（2015）天民三初字第51号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-03-18

案件名称

济南德佳机器控股有限公司与山东彤佳新型建材有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市天桥区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

济南德佳机器控股有限公司,山东彤佳新型建材有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市天桥区人民法院民事判决书（2015）天民三初字第51号原告济南德佳机器控股有限公司，住所地济南市。法定代表人邓小鸥，董事长。委托代理人程刚，山东齐邦律师事务所律师。委托代理人庞海涛，山东齐邦律师事务所律师。被告山东彤佳新型建材有限公司，住所地济南市。法定代表人杨凤缓，总经理。委托代理人李洪杰，国浩律师（济南）事务所律师。委托代理人李辉，国浩律师（济南）事务所律师。原告济南德佳机器控股有限公司（以下简称德佳公司）与被告山东彤佳新型建材有限公司（以下简称彤佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告德佳公司的委托代理人程刚、庞海涛，被告彤佳公司的委托代理人杨凤缓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德佳公司诉称，原告德佳公司系济南市国有土地的使用权人，并对该宗土地上的院落房屋享有所有权。2010年7月22日，原告德佳公司和被告彤佳公司签订《租赁合同》一份，约定将上述涉案房屋院落10580平方米租赁给被告彤佳公司使用，租金为每年17万元，租赁期限自2010年8月15日至2015年8月14日。2010年7月26日，原、被告达成《租赁合同补充协议》一份，约定：本次增租面积为7000平方米，院落及房屋租金为每年10万元，租赁期限自2010年8月15日至2015年8月14日。2010年7月28日，原、被告又达成《租赁合同补充协议》一份，约定：本次增租面积为10720平方米，院落及房屋租金为每年14.8万元，租赁期限自2010年8月15日至2015年8月14日。上述《租赁合同》及《租赁合同补充协议》均约定：“租金自第三年起，每一年递增一次，每次递增按照上一年度租金5%计算递增率”。截止到原告德佳公司起诉之日，被告彤佳公司尚欠租金和使用费共计657148元，故原告德佳公司提起诉讼，请求依法判令被告彤佳公司向原告支付租金507245元及违约金404077元（违约金暂计算到2015年11月24日，但是主张至腾交房屋之日）；向原告支付场地使用费570058元及场地使用费利息33467元（均暂时计算到2015年11月24日，但是主张至腾交房屋之日）；赔偿原告德佳公司律师费3.2万元；诉讼费、保全费等均由被告彤佳公司承担。被告彤佳公司辩称，1、原、被告之间的房屋租赁合同已经济南市中级人民法院判决于2014年9月18日解除，2014年12月26日，原告德佳公司连续三次用渣土堵住厂区大门、链子锁锁门、派人驻入厂区禁止任何人出进等违法的方式阻止被告彤佳公司腾房，并对厂房实际控制，故原告德佳公司主张2014年12月26日以后的场地占用费没有法律依据。2、关于场地占用费的标准问题，双方的合同虽然约定租金自第三年起每年递增5%，但自2014年9月18日合同解除后，该约定也自然失去效力，原告德佳公司作为出租人也未尽出租人的义务，故2014年9月18日以后的占用费不应按合同约定计算，否则将显失公平。3、关于违约金，因原告德佳公司并未提交证据证实其因此受到的实际损失数额符合其主张的数额，故其主张的违约金没有依据，我方只认可合同解除之前的违约金。4、原告德佳公司主张律师费依据不足，双方的租赁合同虽然约定了律师费的承担，但是合同在本次诉讼前已经解除，故其律师费主张没有法律依据。5、根据双方租赁合同第5条约定，厂区内发生的电费由原告德佳公司承担，但一直是由被告彤佳公司垫付，原告德佳公司承诺从租金中扣除，故应在被告支付的租金中先予扣除。被告彤佳公司自承租后房屋就存在漏水问题，但一直没有解决，给被告造成了很大损失，之后被告自行进行了漏水防护，该部分费用应由原告德佳公司承担。涉案合同的解除也给被告造成了损失，原告德佳公司应当赔偿。经审理本院认定，2010年7月22日，原告德佳公司作为出租方（甲方）与承租方即被告彤佳公司（乙方）签订了租赁合同一份，该合同主要内容为：“……第一条院落（房屋）座落：甲方自有院落（房屋）一处，位于济南市，面积为10580㎡，水电齐全。第二条租赁期限：租赁期限自2010年8月15日至2015年8月14日，共5年。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同，收回出租的院落及房屋。1、乙方未经甲方同意，擅自建房或改变已有房屋结构的；2、乙方不实施经甲乙双方共同批准由乙方负责的房屋修缮的；3、乙方将房屋转租、转让或转借的；4、乙方未按期交纳租金的；……第三条租金、交纳期限、地点、结算方式及税金1、租金：院落及房屋租金为每年17万元壹拾柒万元整，租金自第三年起，每一年递增一次，每次递增按照上一年度租金5%计算递增率。2、交纳期限、地点：乙方交纳租金的时间为提前十五天交纳租金，乙方第一年每半年向甲方交纳租金一次，自第二年起，乙方交纳租金为每次预交下一年的租金；房租交纳地点为甲方财务部。……第七条违约责任1、乙方应及时向甲方交付约定的各项费用。逾期交付的，乙方需提前30天向甲方提出申请，甲方同意后，每逾期一天所欠费用按合同应交纳租金每日千分之一加收违约金。……3、租赁期间的土地使用税和与本合同相关的乙方所有遗留问题，由乙方公司负责清偿。……第九条争议解决方式1、本合同第二条第1至6款，乙方如有违反，甲方有权向人民法院提起诉讼，甲方因此所受的损失（包括诉讼费用及律师费），由乙方负责赔偿。……”该房屋租赁合同另约定了双方其他权利及义务。同年7月26日，原、被告签订补充协议两份，约定：双方增租面积7000㎡，年租金增加10万元；被告租赁期间因所建厂房发生的费用，由被告承担，因被告原因致使租赁合同提前解除，被告建设房屋不得向原告补偿，被告可自行拆除该房屋等。同年7月28日，原、被告又签订补充协议一份，约定：双方增租面积10720㎡，年租金增加14.8万元。上述三份补充协议其他内容与双方于2010年7月22日签订的房屋租赁合同内容相同。上述租赁合同及补充协议签订后，原告德佳公司将租赁合同及补充协议约定的房屋（以下简称涉案房屋）交付给被告彤佳公司租赁使用。2010年9月、11月，原告德佳公司对涉案房屋中漏水房屋进行了维修。被告彤佳公司向原告德佳公司正常交纳租金至2012年8月14日。后双方因漏水问题未协商成功，被告彤佳公司于2012年8月23日向原告德佳公司支付了2012年8月15日至2013年8月14日期间的部分租金22万元。同年8月27日，原告德佳公司函告被告彤佳公司，称：扣除被告彤佳公司已垫付的电费43727.5元，尚欠原告德佳公司2012年8月15日至2013年8月14日期间租赁费175172.5元。后原告德佳公司于2012年12月诉至本院，要求：1、解除原、被告之间的租赁合同及补充协议，被告腾交租赁合同及补充协议约定的院落及房屋；2、被告向原告支付租金175172.5元，违约金30208.2元；3、被告承担租赁期间的土地使用税702343.56元、滞纳金132938.93元；4、诉讼费、律师费由被告承担。本院于2014年5月13日作出（2012）天民一初字第1087号民事判决书，判决主要内容为：一、解除原告德佳公司与被告彤佳公司的房屋租赁合同及补充协议。二、被告彤佳公司于本判决生效之日起30日内将房屋租赁合同及补充协议约定的租赁房屋腾交给原告德佳公司。三、被告彤佳公司于本判决生效之日起10日内支付原告德佳公司2012年8月15日至2013年8月14日期间的租赁费175172.5元。四、被告彤佳公司于本判决生效之日起10日内支付原告德佳公司违约金30208.2元。五、被告彤佳公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告德佳公司律师代理费4万元。六、驳回原告德佳公司的其他诉讼请求。宣判后，被告彤佳公司不服，提出上诉，济南市中级人民法院于2014年9月18日作出（2014）济民四终字第410号民事判决书，判决如下：“一、维持济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决第一、二、四、五项；二、撤销济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决第三、六项及案件受理费、财产保全费的负担；三、上诉人山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起1日内支付被上诉人济南德佳机器控股有限公司租赁费55172.5元。四、驳回被上诉人济南德佳机器控股有限公司的其他诉讼请求。……”另查明，2002年7月30日，济南市历城区建设管理局就涉案房屋在内的房屋、厂房等建设项目向原告德佳公司颁发建设工程规划许可证。2002年9月3日，济南市历城区建设管理局就涉案房屋在内的房屋、厂房等工程项目向原告德佳公司颁发建设工程施工许可证。被告彤佳公司于（2014）济民四终字第410号民事判决生效后向原告德佳公司支付租金至2013年8月14日，但未再支付2013年8月15日之后的租金，且未向原告德佳公司腾交涉案房屋。原告德佳公司于2014年12月3日向本院申请强制执行，要求被告彤佳公司腾交房屋并支付欠款，现该案尚未执行终结。2014年12月31日，原告德佳公司在涉案房屋厂区门口张贴通告，主要载明：“1、鉴于济南市天桥区人民法院（2012）天民一初字第1087号民事判决书以及济南市中级人民法院（2014）济民四终字第410号民事判决书，判令彤佳公司支付拖欠德佳公司2013年8月14日之前的房租等费用11万元，解除双方的租赁合同，该判决已由天桥区法院于2014年12月26日强制执行，现德佳公司拥有本厂区（济南市）土地及房屋的所有权、使用权及管理权。2、根据双方之前签订的租赁合同，彤佳公司尚拖欠德佳公司自2013年8月15日至今的租金及违约金95万余元。为维护德佳公司的合法债权，德佳公司声明，该租金付清之前，德佳公司有权置留彤佳公司在本厂区内的所有物资。3、自2014年12月31日起，德佳公司派工作人员进驻本厂区，对本厂区内的所有财产施行监管。非经德佳公司同意，任何人不得转移本厂区物资。特此通告！”后原告德佳公司于2015年1月诉至本院，要求：1、被告彤佳公司向原告德佳公司支付2013年8月15日至合同解除之日2014年9月18日的租金507245元和违约金404077元，其中租金计算方式为：自2013年8月15日至2014年8月14日租金为460845元（41.8万元乘以1.05再乘以1.05），2014年8月15日至合同解除之日2014年9月18日的租金为46400元（460845元乘以1.05除以365天乘以35天），合计507245元。违约金计算方式为：（1）自2013年8月15日至2014年8月14日租金460845元的违约金为：以460845元为基数，自2013年8月16日暂计算至2015年11月24日（但主张至腾交房屋之日），按日千分之一计算830天，为382501元；（2）自2014年8月15日至2014年9月18日租金46400元的违约金为：以46400元为基数，自2014年8月16日暂算至2015年11月24日（但主张至腾交房屋之日），按日千分之一计算465天，为21576元。2、被告彤佳公司向原告德佳公司支付场地使用费570058元和利息33467（均暂时计算到2015年11月24日，但是主张至腾交房屋之日），其中场地使用费计算方式为：自2014年9月19日暂计算至2015年11月24日为430天，460845元乘以1.05除以365天乘以430天，为570058元；利息33467元计算方式为：（1）2014年9月19日至2015年9月18日场地使用费483887元（460845元乘以1.05）的利息：以483887元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率5.1%计算，除以365天乘以430天（自2014年9月19日暂计算至2015年11月24日），为29073元；（2）2015年9月19日至2015年11月24日场地使用费的利息：460845元乘以1.05乘以5.1%除以365天乘以65天，为4394元。3、被告彤佳公司赔偿律师费3.2万元，原告提交委托代理合同一份、代理费发票一张、银行的汇款记录一份，证明原告德佳公司为本案诉讼支出律师费3.2万元。关于原告德佳公司的诉讼请求，被告彤佳公司对于2013年8月15日至2014年9月18日期间的租金（507245元）无异议，对截至到2014年9月18日的违约金也无异议；但认为原告主张2014年9月18日之后的场地使用费没有依据，原告于2014年12月26日连续三次用张贴公告、渣土堵住厂区大门、链子锁锁门、派人驻入厂区禁止任何人出进等违法的方式阻止被告彤佳公司腾房，并对厂房实际控制，被告之后没再使用车间、食堂等其他房间，只是有些产品放在场地中，故此后产生的费用不应按租金标准计算，故对于原告的主张不予认可；被告对于违约金和律师费不予认可，认为合同解除之后，该两项费用已经没有存在的依据。另被告彤佳公司主张2014年9月18日之后其还支付了一部分电费，应当从租金中扣除；另因为合同提前解除，其建厂房的花费了费用，合同解除给被告造成了损失，该部分损失应当双方协商处理；当时被告彤佳公司还支付了换变压器的费用28000元，原告应当向被告支付；2014年3月份判决前被告还对房屋进行了防水，所花费用应由原告承担。综上，被告彤佳公司认为如原告不同意承担上述费用，其则不同意足额支付房屋租金。原告德佳公司认为对于被告提出的修缮费用应由其自行承担，其他费用未有相关证据证实，故不同意在租金中予以折抵。上述事实，有原告德佳公司提供的房屋租赁合同及补充协议、（2012）天民一初字第1087号民事判决书、（2014）济民四终字第410号民事判决书、委托代理合同、律师代理费发票、律师代理费付款凭证等证据，以及原、被告的当庭陈述予以证实。本院认为，原告德佳公司与被告彤佳公司签订的房屋租赁合同及补充协议，双方当事人意思表示真实，不违反法律及法规的禁止性规定，系有效合同。在房屋租赁合同及补充协议有效期间内，被告彤佳公司应当按照约定的期限支付租金，现原告德佳公司主张自2013年8月15日至合同解除之日2014年9月18日的租金507245元，于法有据，且被告彤佳公司无异议，本院对原告该项主张予以支持。原告德佳公司主张该部分租金的违约金，计算标准和计算方式均符合双方合同约定，本院予以支持，但应计算至本判决生效之日止。2014年9月18日双方租赁合同解除后，被告彤佳公司未向原告腾交房屋，现原告以合同约定的租金标准主张2014年9月19日之后的场地占有使用费于法有据，应予支持；但原告德佳公司于2014年12月31日在涉案房屋厂区门口张贴通告，阻止被告彤佳公司腾交房屋，故其主张的场地使用费应计算至2014年12月31日，根据双方均认可的2013年8月15日至2014年8月14日的租金460845元，本院计算此期间的场地占有使用费为128784元，原告主张中超出部分，本院不予支持。原告德佳公司主张的场地使用费的利息，于法无据，本院不予支持。原告德佳公司主张的律师费3.2万元，依据合同约定，原告德佳公司因被告彤佳公司未及时交纳租赁费向法院起诉而产生的律师代理费，被告彤佳公司应予赔偿，原告德佳公司提交的证据能够证实其已实际支出该项费用，故对其该项诉讼请求，本院予以支持。另被告彤佳公司主张的电费、更换变压器的费用、防水花费以及因合同解除造成的损失等问题，因原告德佳公司不予认可，具体数额不能确定，故在本案中无法直接抵消，被告彤佳公司也未针对上述费用提出反诉，故本院在本案中不予处理，被告彤佳公司可另行主张。综上，为保护当事人合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德佳机器控股有限公司2013年8月15日至2014年9月18日期间的租金507245元。二、被告山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德佳机器控股有限公司违约金，以460845元为基数，按日千分之一标准，自2013年8月16日起计算至本判决生效之日止，与上述欠款一并付清。三、被告山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德佳机器控股有限公司违约金，以46400元为基数，按日千分之一标准，自2014年8月16日起计算至本判决生效之日止，与上述欠款一并付清。四、被告山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德佳机器控股有限公司占有使用费128784元。五、被告山东彤佳新型建材有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告济南德佳机器控股有限公司律师代理费3.2万元。六、驳回原告济南德佳机器控股有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18720元，财产保全费5000元，合计23720元，原告济南德佳机器控股有限公司负担3720元，被告山东彤佳新型建材有限公司负担2万元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　徐艳艳人民陪审员　　孔祥森人民陪审员　　张士美二〇一六年一月十五日书　记　员　　朱　瑶微信公众号“”