（2015）右民一初字第1715号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-03-16

案件名称

梁某星、梁某某等与岑某某、陈某华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

百色市右江区人民法院

所属地区

百色市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

梁某星,梁某某,岑某某,陈某华

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第八十九条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十六条第一款；《中华人民共和国物权法》：第三十九条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十条；《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第二百一十二条

全文

广西壮族自治区百色市右江区人民法院民事判决书（2015）右民一初字第1715号原告梁某星。原告梁某某。两原告委托代理人黄伟旗，广西中名律师事务所律师。两原告委托代理人罗安晟，广西中名律师事务所实习律师。被告岑某某。委托代理人陆承德，广西桂兴律师事务所律师。被告陈某华。委托代理人李静，广西济见律师事务所律师。原告梁某星、梁某某与被告岑某某、陈某华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月21日受理后。依法组成由审判员李炳华担任审判长，审判员邹冠华、人民陪审员刘瑞臣组成的合议庭，于2015年11月5日公开开庭进行了审理。原告梁某星、梁某某的委托代理人黄伟旗、罗安晟，被告岑某某的委托代理人陆承德，被告陈某华的委托代理人李静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁某星、梁某某诉称，2002年1月11日，百色市第一汽车修理厂与被告陈某华签订《场地租赁合同》，约定将位于百色市右江区中山一路104号客运综合楼（原百色市中山客运站）租给被告陈某华。2003年3月15日，被告陈某华又将该综合楼第5、6间转租给被告岑某某作为“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”使用至今。但在1999年12月28日，百色市第一汽车修理厂向中国农业银行百色分行贷款130万元时已将该场地抵押给中国农业银行百色分行。2012年6月27日，中国农业银行百色分行为实现抵押权，经过生效的法院判决将百色市右江区中山一路104号综合楼由法院组织进行公开拍卖，原告梁某星、梁某某通过竞拍合法取得该综合楼的所有权及相应的其他权利，并于2012年7月19日办理房屋所有权登记。因两原告常年居住在深圳，无力顾及，使被告陈某华一直占用该综合楼至今。2015年7月29日，原告通过公告和律师函的方式，向被告陈某华、和岑某某催收租金，在催收期限内被告陈某华不理睬原告的要求，拒绝解除租赁关系，被告岑某某复函明确不支付租金，既不搬出也不愿和原告重新签订租赁合同就一直使用该综合楼的第5、6间至今。为此，原告诉至本院，请求判令：1、被告陈某华、岑某某停止侵权，并解除两被告所签订的房屋租赁合同；2、由被告陈某华、岑某某连带支付房屋使用费555000元（从2012年7月19日起至今37个月×60平方米×200元／月＋37个月×60平方米×50元／月）；3、被告岑某某将“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离右江区中山一路104号并清空。原告梁某星、梁某某对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、场地租赁合同（百色市第一汽车修理厂、陈某华），证明2002年1月11日，百色市第一汽车修理厂将百色市右江区中山一路104号客运综合楼（原百色市中山客运站）出租给陈某华；2、房地产抵押清单、百房（2000）他字第××号房产证，证明百色市第一汽车修理厂在1999年12月28日将中山一路104号房抵押给中国农业银行百色分行，该抵押权是可以冲破租赁关系；3、（2007）桂民二终字第103号民事判决书、（2012）百中法执字第6-1、6-2号执行裁定书、桂百房权证百字第××号，证明中国农业银行百色分行为实现抵押权通过法院拍卖右江区中山一路104号房，梁某星、梁某某通过竞拍合法取得右江区中山一路104号房的所有权及相应的其他权利；4、要求缴付租金律师函、催收租金公告（报纸），证明原告于2015年7月29日委托律师事务所向两被告发出律师函，催缴租金，在期限内被告均未支付租金的事实；5、复函（岑某某），证明被告岑某某复函明确表示不缴付租金，也不愿搬出，更不愿和原告重新签订合同；6、个体工商户咨询单（隆林肥姐水果批零部中山店），证明被告主体适格。被告岑某某辩称，其和陈某华双方签订的租赁合同是合法有效的合同，且其已依约履行缴纳租金到2014年3月份，现原告要求被告清空并搬离没有事实和法律依据，请求法庭依法保护合法的善意承租人。被告岑某某为其辩解在举证期限内没有证据向法庭提供。被告陈某华辩称，首先，两原告的诉讼请求和主张没有事实和法律依据，被告是基于合法的工程款抵偿取得包括诉争房屋在内的使用权，且已经合法行使了15年的欠工程款留置权。1、被告于2002年1月11日与案外人百色市第一汽车修理厂签订《场地租赁合同》，租赁的范围包括部分本案争议的房屋在内，租赁期是20年。自2002年1月11日至今，被告已经租赁了13年多，期间没有任何人来提出主张权利。实际上，本案的被告作为案外人南宁银坛经济技术开发公司清算组的成员之一，对本案诉争的场地及房屋因工程款拖欠已行使了13年多的留置权和抵债的权利，是完全符合法律有关规定的，同时也是有相关的判决作为依据。2、被告提交的证据2、3中，可以清晰了解整个的事实，案外人百色市第一汽车修理厂与南宁银坛经济技术开发公司清算组因存在拖欠工程款纠纷，同时经百色市中级人民法院（2006）百中民再字第11民事判决、（2007）百中执字第110号民事裁决书和执行和解协议书确认，已经明确了百色市第一汽车修理厂对包括本案诉争的房屋场地在内的场地及房屋使用权进行了工程款抵偿。3、两原告于2012年5月通过网上拍卖的方式取得本案诉争的房屋所有权。被告从来不清楚，但是在原告拍卖诉争房屋所有权之前，该房屋使用权已经存在工程款抵债留置权在先，即以“租赁的形式”行使了工程款抵偿。同时根据百色隆鑫源拍卖有限公司的拍卖资料，对竞买条件和其他声明，明确1.存在租赁关系；2.对于拍卖标的不了解或拍卖标的有可能存在瑕疵而参加竞买的都视作表示接受。因此，原告对诉争房屋使用权存在的工程款抵偿情况，是很清楚的，同时拍卖成功，是完全表示接受该房屋使用权已存在工程款抵款的后果。4、基于前述工程款抵偿留置权的合法行为，被告拥有无可争辩的合法房屋使用权，由此，其他房屋使用人合法取得房屋使用权，不存在有任何的非法占用行为，对需支付房屋使用费和清场主张，原告的诉讼请求没有任何的事实和法律依据。其次，关于本案原告取得房屋所有权的拍卖行为，被告认为百色市中级人民法院是完全违背有关执行程序，对该拍卖行为应属于无效。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条：人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。百色市中级人民法院是否已经在拍卖执行的时候履行了通知义务，不得而知。被告没有收到法院有关的书面通知，对诉争房屋什么时候发布的拍卖公告，当时完全没有知悉，在接到原告梁某星、梁某某第一次起诉材料的时候，才获知该房屋已易主。因此，被告认为百色市中级人民法院在没有履行有关通知义务的情况下，就执行了拍卖诉争房屋，是属于侵犯被告的合法权益，同时，使得清算组成员无法从百色市第一汽车修理厂得到清偿债务，严重损害了债权人的权利。最后，被告作为诉争房屋的合法使用人，原告的诉讼主张没有任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告陈某华为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、场地租赁合同，证明陈某华于2002年1月11日与百色市第一汽车修理厂签订《场地出租合同》，租赁原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地，租期20年；2、（2006）百中民再字第11号民事判决书，证明百色市中级人民法院于2007年8月16日判决百色市第一汽车修理厂偿还南宁银坛经济技术开发公司清算组工程款1283923元及利息的事实；3、（2007）百中执字第110号民事裁定书、执行和解协议书，证明①南宁银坛经济技术开发公司清算组申请执行百色市第一汽车修理厂的有关财产，百色市中级人民法院对百色市第一汽车修理厂的有关财产作出裁定立即执行的事实；②南宁银坛经济技术开发公司清算组与百色市第一汽车修理厂达成执行和解，百色市第一汽车修理厂自愿用其位于百色市中山一路104号客运站综合楼一楼至五楼年租金9.4万元，从2007年10月20日至2027年10月29日止共20年的租金，合计1180000元抵债给南宁银坛经济技术开发公司清算组，即陈某华与百色市第一汽车修理厂于2002年1月11日以租赁场地租金的形式将工程款抵偿；4、百色隆鑫源拍卖有限公司拍卖资料，证明本案讼争房屋在拍卖时已经约定拍卖标的存在租赁关系，对于拍卖标的不了解或拍卖标的有可能存在瑕疵而参加竞买的都视作表示接受，由此可知房屋拍卖所得人是完全接受了房屋存在工程款抵偿租赁权的事实，也接受了该事实的存在。经过开庭质证，被告岑某某对提原告提供的证据均没有异议。被告陈某华对原告提供的证据1、2、5、6没有异议，对证据3的民事判决书没有异议，对两份裁定书有异议，对证据4有异议，认为原告没有权利要求和主张租金。原告对被告陈某华提供的证据1、3、4真实性没有异议，但对其证明目的有异议。对证据2有异议，认为该证据与被告无关。被告岑某某对被告陈某华提供的4份证据均无异议。本院对上述当事人无异议的证据予以认定。被告陈某华对原告提供的证据3的两份裁定书有异议，本院认为，依据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款“下列事实，当事人无须举证证明：（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。”以及第一百零四条第二款“能够反映案件真实情况、与待证事实相关联、来源和形式符合法律规定的证据，应当作为认定案件事实的根据。”的规定，原告所提交的证据与待证事实有关联性，故本院予以采用。证据4符合证据的真实性、合法性、关联性，故对该证据的证明力予以确认。原告对被告陈某华提供的证据2有异议，本院将结合全案证据及事实作综合认定。综合全案证据及当事人庭审陈述，本院确认以下法律事实：1999年12月28日，百色市第一汽车修理厂（以下简称修理厂）向农行百色分行申请贷款130万元用于装修百色市中山一路104号客运综合楼，同时提交《抵（质）押承诺书》，2000年1月6日，双方签订《借款合同》和《抵押合同》，约定由修理厂向百色农行借款130万元，期限一年，修理厂以其所有的百色市中山一路104号客运综合楼（房屋所有权证号：百房证0006729）作为借款抵押，并在百色市房产局办理了抵押登记手续，《房屋他项权利证》百房（2000）他字第××号，载明：房屋他项权人中国农业银行百色分行营业部；房屋所有权人百色市第一汽车修理厂。修理厂收到借款后因未能按时还款，2001年6月，农行百色分行向百色市中级人民法院提起民事诉讼，百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决，该民事判决发生法律效力后，百色市中级人民法院于2007年4月以（2007）百中民监字第5号民事裁定再审该案并作出判决，百色农行不服上诉至广西壮族自治区高级人民法院，高院于2007年11月作出（2007）桂民二终字第103号民事判决：一、撤销百色市中级人民法院（2007）百中民再字第14号民事判决；二、维持百色市中级人民法院经审理作出（2003）百中民二初字第42号民事判决。该案发生法律效力后，百色市中级人民法院恢复农行百色分行申请执行修理厂的借款合同一案，2012年6月27日作出（2012）百中法执字第6-1、6-2号两份执行裁定书，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。通过公开招标，确定百色市隆鑫源拍卖有限公司为本案拍卖机构。经拍卖买受人梁某星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。2012年7月19日梁某星办理了第一层右边房屋所有权证（桂房权证百字第××号），一层建筑面积389.46平方米，共有人为梁某某。另查明，1995年，南宁银坛经济技术开发公司承包装修百色市中山客运服务站的“中山歌舞厅”工程，该工程完工后，中山客运服务站没有支付工程款。1997年南宁银坛经济技术开发公司由于没有通过工商部门年审被吊销营业执照，公司成立了清算组。2001年8月清算组作为原告委托陈某华以修理厂拖欠工程款为由诉至百色市中级人民法院，同年10月经法院调解，双方达成调解协议，中院作出了（2001）百中民初第15号民事调解书，协议内容：一、确认修理厂拖欠清算组工程款及利息总额为3010341元；二、修理厂将其位于百色市中山一路104号的修理厂下属中山客运站大楼候车厅及原售票房、原农行营业所的门面及二楼、三楼、四楼和五楼按租赁形式出租给清算组。修理厂拖欠清算组的欠款作为清算组预先支付租用该楼的租金；三、按被告提供的多年对这些门面及楼层出租收费的情况，原告可租用该楼32年（即2001年10月20日至2033年10月20日止）。如被告在这期间返还部分欠款，则相应减少租期。原、被告双方先签订20年的租赁合同，剩余的12年双方视情况再另行签订租赁合同。原告亦可将其转租给他人；四、……。该民事调解书发生法律效力后，清算组表示“中山歌舞厅”完全是陈某华投资、施工和独立核算，因此修理厂所拖欠的银坛清算组装修“中山歌舞厅”工程款的所有债权属陈某华所有。2002年元月11日，修理厂（甲方）与陈某华（乙方）签订《场地出租合同》，合同主要约定甲方将原百色市中山客运站候车室及停车场（包括车库、厕所）的场地租给乙方使用，租期定为二十年，即从2002年元月20日起至2022年元月二十日止等内容。2007年8月，百色市中级人民法院对（2001）百中民初字第15号清算组诉修理厂拖欠工程款纠纷一案进行再审后，作出（2006）百中民再字第11号民事判决书，判决：一、撤销本院（2001）百中民初字第15号民事调解书；二、由修理厂偿还清算组工程款1283923元及利息。判决生效后，修理厂未自动履行还款义务，清算组于2007年10月8日向百色市中级人民法院申请执行。百色市中院在执行过程中，修理厂与清算组双方达成和解协议，一、被执行人百色市第一修理厂尚欠申请执行人工程款壹佰贰拾捌万叁仟玖佰贰拾叁元（1283923元），银行同期利息壹佰柒拾壹万肆仟伍佰玖拾玖元（1714599元），两项合计：贰佰玖拾玖万捌仟伍佰贰拾贰元（2998522元）。二、被执行人百色市第一修理厂自愿用其位于百色市右江区中山一路104号综合楼一楼至五楼年租金玖万肆仟元，从2007年10月20日起至2027年10月19日止共20年的租金，合计人民币壹佰捌拾捌万元（1880000元）抵债给南宁银坛经济技术开发公司清算组，余款壹佰壹拾壹万捌仟伍佰贰拾贰元（1118522元）因被执行人无可供执行财产，暂时中止执行。三、执行费叁万叁仟元由被执行人百色市第一修理厂承担。2014年6月26日，陈某华与常绍肥（实际经营人岑某某）签订《门面出租合同》，合同约定由陈某华将位于右江区中山一路104号原中山客运站综合一间门面（即原农业银行营业所）出租给岑某某，租赁期限为5年（即从2015年3月1日至2020年2月28日）及交纳租金情况等内容。2016年1月5日原告向本院申请撤回其主张被告陈某华、岑某某支付房屋占用费的请求。本院认为，本案的争议焦点：一、原告主张解除被告陈某华与被告岑某某所签订的《门面出租合同》有何事实和法律依据。根据广西壮族自治区高级人民法院已发生法律效力的（2007）桂民二终字第103号民事判决书，百色市中级人民法院恢复了农行百色分行申请执行修理厂的借款合同一案，依法对修理厂座落于百色市中山一路104号的1-2号综合楼一幢进行价格评估及分层拍卖。经法院委托，百色市隆鑫源拍卖有限公司对涉案房屋进行拍卖。梁某星以300万元和45.18万元价格分别竞得第一层（商铺）、第二层（家具城）。本院认为，农行百色分行在与修理厂签订《借款合同》时，在百色市房地产管理局办理了抵押登记手续，符合《中华人民共和国担保法》规定的抵押合同的生效条件，抵押行为合法有效。由于修理厂不按合同履行偿还借款义务，农行百色分行诉至法院，经法院审理并依法作出了判决，中院经对修理厂的财产即抵押物房产权进行评估、拍卖，原告通过拍卖取得了房产的合法所有权。符合《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项“债务人或者第三人可以提供一定的财产作抵押物。债务人不履行债务的，债权人有权依照法律的规定以抵押物折价或者以变卖抵押的价款优先得到偿还。”的规定。被告陈某华与修理厂签订的《场地出租合同》在借款抵押合同之后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款规定“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”再根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案原告梁某星获得房屋所有权后有权要求被告陈某华、岑某某支付租金，而被告未能在规定的时间内支付租金，原告要求解除陈某华和岑某某的合同于法有据，本院予以支持。原告在诉讼中主张被告陈某华、岑某某支付房屋占用费，因原告已申请撤回该请求，故本案不予处理。二、被告岑某某是否应搬离中山一路104号承租房。基于上述查明的事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁合同在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”的规定，本案涉案场地在租赁前已抵押给农业银行百色分行，梁某星通过拍卖竞得中山一路104号第1-2幢第一层所有权后，原产权人第一汽车修理厂已对涉案场地丧失了所有权，即也丧失了涉案场地的收益权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”的规定，现被告陈某华与被告岑某某之间所签订的《门面出租合同》已不具备履行条件，原告主张被告岑某某将其所经营的“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离中山一路104号承租房，符合法律规定，故本院予以支持。对被告陈某华、岑某某的答辩理由，本院不予采纳。综据上述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十九条第（二）项、《中华人民共和国合同法》九十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第一款之规定，判决如下：一、解除被告陈某华与被告岑某某所签订的《门面出租合同》；二、被告岑某某在本判决生效后十日内将所经营的“百色市右江区福星隆林肥姐水果批零部中山店”搬离中山一路104号承租房。案件受理费100元，由被告陈某华、岑某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于百色市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费（户名：待结算财政款项—法院诉讼费专户，帐号：60×××97，开户行：农行百色分行营业部）。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　李炳华审　判　员　　邹冠华人民陪审员　　刘瑞臣二〇一六年一月十五日书　记　员　　王绍庄微信公众号“”