（2015）南扬民初字第621号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-28

案件名称

庄锡庆与杨晓宇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

无锡市南长区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

庄锡庆,杨晓宇

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条

全文

江苏省无锡市南长区人民法院民事判决书（2015）南扬民初字第621号原告（反诉被告）庄锡庆。委托代理人宋之彧，江苏博事达（无锡）律师事务所律师。被告（反诉原告）杨晓宇。本院于2015年10月21日立案受理了原告（反诉被告）庄锡庆与被告（反诉原告）杨晓宇房屋租赁合同纠纷一案，依法由审判员薛耀适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）庄锡庆及其委托代理人宋之彧、被告（反诉原告告）杨晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告��反诉被告）庄锡庆诉称：2015年3月25日，庄锡庆与杨晓宇签订《房屋租赁合同》1份，约定，庄锡庆将无锡市南长区古运五爱苑A区(以下简称涉案房屋)出租给杨晓宇；租赁期为10个月，自2015年4月6日至2016年2月5日；租金为每月2000元，支付方式为签订合同时，预付租金，每3个月交一次，押金为1个月租金，先付后住。杨晓宇拖欠2015年10月6日至2016年1月5日的部分房屋租金3000元。庄锡庆多次催讨无果，故诉至法院，请求判令：1、确认庄锡庆与杨晓宇签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月20日解除；2、杨晓宇立即将涉案房屋恢复原状并返还给庄锡庆；3、杨晓宇向庄锡庆支付解除合同违约金2000元；4、杨晓宇向庄锡庆支付涉案房屋的占有使用费1000元，从2015年10月6日起暂计至2015年10月20日，实际应计至杨晓宇将涉案房屋恢复原状并返还之日止(按《房屋租赁合同》约定的每月2000��的标准计算)；5、杨晓宇向庄锡庆支付燃气费40元（暂计至2015年10月10日）、电费50元（暂计至2015年10月10日），实际应计至将涉案房屋恢复原状并返还之日止；6、杨晓宇承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）杨晓宇答辩及反诉诉称：杨晓宇不同意庄锡庆的诉讼请求。1、2015年3月19日，杨晓宇至涉案房屋看房时，双方口头约定由庄锡庆提供齐全、全新、质量好的、环保的家具及家用电器。杨晓宇看房期间，发现涉案房屋外就是施工工地，但庄锡庆的女婿向其隐瞒该工地的施工噪音。2015年4月4日，杨晓宇签收涉案房屋时，发现涉案房屋装修简陋，且未清扫；庄锡庆也未提供承诺的家具家电，提供的家具中一半以上是垃圾家具，因杨晓宇已将原租赁房屋退掉，故只能无奈被迫签署设施清单。2、因庄锡庆拒绝将其提供的垃圾家具搬走，且垃圾家具长期占用涉案房��储藏室，导致杨晓宇没有地方放东西，其等于只租赁了2个居室。3、2015年7月28日，涉案房屋内的空调内机漏水，淋到电脑上，导致电脑受损。杨晓宇于2015年7月29日将该情况告知庄锡庆女儿。4、杨晓宇从未有违约拖欠房租的想法，杨晓宇一直按约准时足额交付房租。2015年10月8日开始，杨晓宇与庄锡庆就其违约商谈解决办法。杨晓宇认为房租按照每月1700元较为合理，庄锡庆只同意赔偿1200元。2014年10月14日，庄锡庆及其家人至杨晓宇住所，对其辱骂、人身攻击，并导致杨晓宇的索尼手机耳机丢失。针对庄锡庆的诉讼，杨晓宇提起反诉，反诉请求：1、提请法院指定检查检测部门，对电脑进行检查检测，庄锡庆支付电脑检查检测费用，若需维修，赔偿维修费用及更换零件费用，若无法维修，赔偿3000元；2、庄锡庆支付违反合同的违约金2000元；3、涉案房屋租金以实际应有的市场价格每月1500元，计算10个月；4、庄锡庆赔偿精神损失费1000元，并将道歉信贴于古运五爱苑A区1号楼楼门口明显位置一个月，消除影响；5、庄锡庆赔偿索尼手机耳机损失300元；6、庄锡庆承担本案诉讼费用。庄锡庆针对杨晓宇的反诉辩称：杨晓宇的反诉请求没有事实及法律依据，理由如下：1、杨晓宇诉称所谓口头约定家具并无事实依据及相关证据。首先，双方对房屋设施、设备以书面合同约定的为准，且杨晓宇对相关设施设备已经查验并且签字认可，庄锡庆向杨晓宇提供的设施设备及家具等均为完好；其次，杨晓宇亦无证据证明所谓无奈被迫签署设施清单，庄锡庆从未也不可能逼迫杨晓宇签署《房屋租赁合同》及设施清单；最后，杨晓宇所称的装修、肮脏家具问题完全是其自身的主观恶意判断。双方签订《房屋租赁合同》及设施清单时，所有列明设��设备均完好无损。2、杨晓宇从未向庄锡庆询问过工地状况，而且由于庄锡庆并非住在涉案房屋所在小区，对此所谓影响并不知情。杨晓宇在两次看房期间已知晓小区对面存在工地这个客观事实，仍然签订了《房屋租赁合同》并实际居住至今，且工地的存在属于客观的不可抗力，双方租赁合同也并未对客观环境的影响做出任何相应的约定。3、空调漏水问题，庄锡庆早已保修、维修并使之可正常使用，杨晓宇没有证据证明空调漏水是其自身使用不当还是空调本身质量问题。杨晓宇并没有证据证明其所称的电脑损坏是由空调漏水导致亦或是其他人为情况导致。4、庄锡庆在与杨晓宇协商过程中（包括报警协商）从未有过杨晓宇所称的所谓叫嚣辱骂。杨晓宇无法证明所谓耳机丢失问题与庄锡庆有任何关联。房屋租金应按照双方共同签订的房屋租赁合同为准，杨晓宇按照合��约定正常支付6个月的租金后，以各种歪曲事实的理由要求少付并且拖欠租金的行为没有任何事实及法律依据。综上所述，庄锡庆请求法院依法驳回杨晓宇的全部反诉请求。经审理查明：2015年3月25日，庄锡庆与杨晓宇签订《房屋租赁合同》1份，主要约定：庄锡庆将涉案房屋出租给杨晓宇居住使用；租赁期共10个月，自2015年4月6日起至2016年2月5日止；租金为每月2000元，租金总额为2万元；房屋租金支付方式为，杨晓宇在签定本合同时，应预付租金，支付方法为每3个月交一次，押金为1个月的租金，先付后住；杨晓宇在无损坏涉案房屋及屋内物品的前提下，押金在合同期结束后，全额退还；水、电、煤、宽带使用过程中所产生的费用，以及因设施、设备使用不当所产生的费用由杨晓宇自行负担；庄锡庆不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件、以及未尽房屋��缮义务，严重影响居住的，杨晓宇有权解除合同，庄锡庆承担以1个月租金计算的违约金；杨晓宇未经庄锡庆书面同意，转租、转借承租房屋，拆除变动房屋结构，改变房屋租赁用途，逾期未交纳按约定应当由杨晓宇交纳的各项费用，已经给庄锡庆造成严重损害的，以及拖欠房租累计10天以上等行为，庄锡庆有权解除合同，收回出租房屋，杨晓宇承担以1个月租金计算的违约金；验收时，双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于2日内向对方主张；杨晓宇应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备一并(并保持完好状态)交还庄锡庆等内容。2015年4月4日，庄锡庆与杨晓宇对于庄锡庆提供的涉案房屋内的设施、设备进行了验收、清点，并在涉案《房屋租赁合同》最后一页上签订《设施、设备清单》1��。审理中，庄锡庆、杨晓宇一致确认：杨晓宇共向庄锡庆支付了1.7万元租金，其中2000元为押金、1.2万元为2015年10月5日之前的房租金(杨晓宇足额按期交纳)、3000元为2015年10月5日之后的房租金。杨晓宇陈述称：杨晓宇没有足额支付2015年10月5日之之后的房租金，是因为庄锡庆弄坏其电脑，并没有赔偿，电脑的维修费可以抵补房租金。又查明：2015年10月19日，庄锡庆通过邮寄方式向杨晓宇送达解除房屋租赁合同通知1份，主要载明，杨晓宇拖欠房屋租金的行为已构成根本违约，庄锡庆按合同约定通知杨晓宇即日解除双方签订的房屋租赁合同等内容。杨晓宇于2015年10月20日签收上述通知邮件。上述事实有《房屋租赁合同》、《设施、设备清单》、解除房屋租赁合同通知以及当事人陈述在卷佐证。本院认为：庄锡庆、杨晓宇之间签订的《房屋租赁合同》合法、有效，双方均应依约全面履行。本案中，庄锡庆已经按约向杨晓宇出租了涉案房屋，但杨晓宇未按约定支付租赁费，应承担相应的违约责任。杨晓宇所称庄锡庆未提供双方口头约定的家具及家用电器，因未提供证据证明，且双方对于涉案房屋内的设备、设施也进行了验收、清点，故本院对此不予采信。根据双方约定，杨晓宇拖欠房租累计10天以上，庄锡庆有权解除合同，收回出租房屋。杨晓宇仅支付了2015年10月5日之后的部分租赁费，其行为已构成违约，故庄锡庆有权依据合同约定解除合同。庄锡庆已于2015年10月20日向杨晓宇送达了解除房屋租赁合同通知，故庄锡庆要求确认其与杨晓宇签订的《房屋租赁合同》已于2015年10月20日解除，以及要求杨晓宇支付违约金2000元的请求，本院予以支持。涉案房屋租赁合同解除后，杨晓宇仍继续占有、使用��案房屋，其应给付相应的使用费及其他相关费用。故庄锡庆要求杨晓宇自2015年10月6日起，按《房屋租赁合同》约定的每月2000元的标准支付占有使用费以及相应的燃气费、电费的请求，本院予以支持。同理，杨晓宇认为庄锡庆违约，反诉要求其承担2000元违约金、涉案房屋租金以实际应有的市场价格每月1500元计算的请求，无事实法律依据，本院不予支持。涉案《房屋租赁合同》中，对于“原状”未予明确约定，庄锡庆也未提供证据证明涉案房屋出租时的“原状”及出租后的改造情况，且涉案房屋并未返还给庄锡庆，故庄锡庆要求杨晓宇将涉案房屋恢复原状的请求可待实际损失发生后另行主张。杨晓宇反诉要求庄锡庆赔偿其电脑损失费、精神损失费、索尼手机耳机损失费的请求，因其提供的证据不足以证明其主张，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同��》第八条、第九十四条第四项、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认庄锡庆与杨晓宇签订的《房屋租赁合同》于2015年10月20日解除。二、杨晓宇应于本判决发生法律效力之日起10日内搬离位于无锡市南长区古运五爱苑A区1号1303室承租房屋，并将该房屋及房屋内相应设施返还给庄锡庆。三、杨晓宇应于本判决发生法律效力之日起10日内按月租金2000元的标准向庄锡庆支付房屋使用费（自2015年10月6日起，计算至返还房屋之日止，扣除已支付的3000元），并结清占有使用房屋期间所产生的相应费用。四、庄锡庆应于杨晓宇返还房屋的同时向杨晓宇退还押金2000元。五、杨晓宇应于本判决发生法律效之日起3日向庄锡庆支付违约金2000元。六、驳回庄锡庆其他诉讼请求。七、驳回杨晓宇的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉、反诉受理费减半收取后共计50元(已由庄锡庆、杨晓宇各预交25元)，由杨晓宇负担。杨晓宇于本判决发生法律效力之日起3日内将25元诉讼费直接给付庄锡庆。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本1份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。审判员　薛　　耀二〇一六年一月十五日书记员　邹��本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。来自