（2015）长法民初字第08023号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-30
案件名称
重庆鑫曙物业管理有限公司与黄红琼物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市长寿区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆鑫曙物业管理有限公司,黄红琼
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2015）长法民初字第08023号原告重庆鑫曙物业管理有限公司，住所地重庆市江北区渝北三村31号2单元12-11号，组织机构代码：77175590-3。法定代表人何白，该公司董事长。委托代理人（特别授权）徐连平，男，1966年7月6日出生，汉族，该公司副总经理，住重庆市长寿区。委托代理人（特别授权）江光中，男，1960年4月24日出生，汉族，该公司员工，住重庆市长寿区。被告黄红琼，女，1977年7月15日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆鑫曙物业管理有限公司（以下简称鑫曙物业公司）诉被告黄红琼物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，依法由审判员吕巧适用简易（小额）诉讼程序公开开庭进行了审理。原告鑫曙物业公司的委托代理人徐连平、江光中，被告黄红琼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫曙物业公司诉称：被告黄红琼系长寿区云顶香榭小区的业主。2014年5月20日，我公司与云顶香榭小区业主委员会签订了物业服务合同，约定由我公司按照约定的服务内容及标准为该小区提供物业管理服务，业主按照住宅0.8元／月／平方米、公摊费8元／月／户的标准向我公司缴纳物业服务费。该合同的效力及于该小区全体业主。合同签订之后，我公司按约全面履行了合同义务。被告房屋面积79.2平方米，每月应缴物业服务费63元、公摊费8元，其未交纳2014年5月21日至2015年10月20日期间的物业服务费，经我公司多次催收未果。现请求法院判令被告黄红琼立即支付我公司2014年5月21日至2015年10月20日期间的物业服务费1077元、公摊费136元，并按应缴纳费用总额每日千分之三的标准支付违约金至付清时止。被告黄红琼辩称：业主委员会成立和开会我没有参加。对收费标准有异议，没有经过业主准许和开业主大会，涨价我不清楚。原告服务不到位，清洁没有做好。我家房屋漏也没有修好。我家老年人在外种菜回来上楼梯，鞋脏了，也不准上楼。外面人随意地进入小区没有登记登记，小区不安全，有被盗的情况。原告动用大修基金我没有签字，也不知道用在哪里，没有进行公示。小区门修起没有设置密码，不能开门。我们非电梯房的垃圾桶也没有，垃圾也没有做到每天2次。我家房屋面积属实，收到过原告寄的挂号信。我不同意缴纳物业服务费。违约金标准过高，要求调整。经审理查明：被告黄红琼系重庆市长寿区凤城街道平湖路3号某某号房屋业主，房屋建筑面积79.2平方米。2014年6月13日，原告鑫曙物业公司与重庆市长寿区云顶香榭小区业主委员会签订了《长寿云顶香榭小区物业服务合同》，约定由原告为该小区提供物业服务，包括对小区共用部位、共用设施设备进行维护、公用绿地的养护与管理及清洁卫生等项目；业主应于每月1日至30日按住宅建筑面积0.8元／月／平方米、公摊费8元／月／户的标准交纳物业服务费；业主未能按时如数交费的，按每日千分之三的标准支付违约金；合同期限为两年，自2014年5月21日起至2016年5月20日止等内容。被告未交纳2014年5月21日至2015年10月20日期间物业服务费。原告书面催收无果，遂起诉来院。上述事实，有当事人的陈述、《长寿云顶香榭小区物业服务合同》、催费通知单照片、挂号信函收据等证据在案予以证实，本院予以确认。被告提供的照片不能显示其拍摄时间及地点，不能确认是否在原告提供服务期间，故本院不予确认。本院认为：原告与重庆市长寿区云顶香榭小区业主委员会签订的《长寿云顶香榭小区物业服务合同》效力及于全体业主。被告对收费标准有异议，且认为与原告签订的合同没有经过业主准许和开业主大会，本院认为，物业服务合同上有云顶香榭小区业主委员会签章，且有部分业主签字，而业主大会的决定只需符合法律规定比例的业主通过决定，并非需全体业主签字，被告未参加相应会议并不能否定物业服务合同的效力，且被告亦未提供充分的依据予以否定物业服务合同的效力，被告应承担按物业服务合同约定标准按时缴纳物业服务费的责任。被告辩称原告提供的物业服务不到位，如清洁没有做好、人员未经登记能随意进入小区、小区发生被盗事件、小区门没有设置密码、非电梯房未放置垃圾桶等，被告未提供充分的依据予以证实，本院不予采信。被告辩称原告动用大修基金未经其签字，基金的使用没有进行公示，本院认为，物业服务合同的约定并未涉及大修基金，此问题不属本案处理范围，被告若认为其权利被侵犯，可另案诉讼解决。被告辩称其房屋漏水未维修好，本院认为此属房屋质量问题，不属于物业服务范畴，本案中不予处理。经审核，2014年5月21日至2015年10月20日期间物业服务费为1077.12元（79.2平方米×0.8元／月／平方米×17月）、公摊费136元（8元／月／户×17月），原告主张1077元、公摊费136元，未超出合同约定，本院予以支持。原告要求按每日3‰标准计算违约金，被告认为标准过高并要求调整，因原告未提供被告违约给其造成的损失依据，故本院将标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍，从次月1日计算至付清时止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告黄红琼在本判决生效后七日内给付原告重庆鑫曙物业管理有限公司2014年5月21日至2015年10月20日期间物业服务费1077元、公摊费136元及违约金（违约金以所欠费用为基数，从次月第1日起中国人民银行同期同类贷款利率的130%计算至还清时止）；二、驳回原告重庆鑫曙物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告黄红琼未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄红琼负担（原告已预交，本院予以退还，限被告在本判决生效后7日内向本院缴纳）。本判决为终审判决。审判员 吕巧二〇一六年一月十五日书记员 孔飞