，网吧现状照片，证明原告经营网吧关门时对外宣称事由为网吧升级改造，租赁合同并未解除。第五组证据，证人陈某证言、证人吴某证言，证明原告在2014年9月后仍与他人洽谈网吧转让事宜，租赁合同并未解除。第六组证据，《网络文化经营许可证》，证明原告经营网吧洽谈转让时所持有使用的证照。第七组证据，文市发2014年第41号文，证明从2014年11月25日起我国才放开网络经营许可证办证手续，原告持有的使用证照已不具备价值。第八组证据，2015年4月12日的《网吧租金缴纳明细清单》，证明计算至2015年4月12日止原告租赁期间交纳的租金及拖欠的租金、滞纳金。第九组证据，委托代理合同及收据、律师费发票，证明因原告违约给被告造成律师费用的损失25000元。反诉被告余俊辩称，双方的租赁合同于2014年8月底已经解除，反诉原告要求其支付2014年9月至2015年2月的租金没有事实及法律依据；即使反诉被告迟延支付租金，反诉原告请求的滞纳金标准过高；反诉原告请求支付违约金及滞纳金属于重复计算，故应驳回反诉原告的反诉请求。反诉被告向本院提交的反诉证据材料与本诉提交的证据材料相同。经庭审质证，被告对原告的第一组证据无异议，本院予以确认，被告对第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，但认为其不能达到原告的证明目的，本院认为该两组证据符合证据的真实性、合法性、关联性，能反映本案案情，均予以确认；被告对第四组证据的真实性及证明目的有异议，证人应出庭作证，本院认为通过庭审中当事人对证人的质询，能够反映原告经营的网吧于2014年遭遇停电的事实；被告对第五组证据真实性有异议，被告拍照时，网吧大门有一张网吧升级的告示，且网吧大门不是被告上锁的，本院认为该照片可以反映网吧大门上有两把锁，对该事实予以采信；被告对第六组证据有异议，不能证明原告为本次诉讼所支付的费用，本院认为该组证据可以反映原告为本次诉讼而聘请律师所签订的委托代理合同及支出的律师服务费，对该组证据予以采信；被告对第七组证据真实性无异议，但对证明目的有异议，房租收据都是提前开好的，并不是收取租金当天开具的，本院认为其能够反映本案案情，予以确认；被告对第八组证据无异议，本院予以确认；被告对租赁物内物品的种类及数量无异议，但对原告主张均归其所有有异议，认为原告应提供相应的证据予以证明，本院认为原告提供的照片只能反映租赁物内尚存的物品，但无法证明其均为原告所有。原告对被告的第一组、第二组证据真实性、合法性、关联性均无异议，本院均予以确认；原告对第三组证据有异议，被告未提供物业公司的营业执照，不能证明该公司合法存在，原告与物业公司无任何关系，也无任何证据证明其履行了物业管理职责，无权要求原告支付物业费，本院认为该组证据能够证明2014年8月1日后卫生管理费未交的事实，对此予以确认；原告对第四组证据有异议，原告并未张贴网吧升级改造的通知，根据本院前往租赁物查看的情况，只见到玻璃墙上有张贴的痕迹，但无法得知张贴的内容；原告对第五组证据有异议，认为证人没有无需出庭的情形而未出庭，本院认为证人应出庭接受当事人的质询，对该组证据不予采信；原告对第六组证据有异议，该证据是与原件无法核对的复印件，不能作为证据使用，且该证上的名字不是原告，不能证明原告与他人协商网吧转让事宜，本院认为该证据与本案无关，不予采信；原告认为第七组证据不属于证据，不予质证，本院认为该证据与本案缺乏关联性，不予采信；原告对第八组证据真实性有异议，清单中的租金及滞纳金是被告单方制作的，庭审中，原告认可该清单中已支付的金额，但对“实付日期”有异议，本院认为对原告认可的已支付金额部分予以采信，对实付日期部分因被告无充分证据予以证明，不予采信；原告对第九组证据有异议，律师收费应开具律师费发票，被告第一次庭后补交的律师费发票未在法院指定的期限内提交，也未提供银行转账信息作证，本院认为被告于第一次庭后向本院提交的律师费发票对该组证据进行了补强，对该组证据予以采信。经审理查明，原、被告于2013年2月7日签订《租赁合同》，约定被告将位于黄石市消防路美尔雅老厂生产楼一楼的房屋出租给原告用作经营网吧，租赁期限从2013年2月1日起至2015年2月1日止，免租期从2013年2月1日起至2013年5月1日止，签订合同之日原告一次性向被告支付押金200000元，月租金为21000元，按月支付，如原告逾期未付清租金，被告按每日5‰的标准收取未付租金的滞纳金，原告逾期30天未付清租金，被告有权解除合同，并收回租赁物；原告租赁房屋后，在装修和经营活动中所发生的水电费、卫生管理费等均由原告承担；租赁期内任何一方提出终止合同，需提前6个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，该合同仍有效；任何一方违反合同约定，除赔偿对方实际损失外，还需支付年租金的20%作为合同违约金，且承担对方行使经济权利所发生的相关费用包括但不限于诉讼费、律师费等一切费用。同日被告法定代表人杨玲芳在该合同尾页向原告出具了已收取200000元押金的收条。被告向原告交付房屋后，原告将其经营“慕尚时空网吧”，2014年5月底该网吧停止营业，原告将此网吧大门上锁，后将电脑等设备进行转让，2014年8月网吧大门被再次上锁，至今原告未经营该网吧。此期间原告按时支付了2013年5月1日至2013年12月31日及2014年3月1日至2014年4月30日的租金及水电费，2014年8月26日付清了2014年1月1日至2014年2月28日及2014年5月1日至2014年8月31日期间的租金及水电费，但2014年8月1日后的卫生管理费及2014年9月1日后的租金均未交纳。原、被告分别为了维护自身合法权益，支付了律师服务费3000元及25000元。本院认为，合同的解除有两种方式，一种是法定解除，一种是约定解除，对于原告关于本案租赁合同于2014年8月即租赁物因上锁无法继续使用时为解除合同之日的主张，本院认为即使租赁物被他人上锁，可通过合法方式将此锁打开，并不必然影响其正常经营使用，故不属于法定解除的情形，也不具有合同中约定解除的条件，同时亦未提交证据证明其已向被告送达解除合同通知，本院对该主张不予支持。对于原告主张网吧大门于2014年8月被加上了第二把锁系被告所为，因其无充分证据予以证明，本院对该主张不予支持。原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，双方应按该合同的约定履行其权利义务，被告履行了其向原告交付房屋的义务后，原告应按约定向被告支付房屋租金，而原告自2014年9月1日起拖欠租金，其行为已构成违约，当合同约定的租赁期限2015年2月1日届满时，原告已拖欠租金长达五个月，据合同约定原告逾期30日未付清租金的，被告有权解除合同，此时被告对其享有合同解除权是知晓的，但其始终未行使合同解除权，且在本院立案后三个月才领取法律文书，同时其明知原告已实际违约的情况下，被告应采取适当措施防止损失的扩大，但其没有采取任何措施，怠于行使权利，有违损失减损义务，即使其选择继续履行合同，等待原告履约，也不应超过合理期间，本院酌定给予两个月作为被告等待原告继续履约及被告采取适当措施防止损失扩大的合理期限，则除合同约定租赁期间内的租金外，被告还可向原告主张两个月的占有使用费，即2015年4月1日后的租金损失由被告自行承担，对被告关于该租赁合同至今未终止的答辩理由不予采信，对其关于原告向其支付从2015年2月1日起至2015年3月31日止的房屋占有使用费21000×2=42000元的反诉请求予以支持，对超过该部分的请求不予支持。关于违约责任，因原告未按约支付房租，其应当承担继续履行、赔偿损失等违约责任，对于被告的租金损失，原告应按约定向其支付21000×5=105000元；对于被告支出的律师服务费，合同中已约定若原告违约，被告可要求其承担含律师费在内的经济损失，被告已支付的25000元律师服务费不违反相关律师收费办法，故原告应承担该笔费用；对于滞纳金，合同中约定按每日5‰的标准收取未付租金的滞纳金，首先滞纳金的性质本是一种行政责任形式，但本案中双方当事人对该约定的真实理解均为迟延支付租金而应承担的违约责任，是一种民事责任形式，是对因违约产生损失赔偿额的一种计算方法，本院尊重当事人对协议内容的约定，将此费用表述为“滞纳金”，但其不应与合同中约定的违约金并用，其次滞纳金的计算时间，被告主张合同中约定了“由起租日开始计收租金”，则其认为每月10号为支付租金日（即起租日为合同签订日期7号再给予3天宽限期），超过该日则为逾期支付租金，本院认为结合合同文义理解，此处“计收租金”的含义为开始计算租金，且合同第六条“付款方式”中仅提到“按月支付”，而未约定具体支付日，据日常生活常理认定，若超过每月最后一天则视为逾期支付租金，再次，被告主张原告每个月份支付的租金均逾期，其无充分证据予以证明，从庭审双方出示的证据中只能反映出2014年1月1日至2014年2月28日及2014年5月1日至2014年7月31日期间的租金原告逾期支付，并于2014年8月26日付清，故按合同约定，原告应向被告支付滞纳金（207×5‰＋179×5‰＋87×5‰＋57×5‰＋26×5‰）×21000=58380元，与双方约定的违约金50400元无较大差距，且金额并未明显过高，结合本案案情，本院对被告关于原告向其支付滞纳金58380元的反诉请求予以支持，对超过该部分的请求不予支持，对其关于原告向其支付50400元违约金的反诉请求不予支持。关于原告请求被告返还200000元押金的主张，因押金的性质实质是一种担保，是对房屋内物品及房屋本身的担保，原告并未对其造成损坏，且本院已经认定原告应对其违约行为承担相关的违约责任，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。关于卫生管理费，因该费用为原告向案外人黄石美尔雅物业管理有限公司所交纳的，其交纳方式及标准等在租赁合同中均未约定，本院对被告关于原告支付卫生管理费的反诉请求不予支持。关于原告请求被告向其支付违约金及律师服务费的主张，因本案系原告违约，而非被告违约，故本院对其主张不予支持。关于原告请求被告向其返还租赁房屋内的冰柜2台、空调11台、路由器1个、交换机9台的主张，因原告并无充分证据证明上述物品系其所有，本院对该主张不予支持；同理，被告请求原告向其返还相关设备，因被告未主张设备的种类及数量，且无充分证据证明设备系被告所有，故本院对其主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、一百一十九条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、被告黄石市永盛商贸有限公司应于本判决生效之日起十五日内向原告余俊返还押金人民币200000元。二、反诉被告余俊应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告黄石市永盛商贸有限公司支付租金损失105000元、房屋占有使用费42000元，滞纳金58380元、律师服务费25000元，共计人民币230380元。以上第一、二判项数额相抵扣，反诉被告余俊应于本判决生效之日起十五日内向反诉原告黄石市永盛商贸有限公司支付人民币30380元。三、驳回原告余俊的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告黄石市永盛商贸有限公司的其他反诉请求。如果原告余俊未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5206元及反诉案件受理费4915元，共计10121元，由原告（反诉被告）余俊负担6135元，被告（反诉原告）黄石市永盛商贸有限公司负担3986元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。（上诉人应在提交上诉状时按照其不服一审判决部分的上诉请求数额交纳上诉费，款汇湖北省黄石市中级人民法院，开户行：中国农业银行股份有限公司黄石分行团城山支行，户名：湖北省黄石市中级人民法院，帐号：17×××18。上诉人在上诉期届满后七日内，仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。）审　判　长　姜　蕾人民陪审员　熊　丰人民陪审员　罗　蕾二０一六年一月十五日书　记　员　ＸＸ元百度搜索“”