（2015）宁民初字第1888号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-04-05

案件名称

宁阳县北关社区居民委员会与杨广红房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

宁阳县人民法院

所属地区

宁阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宁阳县北关社区居民委员会,杨广红

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

山东省宁阳县人民法院民事判决书（2015）宁民初字第1888号原告（反诉被告）宁阳县北关社区居民委员会（以下简称北关居委会），住所地宁阳县城北关社区。法定代表人田洪兵，北关居委会主任。诉讼代理人吴超，宁阳兴宁法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）杨广红，农民。诉讼代理人王现斌，宁阳振宁法律服务所法律工作者。原告北关居委会与被告杨广红房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告北关居委会的诉讼代理人吴超，被告杨广红及其诉讼代理人王现斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北关居委会诉称，2010年12月1日，原、被告签订《北关社区房屋租赁合同》，约定原告将文化路南楼房二层房屋10间及附属设施租赁给被告使用，年租金12000元，租期自2010年12月1日至2011年12月1日。合同到期后被告仍占用房屋至今。经原告多次催要，被告拒绝返还。起诉要求解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告将房屋恢复原样返还原告，自2014年12月2日起，按1000元∕月支付原告房租至判决生效之日，并由被告负担本案诉讼费用。被告杨广红辩称，2005年至今，我一直租赁原告的房屋。期间曾签订两次租赁合同，后一次签订合同只是��更了租金。此后一直未再变更合同，现双方属不定期租赁合同。2015年3月，原告单方涨租金，并责令我限期交齐。原告未经我同意单方涨租金，亦未在合同解除前在合理期限内通知我，没有给我找房或腾房的合理期限。原告的诉讼请求无法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求，由双方继续履行合同，租金按1000元∕月支付。原告与我签订合同后，违反合同约定和法律规定，给我造成16350元的经济损失，要求原告予以赔偿。反诉被告北关居委会辩称，反诉原告提供的证据不能证明其主张的经济损失数额，其反诉请求依法应予驳回。经审理查明，2005年11月8日，关于被告租赁原告位于宁阳县城文化路中段路南楼房两层10间事宜，原告所属内部职能部门企业办公室与被告签订房屋租赁合同一份，双方约定：租赁期限自2005年12月1日至2010年11月30日，共五年；每年房租1万元，按季度交纳，不能以任何借口拖欠房费，否则出租方有权终止合同；出租方在合同签订之日起，6个月内负责维修房屋门窗，6个月后由承租方负责（房屋漏雨和特殊情况例外）；承租方根据自己的需要，需经改造固定资产，须经出租方批准，否则后果自负；合同期内承租方使用的水、电费及其他费用，出租方概不负责。2010年11月28日，原、被告就上述房屋租赁事宜再次签订合同，双方约定：租赁期限自2010年12月1日至2011年12月1日；租金每年12000元，每一年预交一次，承租方必须按时预交租金，超期一个月出租方有权终止合同，收回出租房屋和资产；租赁期间承租方对租赁资产不得擅自拆改、扩建，要变动需征得出租方同意；租赁期间出租方按原现状提供水、电、路三通，承租方主观改造，造成的费用均由承租方负担；租赁期满，如不继续租��，承租方在租赁期间所搞的装饰、装修自行拆除，恢复原样，不得顶房租或作价给出租方；如遇城市规划和新村改造，出租方提前一月通知承租方，并将未到期租金按月退还，承租方无条件服从。按上述约定租金标准，被告已支付原告至2014年12月1日的房屋租金。2015年3月13日，原告决定从2015年开始对租金进行调整，向被告发出通知书一份，通知被告：租金调整为20000元∕年，于2015年3月25日前到社区企业办预交2015年度租金20000元，并重新签订租赁合同，到期不签者，视为放弃，社区将另租他人。2015年初，被告按原租金标准向原告预交房屋租金，原告未收。2015年5月8日，原告再次向被告发出通知一份，内容为：杨广红同志，你所租赁的北关社区文化路中段路南计量局东楼房十间，现已超期且欠房租，经两委研究，决定限你十日之内将房屋恢复原样，退还北关社区并补��所欠房租，如逾期北关社区将依法起诉，通过法律程序予以解决。被告为主张反诉请求，提供2014年因租赁房屋漏雨而产生维修费用4532元的收据一份，原告认为该证据与本案无关，被告应另行主张。被告主张因租赁房屋漏雨致其重新装修而支付费用5350元，提供照片及一宗宁阳县亦尚装饰装修服务中心出具收据一份，并申请证人杜某出庭作证。该证人陈述了因租赁房屋漏雨比较严重而为被告进行装修的事实。原告认为照片未反映具体时间，所拍摄房屋内情况也不能证明是漏雨所致，被告该主张亦不符相关法律规定。被告主张因维修租赁房屋前路面而支付费用4250元，提供经办人于某出具的收据一份，并申请证人于某出庭作证。该证人陈述了为被告进行路面施工的事实。被告另主张承租期间因通水而支付费用3000元，提供供用水合同一份。被告主张原告未按合同约定保障水电路三通，提供2010年11月28日双方签订的房屋租赁合同一份。原告认为根据合同当时水电路都是通的，被告主张因路面施工和通水产生的费用无合同依据。本院认为，原、被告就房屋租赁事宜于2010年再次签订合同，在约定的租赁期间届满后，被告继续使用租赁房屋，数年间按双方约定租金标准，已支付原告至2014年12月1日的房屋租金，原告并未提出异议。2010年双方签订的租赁合同应认定为继续有效，但租赁期限为不定期。对不定期租赁合同，当事人依法可以随时解除合同。在本案起诉前，原告就解除合同在向被告发出的通知中已表达出相应意思表示，应认定为在合理期限前已通知被告。因此，原告关于解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持。原、被告在合同中曾约定在不继续租赁时，被告应将房屋恢复原状，因此，原告要求被告恢复原状并返还房屋，不违背双方意思表示和法律规定，本院予以支持。原告要求被告继续按1000元∕月支付租金，符合双方合同约定，本院亦予支持。在租赁期间，基于正常使用需要，被告因房屋漏雨支付维修费4532元，并提供有证据证明，原告虽未予认可，但未提供相反证据予以反驳，且按照合同约定原告应承担该项维修义务。对被告主张的该笔费用，本院依法予以支持。被告主张因房屋漏雨致其对房屋重新装修，原告未予认可，且系另一法律关系，本案不予合并审理。被告主张因通水和路面施工而产生的费用，原告亦未认可，被告未提供原告同意施工的证据，该主张与双方合同中的相关约定不符，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告北关居委会与被告杨广红于2010年11月28日签订的房屋租赁合同。二、被告将位于宁阳县城文化路中段路南楼房两层10间房屋恢复原状，返还原告。三、被告偿付原告租金（自2014年12月2日起，按1000元∕月计算，支付至判决生效之日）。四、原告偿付被告因维修房屋支付的费用4532元。五、驳回被告的其他反诉请求。以上二、三、四项于本判决生效后七日内履行。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费6900元，由原告负担3000元，被告负担3900元；案件反诉受理费104元，由原告负担30元，被告负担84元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审　判　长　　薛光军审　判　员　　孟　建人民陪审员　　宿正文二〇一六年一月十五日书　记　员　　胡　强更多数据：搜索“”来源：