（2015）铁民一终字第00737号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-12-21

案件名称

上诉人李海霞、王仰民与被上诉人李淑红租赁合同纠纷一案判决书

法院

辽宁省铁岭市中级人民法院

所属地区

辽宁省铁岭市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李海霞,王仰民,李淑红

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

辽宁省铁岭市中级人民法院民事判决书（2015）铁民一终字第00737号上诉人（原审原告）：李海霞，女，1973年2月16日生，汉族，个体，住调兵山市。委托代理人：姜军治，调兵山市励治法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：李淑红，女，1967年1月22日生，汉族，无职业，住调兵山市。原审原告：王仰民，男，1972年3月5日生，汉族，个体，住址同上。上诉人李海霞、王仰民与被上诉人李淑红租赁合同纠纷一案，不服辽宁省调兵山市人民法院作出的（2015）调民一初字第00308号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年12月21日公开开庭审理了本案，上诉人李海霞的委托代理人姜军治，被上诉人李淑红，原审原告王仰民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海霞、王仰民一审诉称：原告李海霞与被告李淑红于2013年6月28日签订了《房屋出兑协议书》，合同约定出兑款260000元，被告李淑红第一次给付200000元，余款60000元承诺于2013年9月末给付，但被告李淑红至今未履行给付义务，其行为构成违约。另外2013年6月28日原告向房主交纳了2013年6月28日至2014年4月1日的租金26253元及在被告未向房屋所有人交付租金的情况下，原告向房主交付了2014年4月2日至2015年4月1日的租金45000元，依据双方签订的合同约定，此房屋租金应由被告承担。经原告多次主张权利，被告不予答复。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求法院判决被告给付原告出兑款60000元，从2013年10月1日起给付利息，利��按中国人民银行同期贷款利率计息。要求被告给付原告租金45000元，从2014年4月2日起给付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计息。要求被告承担2013年6月28号至2014年4月1日的房租26253元，从2013年6月28号起给付利息，利息按中国人民银行同期贷款利率计息，诉讼费由被告承担。被告李淑红一审辩称：二原告所述与事实不符，我只欠原告出兑款60000元，根据我与原告签订的房屋出兑协议出兑款260000元包含房租，所以原告主张的房屋租金与我无关，不同意给付。因为原告与原房主签订的租房合同截止时间是2014年4月1日，而原告与我签订的出兑的协议截止的时间是2015年4月1日，导致原房主通过诉讼程序于2014年8月份将此房屋收回，据此原告给我造成的经济损失90000元要求原告赔偿。一审法院经审理查明：原告李海霞、王仰民系夫妻关系。2013年6月28日，原告李海霞与被告李淑红签订房屋出兑协议书，协议主要内容为：原告李海霞将位于调兵山市河畔新城西门的如家宾馆出兑给被告李淑红，出兑日期为2013年6月28日至2015年4月1日。出兑价格260000元，第一次给付200000元整，余款60000元于2013年9月末之前付清。在签订合同当天，被告李淑红给付原告李海霞人民币200000元，并向原告李海霞出具了欠条一张，内容为“今欠李海霞60000元整，9月末结清”。该欠款被告李淑红至今未给付。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告签订房屋出兑协议书，原告李海霞向被告李淑红交付出兑物后，被告李淑红未按约定支付全部出兑款，违反了合同义务，应给付拖欠的出兑款和因逾期付款给原告李海霞、王仰民造成的损失，故对于原告李海霞、王仰民主张要求被告李淑红给付拖欠的出兑款60000元及利息一��，符合法律规定，本院予以支持。对于原告李海霞、王仰民主张要求被告李淑红给付2013年6月28日至2014年4月1日的房租26253元及利息和2014年4月2日至2015年4月1日的房屋45000元及利息一节，因原、被告签订的房屋出兑协议书上明确约定出兑价格260000元，出兑日期为2013年6月28日至2015年4月1日，且原告李海霞、王仰民自认在签订协议当天即2013年6月28日向房主交纳了2013年6月28日至2014年4月1日的房租26253元，但在被告李淑红向原告李海霞出具的欠条上，仅有欠出兑款的记载没有关于该房租的记载，结合本地区交易习惯，能认定出兑款260000元包含房屋租金，故对原告李海霞、王仰民的该主张不予支持。对于被告李淑红抗辩出兑协议系其与李海霞签订，仅同意向李海霞承担给付责任一节，因原告李海霞、王仰民提供了证明二人系夫妻关系的结婚证，根据我国《婚姻法》的相关规定��被告李淑红的抗辩不能成立，本案中被告李淑红拖欠的出兑款，系原告李海霞、王仰民婚姻关系存续期间形成的债权，原告李海霞、王仰民对此均应享有权利。对于被告李淑红主张要求原告李海霞、王仰民赔偿损失90000元一节，因其未在法律规定的期限内提起反诉，故对其请求本院不予审理。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告李淑红于本判决生效之日起30日内给付原告李海霞、王仰民人民币60000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付从2013年10月1日起至付清款项时止的利息；二、驳回原告李海霞、王仰民其他诉讼请求。案件诉讼费2400元（原告已预交），由原告李海霞、王仰民负担1000元，由被告李淑红负担1400元。李海霞的上诉理由及请求：原审事实和证据认定错误，法律适用错误。上诉人与房屋所有权人签订的合同是主合同，与被上诉人签订的是从合同，从合同应服从主合同，主合同约定了租金，被上诉人应给付租金。原审对原告的证据认定错误，既不符合本地区的交易习惯，也不符合出兑的性质。关于上诉人主张的45000元租金，应适用合同法，原审根据民诉法驳回诉讼请求，适用法律错误。请求二审依法改判，诉讼费由被上诉人承担。李淑红辩称：我与上诉人是出兑关系，上诉人没有将房子租给我，也没有欠条。35000元租金包含在26万元出兑款中。因此，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审原告王仰民同意上诉人的上诉请求。本院经审理查明：原审认定事实属实。另查明：李海霞与李淑红签订的《房屋出兑协议书》同时约定：房屋出租价格：年租金35000元；出租所含的房间有1层3间门市房及门市房后面对应的棚子，后院的浴室3间，2层楼梯左侧6间，3层的整层房间，4层的楼梯口右侧5间。再查明，铁岭市中级人民法院（2014）铁民一终字第00620号判决书，判决李淑红于2015年4月1日从涉案租赁房屋搬走，该判决认定了原审原告王仰民给付原出租人杨艳华2014年4月1日至交付租赁物之日止的租赁费45000元。本院认为：本案上诉人李海霞与被上诉人李淑红签订了《房屋出兑协议书》，在协议中约定“出兑价格26万元整”、“出租房屋价格：年租金35000元”，在第一条交款方式第4项约定了出兑所含的设备，在第5项约定了出租所含的房间。该协议对出租的房屋、价格，出兑的设备、价格均有明确约定，因此，双方签订的协议书虽名为“房屋出兑协议书”，内容上实质为“房屋出租、设备出兑协议书”，原审判决认定双方出兑款26万包含了租金，依据不足。关于被上诉人应��付的出兑款数额，根据李淑红向上诉人出具的欠条，李淑红还应给付6万元。关于被上诉人应给付的租赁费数额，双方在协议中约定年租金35000元，虽然协议中约定的租赁时间是2013年6月28日至2015年4月1日，但上诉人自认，因上诉人与原出租人约定的租金交付方式是上打租，2013年6月28日至2014年4月1日的租金，已经由其给付原出租人，不用被上诉人承担，被上诉人应给付2014年4月2日至2015年4月1日整一年的租金35000元，上诉人的自认对被上诉人有利，应予认定。关于上诉人起诉要求被上诉人交付45000元租金一节，虽然在（2014）铁民一终字第00620号判决中认定了上诉人向原出租人交付45000元租金的事实，但根据合同相对性，上诉人与原出租人之间的约定对被上诉人没有约束力，被上诉人应给付上诉人2014年4月2日至2015年4月1日租金35000元。因双方在协议中未约定租金交付时间，��定为租期届满之日为宜，即：2015年4月1日。上诉人提出被上诉人在2015年8月才从涉案房屋搬走，被上诉人主张在2014年8月就已经搬走，因双方均没有提供证据，应以（2014）铁民一终字第00620号判决被上诉人搬迁的时间为准，即：2015年4月1日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第8条、第60条、第107条，《中华人民共和国民事诉讼法》第64条第1款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、《中华人民共和国民事诉讼法》第170条第1款第（2）项的规定，判决如下：一、维持辽宁省调兵山市人民法院（2015）调民一初字第00308号民事判决书第1项，即：一、被告李淑红于本判决生效之日起30日内给付原告李海霞、王仰民人民币60000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付从2013年10月1日起至付清款项时止的利息。二、撤销辽宁省调��山市人民法院（2015）调民一初字第00308号民事判决书第2项，即：二、驳回原告李海霞、王仰民其他诉讼请求。三、判决被上诉人李淑红于本判决生效后30日内给付上诉人李海霞、原审原告王仰民人民币35000元，并按中国人民银行同期贷款利率给付从2015年4月1日起至付清款项时止的利息。一审案件受理费2400元，二审案件受理费2400元，合计4800元，由被上诉人李淑红负担。本判决为终审判决。审　判　长　陈　晶代理审判员　田　宇代理审判员　董瑞华二〇一六年一月十五日书　记　员　高　彤附：法律条文《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保��。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。微信公众号“”