（2015）姑苏民五初字第00773号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-16
案件名称
费平与苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
费平,苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00773号原告费平。委托代理人朱景兰。被告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司，住所地苏州市姑苏区金阊新城虎池路88号。法定代表人张从俊，董事长。委托代理人丁建华，职员。委托代理人臧嘉，职员。原告费平与被告苏州市钱ＸＸ桥小商品市场有限公司（以下简称“钱ＸＸ桥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月23日立案受理后，依法由审判员潘宇容独任审理，于2015年11月24日和2016年1月6日公开开庭进行了审理。原告费平及其委托代理人朱景兰和被告钱ＸＸ桥公司的委托代理人丁建华、臧嘉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告费平诉称：我与钱ＸＸ桥公司于2011年12月3日签有租房协议书，于2012年2月8日生效。该协议存在可撤销、变更情形。首先，协议开头有“……经甲乙双方协商一致……”貌似公平的字句，这是虚构出来的，事实上双方此前并未经过协商，这份协议由钱ＸＸ桥公司事先拟定，重复与不同商户签订，在订立时已经显失公平；协议第二条“……甲方收回营业房，预缴租金不予退回……”、第九条“……预缴租金及设施物业费不予退回……”，钱ＸＸ桥公司没有罚没他人财产的权利，这些条款约定是凌驾于法律之上，把人家的钱没收装进自己的腰包，以合法的形式掩盖非法的目的，符合合同法规定的无效情形。因此，协议书从订立之时开始，各条款都显失公平，剥夺他人权益。其次，协议第一条“……乙方向甲方预缴营业房20年租金（具体金额以收据为准）”，这是重大误解，我是因老市场搬迁交掉旧房后拿的新房，旧房拆迁补偿、赔偿、奖励款项支付新房租不够，不足部分再付现金。所付现金不是房租的全部，而是新旧差额的不足部分，真正的房租是拆迁补偿款和我所付现金之和，而非收据所示的现金部分，该条款存在重大误解。综上，我与钱ＸＸ桥公司签订的租房协议存在重大误解和显失公平情形，我有权申请撤销。请求法院判决撤销双方于2011年12月3日所签租房协议书。在审理过程中，原告费平申请将诉讼请求变更为：请求法院判令对双方于2011年12月3日所签协议书作如下变更：1、第一条“……乙方向甲方预缴营业房20年租金（具体金额以收据为准）”变更为……（具体金额以收据以及各项拆迁补偿款为准）”；2、协议第二条“……超过15天……预缴租金不予退回……”变更为“……超过15天……，将解除租房协议，退回乙方剩余年限的预缴租金……”；3、协议第九条“……则视作乙方自动放弃营业房……预缴租金及设施物业管理费不予退还……”变更为“由甲方解除与乙方的租房协议，退回乙方剩余年限的预缴租金及未发生的设施物业管理费”。被告钱ＸＸ桥公司辩称：我公司认为协议书系双方真实意思表示，不存在法律规定的可撤销、变更情形，我公司亦不同意对合同进行变更，请求法院驳回原告费平的诉讼请求。经审理查明：原告费平系原苏州市钱ＸＸ桥小商品市场（以下简称“老市场”）商户，被告钱ＸＸ桥公司系市场的经营管理人。2011年，老市场因苏州火车站地区综合改造，搬迁至在金阊新城虎池路88号新建的市场（以下简称“新市场”）继续经营。在搬迁过程中，老市场商户可以获得承租新市场的租金优惠或者相应的现金补偿。2011年12月3日，被告钱ＸＸ桥市场（甲方）与原告费平（乙方）就租赁新市场商铺事宜签订协议书一份，该协议对双方在租赁过程中的权利义务进行了约定。其中第一条为“甲方向乙方提供市场×楼×区××××号营业用房使用权（实际使用面积约9.516平方米），乙方向甲方预缴营业房20年租金（具体金额以收据为准）。乙方缴后即享有该营业房贰拾年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。”第二条为“乙方取得市场营业用房使用权后，每年另缴纳设施物业管理费为10800元，先缴后用。每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金，超过15天则甲方视乙方自动放弃营业房的使用权，并由甲方收回营业房，预缴租金不予退还。”第九条为“乙方进入市场后必须正常营业，保持市场的繁荣和稳定；营业房不得擅自变更用途或停业，凡月累计贰拾天或无故连续停业拾天以上而不营业的，则视作乙方自动放弃营业房使用权，由甲方予以收回，预缴租金及设施物业管理费不予退还。”上述协议签订同时，被告钱ＸＸ桥公司向原告费平出示了拆迁补偿结算表，就原告费平可获得的老市场搬迁补偿（包括搬迁费、搬迁奖励、电话移机费、停业补偿）及新市场营业用房的租金（较市场价优惠60%）进行了结算。原告费平根据两项差额分两次向被告钱ＸＸ桥公司付款合计154566元，分别为2011年12月3日支付56000元，2012年1月9日支付98566元，被告钱ＸＸ桥公司就两次付款分别出具了收据。被告钱ＸＸ桥公司根据协议书约定向原告费平交付了1820号商铺，原告费平接收商铺后，现转租他人经营。以上事实，由原、被告的的当庭陈述及原告费平提供的协议书、告知书、拆迁补偿结算表、收据等证据予以证实；上述证据均经庭审质证，本院予以确认。本院认为，合同变更指有效成立的合同在尚未履行或未履行完毕之前，由于一定法律事实的出现而使合同内容发生改变。合同变更可依双方当事人协商一致而发生，也可以依据法律规定而发生。根据合同法的相关规定，因重大误解订立或在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求变更或者撤销；一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方亦有权请求变更或撤销。本案中，原、被告关于新市场商铺租赁事宜的协议书经双方签字后成立并发生法律效力，合同文本虽为被告钱ＸＸ桥公司提供，原告费平亦认可其系自愿签署，故该合同内容应当认定为双方真实意思表示。现原告费平提出对合同部分条款进行变更，被告钱ＸＸ桥公司明确拒绝，在双方不能协商一致的情况下，是否对合同条款进行变更，应当对这些条款是否存在法律规定的可变更情形进行审查。本院就原告费平主张的各条款，分别确定如下：1、协议第一条关于租金金额的问题。原告费平认为其所付出的20年租金应为可从老市场获得的全部拆迁利益及另行支付的154566元之和，被告钱ＸＸ桥公司则认为对于老市场搬迁而来的商户，在计算租金时已将商户可获得的搬迁利益转化为新市场的租金优惠，故在协议中仅表述另行收到的现金即“具体金额以收据为准”，事实上认可原告费平获得的新市场铺位使用权对价中包含了老市场的搬迁利益。本院审查后认为，双方对于协议中租金的金额是如何计算形成的观点一致，可以确认原告费平在老市场搬迁获得的相应利益基础上，再支付154566元现金从而获得新市场的铺位使用权，收据体现的金额并非该商铺在协议签订当时的市场价格，该条款的表述未对老市场搬迁至新市场的商户予以区分，确有可能引起误解。但这个问题实质是协议的文字表述问题，双方对该条款的履行并无争议且已履行完毕，文字上的改变并不产生双方合同权利义务的变更，不属于合同变更的范畴，原告费平主张对该条款进行变更的诉讼请求，本院不予支持。2、协议第2条、第9条关于已付费用不予返还的问题。这两个条款实际均为对承租方违约责任的约定，已付剩余租金及未发生之设施物业管理费在这两个条款中具有违约金的性质。根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加，过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少。因而，协议书中该两条关于违约责任的约定系体现了对违约者的惩罚和守约者的弥补，并不存在原告费平所主张的显失公平的情形。当然，在这两个条款的实际适用过程中，根据违约行为的性质、严重程度以及对守约方造成损失的不同，双方仍可以根据法律规定请求进行调整，但亦不属于合同变更的范畴，原告费平要求对该两项条款进行变更的诉讼请求，本院不予支持。综上，原、被告双方签订的协议书相关条款并不符合法律规定的可变更情形，原告费平要求进行变更的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告费平的全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告费平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐号：10×××76。审判员 潘宇容二〇一六年一月十五日书记员 邓 琴 来自：