（2015）泰民一终字第1161号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-05-25
案件名称
孙新与山东新运置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省泰安市中级人民法院
所属地区
山东省泰安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
孙新,山东新运置业有限公司,国电石横发电有限公司工会委员会,山东一滕集团
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）泰民一终字第1161号上诉人（原审原告）孙新。委托代理人刘志学，山东华林律师事务所律师。委托代理人申照杰，山东华林律师事务所律师。上诉人（原审被告）山东新运置业有限公司，住所地肥城市桃花源路9号。法定代理人孙华，董事长。委托代理人耿超美，山东成康律师事务所律师。委托代理人胡博，山东新运置业有限公司法制办副主任。原审第三人国电石横发电有限公司工会委员会，住所地肥城市石横镇石横发电有限公司院内。法定代表人王春溪，工会主席。委托代理人孙焕云，国电石横发电有限公司工会委员会工干事。原审第三人山东一滕集团，住所地肥城市凤山大街199号。法定代表人滕鸿儒，董事长。委托代理人杨敬忠，山东一滕集团法制办主任。上诉人孙新、山东新运置业有限公司（以下简称新运公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服肥城市人民法院（2015）肥民初字第541号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2011年9月22日，被告新运置业公司、第三人石横发电公司工会、一滕集团经协商签订“肥城市龙和源小区团购事宜会谈备忘录”，约定第三人石横发电公司员工可以团购价格购买被告新运置业公司开发的涉案楼盘，三方约定付款方式：购房户与房地产公司签订认购意向书后15个工作日内每户支付10万元，开工挖槽后10日内支付5万元，购房合同正式签订后，已交款转为房款，其余房款按正式购房合同约定支付。购房户选择银行按揭，所交15万元意向金抵首付款并根据银行按揭要求多退少补。购房户选择一次性付款需按合同支付款项达到个人选定房屋总价款的80%，剩余款项待竣工经双方验收后一次性付清。约定房屋工期：2011年12月开工，2013年9月30日交付使用，若不按时交付使用，每日罚金为合同价款的万分之三，购房方未按购房合同约定的时间支付款项或不可抗力除外。三方另约定“此备忘录购房户只限电厂职工（限购1000户）”。2013年2月27日，原、被告双方签订合同编号为“第1302270064号”的商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的东部名城第7幢1单元1-1302号房屋，用途为住宅，建筑面积116.92平方米，单价为每平方米4000元，总价款467680元，付款方式为分期付款，首付款300680元，余款办理公积金。双方约定交付期限及条件为：“出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、……2、……3、……4、……5、该商品房经质监部门验收。”商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。2013年3月21日，双方签订购房补充协议，内容为：根据2011年9月22日原被告及第三人签订的团购事宜会谈备忘录，对交房时间、交房标准、交房违约责任等事宜重申并签订补充协议，交房时间约定2013年12月31日前交付使用，逾期交房责任约定：若甲方（被告）不能按时交付使用，每日罚金为合同价款的万分之三，购房方未按购房合同约定的时间交付款项或不可抗力除外。双方另约定该补充协议与购房主合同具有同等法律效力。2013年12月31日，被告新运置业公司组织涉案房屋的设计、勘察、监理、施工单位及质监站组成验收小组对涉案工程进行竣工验收，竣工工程质量检查情况为“该工程符合设计及规范要求，工程质量控制资料齐全、有效”，质量等级评定情况为“合格”，并由建设、设计、勘察、监理、施工单位负责人签字加盖公章。2014年1月10日，被告新运置业通过第三人石横发电公司工会内部协同办公系统向原告等购房户发出初步验房通知，原告及其他购房业主通过验房，认为根据签订的团购协议，当前一些设施尚未完工，未达到团购协议中规定的验收交房条件，待符合交房条件时，再办理初验房手续。购房业主列明十项存在的问题，向被告新运置业公司反馈，所列问题分别为：“水、电未接通，室内门未安装，乳胶漆未粉刷完毕，前晾台及观光晾台半封闭未完工，前晾台及观光晾台内墙面应该瓷砖到顶，现在未贴，电梯需能安全运行，方便高层业主上楼验收，落地窗无安全防护栏，北面走廊未全封闭且无安全护栏，为方便业主验收房屋时进出楼，请在进楼处安装临时方便安全的楼梯，小区楼房的外观颜色过重，严重影响业主的心情，恳请修改外墙体的颜色。”该意见中仅有购房业主的签字。原告在庭审时提交落款为新运置业公司的2014年1月21日就购房户反馈问题作出的答复，具体问题答复如下：水不通是因为气温过低防水层无法施工导致；电不通是因为供电公司内部审批流程变更导致施工时间延后；乳胶漆未粉刷完毕是因为气温低，墙壁未干透；室内门未安装因刷乳胶漆可能污染室内门，计划在乳胶漆粉刷完毕后再安装；前晾台及观光晾台正在施工中，预计春节后完工；前晾台及观光晾台内墙面应该瓷砖到顶是因为晾台涉及不封闭，规划中属于外墙，不应贴瓷砖，是按设计要求施工；电梯需能安全运行的问题，电梯已安装完毕，需待有关职能部门验收后，方能使用；落地窗无安全防护栏的问题，安全护栏春节后施工；北面走廊未全封闭且无安全护栏的问题，设计要求不封闭，符合安全设计标准要求；楼房外观颜色过重的问题，颜色是由规划部门指定，不得更改。该答复中另载明：此次让业主初验，主要是考虑施工单位尚未撤离，以便对业主发现的缺陷及时处理，并非正式验房。该答复中未加盖被告新运公司公章，被告对此证据不予认可，其称未出具过该答复意见。其于庭审后认可在2014年1月10日至2014年4月30日期间，就涉案房屋所在小区道路和绿化进行了完善，原告提出的意见均不属实。2014年4月30日，被告再次向原告等业主发出验房通知：“现东部名城工程已完成验收”，并于5月1日至3日进行简化流程的集中验房。原告及其他业主经再次验房，认为东部名城项目基础设施未完工，公共配套建筑未能达到交付使用条件、房屋缺陷较多，外窗纱网，部分门及阳台安全护栏未安装，不能全面提供商品房交付买受人使用的相关验收合格证及批准文件等，房屋不具备交房条件。从而拒绝接受房屋交付。2015年1月29日，原告诉来原审法院，要求被告继续履行房屋买卖合同及补充协议，依法向原告交付房屋，向原告支付逾期交房违约金，自2014年1月1日起，按每天万分之三计算。庭审中，被告辩称房屋已经验收合格，符合交付条件，不存在违约，即便违约，因双方约定的违约金过高，应予以调整，按照原告现住所地房屋租赁价格计算。被告为支持其辩称，提交竣工验收备案表一份，该备案表中含有工程竣工验收备案表、竣工工程质量验收报告、工程勘察质量检查报告、工程设计质量检查报告、工程竣工报告、房屋建筑工程质量保修书、商品住宅使用说明书等。原告称在工程竣工验收备案表中“工程质量监督站出具的监督报告结论”一栏没有质监站的结论，涉案房屋不符合交付条件。被告另提交肥城市建设工程质量监督站于2015年6月30日出具的证明一份，内容为：由山东新运置业有限公司开发建设的肥城市东部名城7号住宅楼工程于2013年12月31日，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，工程质量评定为合格等级，因此以上工程为合格工程，目前工程备案手续正在办理之中。原告对该证据不予认可，称该证明并非合同中约定的质监部门验收合格，涉案房屋未达到交付条件。案件审理过程中，被告于2015年2月10日提出反诉，向原告追加因建筑成本增加的购房款及利息。原告辩称建筑成本增加系反诉原告自身经营的问题，双方签订了房屋买卖合同及补充协议，应按合同约定履行，被告要求追加购房款无事实及法律依据。2015年10月20日，被告新运置业公司提出撤诉申请，申请撤回反诉，原审法院依法予以准许，并已通知各方当事人。2015年9月24日，被告新运置业公司提交租赁合同四份，证实本案涉案房屋周边地段的房屋租赁价格。四份租赁合同房屋分别为贵和园南区11号楼601室（面积90平方，每月540元），盛源小区1号楼1单元101室（面积90平方，每月550元），盛源小区4号楼2单元501室（面积70余平方，每月500元），新运和园小区8号楼3单元102室（面积70余平方，每月500元），原审法院分别对贵和园小区及盛源小区三份租赁合同的房屋承租方进行了调查，其均证实该租赁合同属实，且现在仍按以上价格租住。原告对以上租赁合同的真实性无异议，但称应以双方签订的房屋买卖合同中约定的违约金为准。另查明，原告于2013年6月29日交齐房款。庭审时被告同意交付房屋，原告则称涉案房屋尚未经质监部门验收，拒绝接收。以上事实有原告提交的商品房买卖合同一份，被告提交的购房补充协议一份、团购事宜会谈备忘录及补充备忘录一份、购房收据四份、竣工验收备案表一份、肥城市建设工程质量监督站出具的证明一份、租赁合同四份，原审法院调取的询问笔录三份及当事人当庭陈述予以证实。原审法院认为，本案争议焦点为：（一）、原、被告买卖合同关系中约定的房屋交付时间。双方在商品房买卖合同中约定交付时间为2014年4月30日，在购房补充协议中将交付时间变更为2013年12月31日。原审法院认为，该补充协议是双方真实意思表示，合法有效，协议中明确载明该协议效力等同于商品房买卖合同，因此对于被告辩称的商品房买卖合同已经经房屋管理部门备案，其效力应高于该补充协议的主张，原审法院不予支持，补充协议内容对双方均具有约束力，故本案中商品房买卖合同约定的房屋交付时间应为补充协议中的2013年12月31日。（二）、本案中被告是否违约。原、被告双方在购房合同中约定交付条件为该商品房经质监部门验收，按照质监部门的职能，其作为建设工程质量监督机构，不具有对工程质量竣工验收的职能，只是在验收过程中负责监督其他验收主体实施验收，原、被告双方在购房合同中对由质监部门验收合格的约定，超出质监部门的职能。被告提交的竣工验收备案表中虽未有工程质量监督站出具的监督报告结论，但肥城市建设工程质量监督站已出具证明证实涉案房屋在2013年12月31日，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，工程质量评定为合格等级，因此涉案房屋应认定为合格工程。同时，“竣工工程质量验收报告”中载明验收人员组成情况为：由建设单位组织设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、质监站组成验收小组进行验收，且涉案房屋工程质量等级评定为合格。故也应认定该单位已实际履行了其监督职能，据此原审法院认定涉案房屋于2013年12月31日已符合交付条件。原告提交的被告新运置业公司针对第一次验房反馈意见的答复，因被告不予认可，且该答复中并未加盖被告新运置业公司的公章，对此原审法院亦不予认定。针对被告新运置业公司庭后认可的其在2014年1月10日至2014年4月30日期间就涉案房屋所在小区的道路及绿化进行完善，原审法院认为在此期间内，涉案房屋所在小区道路确无法满足业主装修及使用的需要，被告对合同的履行存在瑕疵，致原告拒绝接收，原审法院认定被告构成违约，应承担相应的违约责任。2014年4月30日，被告再次通知原告验房后，原告又以项目基础设施未完工等理由拒绝接受房屋交付，因所提理由未有证据证实，原审法院不予采信，应认定涉案房屋此时已符合交付条件，被告至此不应再承担违约责任。综上，原审法院认定被告违约期间为2014年1月1日至2014年4月30日。（三）、如被告构成违约，违约金是否予以调整。双方就逾期交房给购房人造成的实际损失如何认定问题争议较大。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。本案中，被告新运置业公司认为约定的违约金过高，请求人民法院予以调整减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。原审法院认为，由于逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。一般情况下，逾期交房时，购房者通过租用同地段同类型的房屋，可以实现其对房屋占有、使用、收益的目的，故同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失，存在一种最大程度上的相似性，其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的实际损失。因此，原审法院以涉案商品房所在同地段同类型房屋的租金标准，确定被告逾期交房给原告造成的损失。本案中被告提交的贵和园小区、盛源小区、新运和园小区租赁合同是真实有效的，客观反映了涉案房屋周边地段的房屋租赁价格，故原审法院参照以上房屋的平均租赁价格每月6.60元／㎡为准，按照租金的130%计算，被告逾期交房给原告造成的损失为每月1003.17元（116.92㎡6.6元／㎡130%），而按照双方合同约定，被告应支付的违约金数额为每月4506.12元（500680元30天／月0.0003），属于法律规定的过分高于其造成的实际损失，故原审法院按照同地段同类房屋的租金的130%标准对违约金标准予以调整，被告应支付的违约金共计4012.68元（771.67元／月＊4个月＊130%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告山东新运置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告孙新违约金4012.68元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1054元，由被告山东新运置业有限公司负担50元，原告孙新负担1004元。上诉人孙新不服一审判决上诉称，一、一审判决认定涉案房屋己具备交付条件，属认定事实错误。二、一审判决对被上诉人的违约期限认定自2014年1月1日起至2014年4月30日错误。三、一审法院适用的违约金计算标准错误。请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。上诉人新运公司针对上诉人孙新的上诉理由辩称，一、一审判决认定答辩人开发的涉案房屋符合合同约定的交付条件是正确的。二、答辩人没有违约的事实，相反，上诉人孙新根据双方的《商品房认购意见书》中第七条约定，构成违约。三、根据《合同法》规定，当事人有权对约定违约金过高或过低请求人民法院予以调整，当事人要求调整约定违约金，不违背法律规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人国建石横发电有限公司工会委员会（以下简称国电工会）针对上诉人孙新的上诉理由辩称，答辩意见同上诉人孙新的意见。原审第三人山东一滕集团针对上诉人孙新的上诉理由辩称，答辩意见同上诉人新运公司的答辩意见。上诉人新运公司不服一审判决上诉称，一审判决认定事实错误，本案的交房时间应以2014年4月30日前为准。二、上诉人依法履行了交房的告知义务，是被上诉人等购房户拒绝收房。三、购房补充协议约定的违约金过高，应予调整。请求二审法院撤销原判，发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人孙新针对上诉人新运公司的上诉理由辩称，上诉人新运公司的上诉理由不能成立，应驳回其上诉。一、对双方当事人具有约束力的合同应为商品房买卖合同及购房补充协议，对于交房时间应以补充协议为准。二、商品房买卖合同约定交房条件为须经质检部门验收，而新运公司至今没有证据证实房屋己符合这一约定，其证据仅仅是关于工程质量的竣工验收，而非合同约定的验收。因此新运公司存在违约行为。三、新运公司从未履行过交房的告知义务，被上诉人孙新并无违约行为。存有违约行为的系上诉人新运公司，根据合同约定，新运公司依约向孙新支付违约金。原审第三人国电工会针对上诉人新运公司的上诉理由辩称，同上诉人孙新的答辩意见。原审第三人一滕集团针对上诉人新运公司的上诉理由辩称，同上诉人新运公司的上诉意见。本院在审理过程中，双方均未提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，（一）、两上诉人买卖合同关系中约定的房屋交付时间。双方在商品房买卖合同中约定交付时间为2014年4月30日，在购房补充协议中将交付时间变更为2013年12月31日。该补充协议是双方真实意思表示，合法有效，协议中明确载明该协议效力等同于商品房买卖合同，因此对于上诉人新运公司辩称的商品房买卖合同已经经房屋管理部门备案，其效力应高于该补充协议的主张，原审法院不予支持，补充协议内容对双方均具有约束力，故本案中商品房买卖合同约定的房屋交付时间应为补充协议中的2013年12月31日。上诉人新运公司称，本案的交房时间应以2014年4月30日前为准的主张，不能成立，本院不予采纳。（二）、本案中新运公司是否违约。上诉人双方在购房合同中约定交付条件为该商品房经质监部门验收，按照质监部门的职能，其作为建设工程质量监督机构，不具有对工程质量竣土验收的职能，只是在验收过程中负责监督其他验收主体实施验收，上诉人双方在购房合同中对由质监部门验收合格的约定，超出质监部门的职能。新运公司提交的竣工验收各案表中虽未有工程质量监督站出具的监督报告结论，但肥城市建设工程质量监督站已出具证明证实涉案房屋在2013年12月31日，由建设单位组织勘察、设计、施工、监理单位进行了竣工验收，工程质量评定为合格等级，因此涉案房屋应认定为合格工程。同时，“竣工工程质量验收报告”中载明验收人员组成情况为：由建设单位组织设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位、质监站组成验收小组进行验收，且涉案房屋工程质量等级评定为合格。故也应认定该单位已实际履行了其监督职能，据此应认定涉案房屋于⒛13年12月31日已符合交付条件。孙新提交的新运公司针对第一次验房反馈意见的答复，因新运公司不予认可，且该答复中并未加盖新运公司的公章，对此亦不予认定。针对新运公司庭后认可的其在2014年1月10日至2014年4月30日期间就涉案房屋所在小区的道路及绿化进行完善，应认为在此期间内，涉案房屋所在小区道路确无法满足业主装修及使用的需要，新运公司对合同的履行存在瑕疵，致孙新拒绝接收，应认定新运公司构成违约，应承担相应的违约责任。2O14年4月30日，新运公司再次通知孙新验房后，孙新又以项目基础设施未完工等理由拒绝接受房屋交付，因所提理由未有证据证实，对此不予采信，应认定涉案房屋此时已符合交付条件，新运公司至此不应再承担违约责任。综上，应认定新运公司违约期间为2014年1月1日至2014年4月30日。上诉人孙新称一审判决认定涉案房屋己具各交付条件是认定事实错误的主张及对新运公司违约期限认定自2014年1月1日至2014年4月30日错误的主张，未提供证据证实，其主张不能成立，本院不予支持。（三）、如新运公司构成违约，违约金是否予以调整。双方就逾期交房给购房人造成的实际损失如何认定问题争议较大。本案中，新运公司认为约定的违约金过高，请求人民法院予以调整减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，由于逾期交房所遭受的损失可能会受到购房的用途、房价的涨跌、房屋所处位置给购房者带来生活上的便利程度等等诸多因素的影响，故确定逾期交房造成的损失的大小很难形成一个客观统一的标准。因此，本案以涉案商品房所在同地段同类型房屋的租金标准，确定新运公司逾期交房给孙新造成的损失。新运公司提交的贵和园小区、盛源小区、新运和园小区租赁合同是真实有效的，客观反映了涉案房屋周边地段的房屋租赁价格，故原审法院参照以上房屋的平均租赁价格每月6.60元／m2为准，按照租金的130%计算，新运公司逾期交房给孙新造成的损失为每月1003.17元（116.92m26.6元／m2130%），而按照双方合同约定，新运公司应支付的违约金数额为每月4506.12元（500680元30天／月0.0003），属于法律规定的过分高于其造成的实际损失，故原审法院按照同地段同类房屋的租金的13o%标准对违约金标准予以调整，新运公司应支付的违约金共计4012.68元（771.67元／月4个130%）。原审判决对此认定，并无不当，本院予以支持。上诉人孙新称一审法院适用的违约金计算标准错误的主张，不能成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1054元，由上诉人孙新负担527元，由上诉人山东新运置业有限公司负担527元。本判决为终审判决。审判长 李 健审判员 郄延亮审判员 宋许科二〇一六年一月十五日书记员 高学茹 更多数据：