（2015）吴民初字第49号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-12-31
案件名称
原告青铜峡市国土资源局与被告宁夏欧蓓莎置业有限公司建设用地使用权合同纠纷一案一审民事判决书
法院
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区吴忠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青铜峡市国土资源局,宁夏欧蓓莎置业有限公司
案由
建设用地使用权合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条
全文
宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吴民初字第49号原告青铜峡市国土资源局，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市。法定代表人马晓军，系该局局长。委托代理人贺冬梅，宁夏古峡律师事务所律师。特别授权代理。被告宁夏欧蓓莎置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区青铜峡市。法定代表人张峰，系该公司总经理。委托代理人魏晋喜，宁夏昊德律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人吴金富，男，1962年10月3日出生，汉族，系欧蓓莎公司经理，住宁夏回族自治区青铜峡市。特别授权代理。原告青铜峡市国土资源局（以下简称国土局）诉被告宁夏欧蓓莎置业有限公司（以下简称欧蓓莎公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告国土局的委托代理人贺冬梅，被告欧蓓莎公司的委托代理人魏晋喜、吴金富均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原、被告先后于2013年、2014年分别签订了四份《国有建设用地使用权出让合同》，根据以上四份合同约定被告取得了四宗土地面积为103651平米土地使用权，出让价款总金额77750000元，合同签订后原告依约将合同中约定的土地如数交给被告占有和使用，被告交纳土地出让金（四宗地）23450000元，下欠54300000元，经原告多次催交，至今被告仍未缴纳。根据双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》第30条、第10条规定：受让人分期支付土地出让金时应当按照银行同期贷款利率支付相应的利息，同时逾期交纳土地出让金应承担违约金为每日1‰。根据以上约定被告应支付分期付款利息及承担违约金共计28488001.81元。综上所述，被告已违反合同约定，根据法律规定原告要求被告继续履行双方所签订的《国有建设用地使用权出让合同》，同时要求被告支付分期付款利息及承担违约责任，支付下欠土地出让金。请求法院依法判决：1、要求被告履行原、被告所签订的《国有建设用地使用权出让合同》，即要求被告支付下欠的国有建设用地使用权出让价款54300000元；2、要求被告支付分期付款利息2247635.96元；3、要求被告承担违约金25132025元，以上三项合计81679660.96元；4、诉讼费由被告承担。被告欧蓓莎公司辩称，第一、被告与原告建设用地使用权合同关系实际存在，但是实际欠款数额为4474万元。被告先后取得了土地使用权，应付的金额为12866万元，在2015年初已经退回了部分土地，金额为2226万元。先后共付款5896万元，所以余额为4474万元。原告所主张的5430万元存在686万元的差额，是因为原告方没有对被告已经支付的686万元进行抵扣。第二、被告未能交付土地出让金的原因是全国总的经济形势下行，国家对房地产实行收紧的宏观调控政策，银行对房地产行业贷款提高了风险权重，这些超出了被告当初的市场预测。青铜峡市政府东迁计划没有实现，青铜峡市人口密度较小，致使房屋销售始终打不开局面。自2014年6月起至今，全部销售只有37套，销售总额不到1000万元，其中还包括50%的银行按揭，实际资金到账500万元左右，销售业绩的困扰，项目无法融资，银行按揭放款缓慢，集团公司的其他项目也无力支持，公司面临巨大困难，从而造成公司大部分地块的土地出让金无法交清的被动局面。第三、解决问题的方案。被告建议由原告方收回青地（挂）字[2014]-2号、青地（挂）字[2014]-3号、青地（挂）字[2014]-4号的建设用地，该三块地的土地出让金分别为12550000元、13050000元、9300000元，共计3490万元。退回后，余额为1254万元，该款被告将以房屋抵账或其他方式筹资予以清偿。第四、关于原告方主张的利息和违约金，被告认为不符合事实和法律规定，鉴于投资环境没有予以改善和国家经济形势不断严峻的局面，被告向政府提出由政府收回部分建设用地的意见，在2015年初，政府已经收回了部分土地，但是还有部分土地没有收回。从投资环境而言，如果不是青铜峡政府在招商时承诺，青铜峡市政府东迁，被告不可能到青铜峡市陈袁滩投资，从法律规定而言，成交确认书不等于合同，没有合同何谈违约金，那么因此被告损失由谁来承担。被告为销售房屋花费数百万元的广告费用，换不来任何销售回报，投资数亿元的房产在陈袁滩闲置，并且已经出现退房的现象，作为青铜峡政府以及原告均知道被告的困境，答辩人希望政府以温暖的双手拉被告一把，帮助被告度过困难时期，恳请法庭能够主持调解，促使被告与原告达成和解。原告国土局为支持自己的诉请，向法庭提交如下证据：证据一、国有建设用地使用权出让合同四份（原件），证明目的：1、青地（挂）字[2014]-2号，出让宗地总面积16726平方米，出让宗地坐落于青铜峡市古峡东街南侧，黄河路东侧、滨河大道西北侧，此建设用地使用权出让价款为12550000元；2、青地（挂）字[2014]-4号，出让宗地总面积12384平方米，出让宗地坐落于青铜峡市古峡东街南侧，黄河路东侧、滨河大道西北侧，此建设用地使用权出让价款为9300000元；3、青地（挂）字[2013]-35号，出让宗地总面积57156平方米，出让宗地坐落于青铜峡市古峡东街南侧，黄河路东侧、滨河大道西北侧，此建设用地使用权出让价款为42850000元；4、青地（挂）字[2014]-3号，出让宗地总面积17385平方米，出让宗地坐落于青铜峡市古峡东街南侧，黄河路东侧、滨河大道西北侧，此建设用地使用权出让价款为13050000元。以上证据同时证实被告应付土地出让金价款77750000元、时间及逾期付款应承担的违约责任。证据二、宁夏回族自治区土地出让金专用收据三张（复印件），证实青地（挂）字[2014]-2号已经缴纳土地出让金380万元，青地（挂）字[2014]-3号已经缴纳土地出让金400万元、青地（挂）字[2014]-4号已经缴纳土地出让金280万元，以上数额均是根据合同约定的第一期缴纳金额缴纳的。被告欧蓓莎公司质证对证据一，青地（挂）字[2013]-35号的三性及证明目的均无异议，对青地（挂）字[2014]-2号、青地（挂）字[2014]-3号、青地（挂）字[2014]-4号的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明目的有异议，因为合同签了，但是没有给被告送达。对证据二的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这其实是被告在签订合同前缴纳的保证金，不能证明被告已经收到合同的事实。被告欧蓓莎公司向法庭提交如下证据：证据一、2015年9月15日青铜峡市人民政府常务会议纪要（63）一份（复印件），证明文件里面规定取消物流园项目，收回该项目涉及的两宗土地，一宗169.6亩，一宗1.6亩，退还土地使用权人宁夏欧蓓莎置业有限公司已缴纳的686万元的土地出让金；证据二、2015年11月10日青铜峡市国土资源局出具的《关于宁夏欧蓓莎置业有限公司立新物流园两宗土地情况的说明》一份（原件），证明目的与证据一相同；证据三、青铜峡市国土资源局出具的《关于欧蓓莎商海城三宗土地情况的说明》一份（原件），证明宁夏欧蓓莎置业有限公司于2014年竞得位于黄河路东侧、古峡东街南侧、滨河大道西侧的青地（挂）字（2014）2、3、4号宗地，总面积为46495平方米（69.8亩）土地使用权，该三宗地挂牌起始价为3490万元，该公司缴纳1060万元保证金，下欠2430万元。因该公司无法缴纳下欠市财政的土地出让金，我局现正办理上述三宗地的土地使用权收回手续。原告质证对证据一2015年9月15日青铜峡市人民政府常务会议纪要（63）和证据二2015年11月10日青铜峡市国土资源局出具的《关于宁夏欧蓓莎置业有限公司立新物流园两宗土地情况的说明》的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，本案并未涉及该宗土地；对证据三青铜峡市国土资源局出具的《关于欧蓓莎商海城三宗土地情况的说明》的三性均有异议，需要说明的是，国土资源局并无权力决定是否收回涉案三宗土地的使用权。本院对证据的综合认证意见:对原告提交的证据一青地（挂）字[2013]-35号国有建设用地使用权出让合同的三性及证明目的均无异议，对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。对于青地（挂）字[2014]-2号、青地（挂）字[2014]-3号、青地（挂）字[2014]-4号三份国有建设用地使用权出让合同，被告对其真实性、合法性没有异议，但认为合同签订后没有给被告送达，故对关联性、证明目的有异议。但在该三份合同中，均有被告的签字和印章，故对该三份合同的真实性、合法性、关联性及证明目的本院予以确认；对证据二被告对其真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这其实是被告在签订合同前缴纳的保证金，不能证明被告已经收到合同的事实。但合同中约定定金抵作土地出让价款，故对该三份合同的的真实性、合法性、关联性及证明目的予以确认。对被告欧蓓莎公司提交的证据一2015年9月15日青铜峡市人民政府常务会议纪要（63）和证据二2015年11月10日青铜峡市国土资源局出具的《关于宁夏欧蓓莎置业有限公司立新物流园两宗土地情况的说明》，原告对其的真实性、合法性无异议，但与本案无关联性，本案并未涉及该宗土地。本院对其真实性、合法性予以确认，对证明目的不予确认。对证据三青铜峡市国土资源局出具的《关于欧蓓莎商海城三宗土地情况的说明》的真实性予以确认，但该说明不能证明青铜峡市政府或青铜峡市国土局已将三宗土地收回，故对该证据的证明目的不予确认。根据双方提交的证据，本院综合认定的事实如下：2013年9月4日，原告国土局、被告欧蓓莎公司签订了青地（挂）字[2013]-35号国有建设用地使用权出让合同，合同约定原告国土局将坐落于青铜峡市古峡东街南侧、黄河路东侧、滨河大道西北侧面积为57156㎡的土地转让给被告欧蓓莎公司，出让价款为4285万元。2014年4月28日原告国土局、被告欧蓓莎公司又分别签订了青地（挂）字[2014]-2号、青地（挂）字[2014]-3号、青地（挂）字[2014]-4号国有建设用地使用权出让合同，合同中约定将坐落于青铜峡市古峡东街南侧、黄河路东侧、滨河大道西北侧的面积分别为16726㎡、17385㎡、12384㎡的三宗土地出让给被告欧蓓莎公司，出让价款分别为1255万元、1305万元和930万元。上述四份合同约定：本合同项下宗地的定金分别为1285万元、380万元、400万元、280万元，定金抵作土地出让价款；分三期付清土地转让款。还约定受让人应当按照本合同约定，按时支付国有建设用地使用权出让价款。受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告欧蓓莎公司向原告国土局交纳了合同约定的定金，原告国土局将四宗土地交付给被告欧蓓莎公司，并将定金抵作被告欧蓓莎公司的首次付款，共计2345万元，下欠5430万元被告欧蓓莎公司一直未能支付。现原告国土局起诉要求被告欧蓓莎支付下欠的国有建设用地使用权出让价款5430万元；支付分期付款利息2247635.96元；并承担违约金25132025元。本院认为，原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，双方应依约履行。按照合同的约定，被告应支付原告国有土地出让款7775万元（4285万元+1255万元+1305万元+930万元），已支付2345万元（1285万元+380万元+400万元+280万元），故原告要求被告支付下欠国有土地出让款5430万元应予支持。关于被告欧培莎公司提出大坝镇立新转盘物流园的土地转让款686万元折抵本案涉案土地款的问题，可另行依法解决。关于主张利息损失的诉讼请求。双方当事人在四份合同中均约定分期支付国有建设用地使用权出让价款的，受让人在支付第二期及以后国有土地使用权出让价款时，同意按照支付第一期土地出让价款之日中国人民银行公布的贷款利率向出让人支付利息。被告欧蓓莎公司未能按时支付土地出让款，应当按照约定支付相应的利息。利息支付方式为：青地（挂）字[2013]-35号国有建设用地使用权出让合同中约定第二期付款金额为8575000元，付款日期为2013年10月3日，利息应从2013年10月4日起计算，按中国人民银行公布的贷款利率支付至本判决确定的给付之日；第三期付款金额为21425000元，付款日期为2014年9月3日，利息应从2014年9月4日起计算，按中国人民银行公布的贷款利率支付至本判决确定的给付之日；在青地（挂）字[2014]-2号、青地（挂）字[2014]-3号、青地（挂）字[2014]-4号三份国有建设用地使用权出让合同约定，约定第二期付款日期均为2014年5月27日，付款总金额为6850000元，利息应从2014年5月28日起计算，按中国人民银行公布的贷款利率支付至本判决确定的给付之日；第三期付款日期均为2015年4月27日，付款总金额为17450000元，利息应从2015年4月28日起计算，按中国人民银行公布的贷款利率支付至本判决确定的给付之日。原告国土局关于违约金25132025元主张是否成立的问题。双方虽然在合同约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金。但原告国土局未能举证证明其存在实际损失，对其违约金的诉请不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告宁夏欧蓓莎置业有限公司于本判决之日起10日内支付原告青铜峡市国土资源局土地转让款5430万元及利息（利息按中国人民银行公布的贷款利率支付至本判决确定的给付之日。其中8575000元的利息从2013年10月4日起计算；21425000元的利息从2014年9月4日起计算；6850000元利息从2014年5月28日起计算；17450000元利息从2015年4月28日起计算）；二、驳回原告青铜峡市国土资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450198元，由原告青铜峡市国土资源局负担135059.4元，被告宁夏欧蓓莎置业有限公司负担315138.6元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长 苏永生代理审判员 张 军代理审判员 马春燕二〇一六年一月十五日书 记 员 王 静附：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 百度搜索“”