（2015）雁民初字第05435号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-12-17
案件名称
胡某某与广东省韶关市第二建筑工程公司、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
西安市雁塔区人民法院
所属地区
西安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,广东省韶关市第二建筑工程公司,广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2015）雁民初字第05435号原告:胡某某，女，汉族，1973年5月13日出生。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司。法定代表人：徐文亮，该公司总经理。被告：广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司。负责人：徐文亮，该公司经理。共同委托代理人：赵仁，陕西一元律师事务所律师。原告胡某某与被告广东省韶关市第二建筑工程公司（以下简称韶关二建公司）、广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司（以下简称韶关二建西安分公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告胡某某，被告韶关二建公司、韶关二建西安分公司的共同委托代理人赵仁均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡某某诉称，2011年10月18日，原告与被告韶关二建西安分公司签订了《韶雨·雁唐府邸商业广场商铺认购合同》，由原告购买该商业广场二层C1区18号商铺。合同期限为2011年10月18日至2012年10月17日。按照合同约定，被告应当在取得预售证后，再与原告签订正式的商品房买卖合同。且若未能按约定签订商品房买卖合同，无条件退换原告所交纳的全额房款，并按所交房款的24%作为补偿。被告韶关二建西安分公司至今未能和原告签订正式的商品房买卖合同。其在2014年8月5日与原告达成协议，被告同意退还原告本金及利息，具体按照合同执行，并明确了按照原告所交房款的24%每年给予原告补偿。但被告至今未按照退款协议的约定履行。故原告现诉至法院，请求：1.判令被告于2011年10月18日签订的《韶雨·雁唐府邸商业广场商铺认购合同》无效；2.二被告连带返还原告207552元，并支付利息182645.76元；3.本案诉讼费由被告承担。被告韶关二建西安分公司、韶关二建公司共同辩称，因涉案楼盘至今没有完整的建设审批手续，故双方签订的认购合同无效。合同无效后果是双返，其同意返还原告购房款，并按照同期人民银行贷款利息从原告交款的第二日开始计算至实际给付之日。对原告的其余主张均不认可。经审理查明，2011年10月18日，原告胡某某与被告韶关二建西安分公司签订了《韶雨·雁唐府邸商业广场商铺认购合同》（以下简称《认购合同》），约定1、原告购买韶雨·雁唐府邸商业广场二层C1区18号商铺。建筑面积14.1平方米，单价为18400每平方米合同总价款259440元。2、付款方式为：合同签订当日原告交纳认购款为合同总价款80%即207552元，余款51888元于交房时一并付清。3、合同期限：2011年10月18日至2012年10月17日。4、合同期满时，在甲方（被告韶关二建西安分公司）取得预售证与验收合格证后，再签署正式合同。甲方未取得预售证与验收合格证，不能为乙方（原告胡某某）申办相关产权登记手续，本合同自动解除。甲方须无条件退还乙方所交纳的全额款项，并按乙方所缴纳款项的24%作为补偿。原告按照合同约定支付房价款207552元。2014年8月5日，原告与被告签订了《协议书》，《协议书》约定：韶关二建西安分公司承诺从登记之日起即2014年8月5日至2014年12月31日，退还以下业主所购商铺款，赔偿事宜，按合同进行解决，给所购商铺业主按所缴纳商铺款及所签合同（注：收款收据日期）之日起进行赔偿，其他事宜具体按所签合同执行。胡某某（合同编号YT-114）赔偿计算如下：按合同收款收据日期进行，所交购铺款乘以每年赔偿加所缴纳购铺款。（207552*0.24+207552）。另，协议书手写注明：“2011年10月18日到2014年10月18日共三年。2014、10、18经办人小杜，承诺从2014年11月份开始兑付”。二被告对该《协议书》真实性认可，但辩称该《协议书》是基于《认购合同》而来，《认购合同》无效，《协议书》自然无效。被告至今未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程开工许可证、商品房预售许可证。原、被告至今未签订正式的《商品房买卖合同》。以上事实，有《认购合同》、《收款收据》、银行流水、《协议书》及庭审笔录在卷佐证并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为，原告胡某某与被告韶关二建西安分公司就涉案商铺签订的《认购合同》系对原告所认购商铺的基本信息、购房款数额、正式签订买卖合同的时间等协商一致的结果，并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，该认购书的目的是为将来签订买卖合同所做的事先约定，应属于预约合同，不属于商品房买卖合同。而原、被告双方在该预约合同中所指向的原告预购买标的物必须是客观、真实存在的。而被告至今尚未取得涉案项目的国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，致使原、被告在签订预约合同时双方所指向的欲购买标的物不具有特定的物理属性，违反国家法律强制性规定，依法应认定为无效。关于原、被告所签《协议书》，该协议书是双方对返还购房款及赔偿所达成的新的合意，系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，不具有法律规定的其它无效情形，应系合法有效，双方均应按照上述《协议书》约定享受权利、履行义务。《协议书》对于支付期限及支付方式均有明确约定，被告韶关二建西安分公司应按退款协议约定的数额和期限向原告退还房款并支付赔偿金。按照协议书的约定，违约时间为3年，每年的赔偿标准为已支付房款的24%。而实际至原告起诉之日，被告并未按照约定向原告返还房款及赔偿损失。故被告韶关二建西安分公司应返还原告购房款207552元，并赔偿损失149437.44元（207552*0.24*3）。原告主张超出部分无事实及法律依据，本院不予支持。因两被告系总公司与分公司的关系，故两被告应共同承担上述付款义务。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司及被告广东省韶关市第二建筑工程公司应于本判决生效后十日内共同向原告胡某某支付购房款207552元，并支付赔偿金149437.44元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告胡某某其余的诉讼请求。本案案件受理费7303元，由原告承担703元，被告广东省韶关市第二建筑工程公司西安分公司及被告广东省韶关第二建筑工程公司共同承担6600元。因原告已预交，二被告于支付上述款项时一并向原告支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 秦 冰代理审判员 张叡婕人民陪审员胡均安二〇一六年一月十五日书 记 员 谭 鑫打印：扈艳红校对：谭鑫2016年月日送达 百度搜索“”