（2015）沪一中民二（民）终字第3487号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-07-13

案件名称

陈珈汶诉贲璐敏房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3487号上诉人（原审原告）陈珈汶。委托代理人ＸＸ宇，北京尚公（上海）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）贲璐敏。被上诉人（原审被告）叶某某。法定代理人贲某某。两被上诉人之共同委托代理人于国兵，上海国瑜律师事务所律师。两被上诉人之共同委托代理人顾俊辉，上海国瑜律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）德佑房地产经纪有限公司，住所地***。法定代表人邵非，总经理。委托代理人许雯雁。上诉人陈珈汶因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月19日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审认定，贲璐敏、叶某某系上海市龙瑞路***弄***号3002室房屋及地下1层471号车位（以下简称“系争房屋及车位”）的产权人。2015年3月29日，陈珈汶（乙方）与贲璐敏、叶某某（甲方）经德佑房地产经纪有限公司（以下简称“德佑公司”，丙方）居间介绍并签订《房地产买卖居间协议》一份，约定贲璐敏、叶某某将位于上海市徐汇区龙瑞路***弄***号3002室以及地下1层471号车位出售给陈珈汶，甲乙双方明确总房价款为人民币（下同）4,350,000元，其中包含车位转让款250,000元。为表示购买诚意，乙方于2015年3月29日前向丙方支付意向金50,000元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金。待甲方签订本协议后2日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至300,000元，甲方授权丙方代为收取并保管。甲乙双方同意在本协议签订后30日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。若甲方未能依照本协议的约定签订上述示范文本出售房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金；若乙方未能依照本协议的约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还。合同另约定，乙方应于签订买卖合同��范文本并申请办理公证手续（若需）当日内通过丙方或直接向甲方支付首期房价款，计2,300,000元（含已支付的全部定金），剩余房价款（除尾款外）：乙方通过丙方或直接向甲方支付其他房价款（除尾款）计1,950,000元，支付期限为该房地产所在区房地产交易中心产权过户当日，甲方收到除尾款外款项及交易中心出具以乙方为权利人的产权证后3日内，双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方通过丙方或直接向甲方支付尾款10万元。合同第3.6条约定，双方定于2015年5月30日前办理产权过户手续，双方约定房屋买卖合同价为叁佰叁十万，该约定系手工填写。3月25日，陈珈汶向德佑公司支付50,000元意向金。2015年3月30日（原审误写为“20日”），陈珈汶向德佑公司支付250,000元意向金。2015年4月3日，贲璐敏出具收款收据确认收到德佑公司转付���陈珈汶用于购买上海市徐汇区龙瑞路***弄***号3002室以及地下1层471号车位定金。原审另查明，居间协议签订后，双方未在协议约定的期限内签订房屋买卖合同。2015年5月4日，贲璐敏、叶某某向陈珈汶和德佑公司发送律师函称：贲璐敏、叶某某在签署房地产买卖居间协议时，协议文本第3.6条后款中，并无“双方约定房地产买卖合同价为叁佰叁拾万元”文字；且律师审查《房地产买卖居间协议》时，发现上述文字非原始铅印而系手工填写，该手写文字并无贲璐敏、叶某某确认签字；所以该手写文字系居间协议签署之后，未经贲璐敏、叶某某同意，陈珈汶和德佑公司擅自添加；陈珈汶及德佑公司擅自添加文字、做低房价的行为，违反了国家税收管理法律、行政法规的强制性规定，故贲璐敏、叶某某与陈珈汶签订的居间协议系无效协议，贲璐敏、叶某某将不再与陈珈汶签署《上海市房地产买卖合同》。原审审理中，陈珈汶请求法院判令：1、贲璐敏、叶某某双倍返还定金600,000元；2、本案诉讼费由贲璐敏、叶某某承担。贲璐敏、叶某某辩称：不同意陈珈汶的诉讼请求。德佑公司辩称：同意陈珈汶的诉讼请求。原审认为，陈珈汶与贲璐敏、叶某某在签订房地产买卖合同（主合同）前签订了房地产买卖居间协议，其中明确约定在居间协议签订后30日内赴中介处签订《上海市房地产买卖合同》，任何一方未按时签署或拒绝签署的，即视为该方违约，买方（陈珈汶）违约的，无权要求返还定金，卖方（贲璐敏、叶某某）违约的，应按照定金罚则双倍返还，此符合法律规定，当事人应当受其约束。现陈珈汶已经交付贲璐敏、叶某某30万元，贲璐敏、叶某某亦出具定金收条，则陈珈汶与贲璐敏、叶某某间已建立定金合同关系。现贲璐敏、叶某某提出因居间协议3.6款其他约定中对房价的约定系手工填写，并未征得贲璐敏、叶某某的同意之意见，未提供证据加以证明，故法院不予采信。由于居间协议第3.6条其他约定中约定房价款为330万元，但对330万元房款的付款方式没有明确约定，双方也未在协议约定的时间内磋商一致签订房屋买卖合同，可以认定双方就房款的付款方式发生争议，不能归责于一方，故陈珈汶要求贲璐敏、叶某某双倍返还定金的诉讼请求，法院不予支持。现贲璐敏、叶某某主动要求返还其收取的定金及利息，并无不当，法院予以支持。原审法院审理后于二○一五年十月八日作出判决：贲璐敏、叶某某于判决生效之日起十五日内退还陈珈汶定金300,000元及利息（以300,000元为本金，按银行同期贷款利率，自2015年4月4日起至判决生效之日止）。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《��华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,900元，保全费3,586.60元，由陈珈汶负担4,243.30元，贲璐敏、叶某某负担4,243.30元。判决后，陈珈汶不服，上诉于本院称：上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖居间协议》合法有效，协议中约定的房价款4,350,000元是买卖双方协商一致的内容，双方应以该价款签订正式的房地产买卖合同。但被上诉人收取上诉人300,000元定金后，在上诉人与中介公司多次催促下，未在约定的时间到场与上诉人签订正式的房地产买卖合同，之后又发函明确表示拒绝与上诉人签约，已构成违约，按约应当承担双倍返还定金的违约责任。上诉人请求撤销原审判决，改判支持其在原审中的全部诉讼请求。被上诉人贲璐敏、叶某某辩称：原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人德佑公司称：三方约定于2015年4月28日至德佑公司签约，但贲璐敏、叶某某当日未到场。2015年4月27日，贲璐敏要求中介方提供一份买卖合同样张给其老公查看，并在当日由其司机从德佑公司取走买卖合同样张。之后，贲璐敏称合同内容过于简单，不能于2015年4月28日前往签约。陈珈汶于2015年4月28日到场后，德佑公司将此情况告知陈珈汶，陈珈汶同意当日暂不签约，并当场出具《催告函》，委托德佑公司催告贲璐敏、叶某某于2015年4月30日签约。德佑公司立即向贲璐敏、叶某某发送了催告函。但到了2015年4月30日，陈珈汶到场，而贲璐敏、叶某某仍未到场。为促成交易，德佑公司于2015年4月30日再次向贲璐敏、叶某某发送催告函，督促其于2015年5月3日前往中介公司签约，同时也进行了电话通知，但贲璐敏于当晚伙同其他社会人员从德佑公司抢夺正式版本的买卖合同，该份合同上载明房款金额为3,300,000元。2015年5月3日，陈珈汶到场，而贲璐敏、叶某某仍未到场。德佑公司认为，贲璐敏、叶某某无正当理由多次未在约定的期限前来签约，且以暴力抢夺买卖合同，行为恶劣，最终造成买卖合同未能签订，应当承担定金罚责的违约责任。因此，德佑公司同意陈珈汶的上诉请求。经审理查明，原审法院认定的事实基本无误，本院予以确认。在本院审理中，陈珈汶表示其一直认为双方协商的房价款为4,350,000元，也愿意以该价格与贲璐敏、叶某某继续履行合同，但贲璐敏、叶某某明确表示拒绝以该价格出售系争房屋。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。陈珈汶与贲璐敏、叶某某在德佑公司的居间介绍下，就买卖系争房屋达成初步合意，双方并签订《房地产买卖居间协议》，对房屋总房价款，房款���付方式与期限，签订正式买卖合同的期限以及违约责任等合同主要内容作了明确约定。之后，陈珈汶向贲璐敏、叶某某支付定金300,000元作为签订正式房地产买卖合同的担保。但贲璐敏、叶某某在收取定金后，既未在约定的期限至德佑公司处与陈珈汶协商签订买卖合同，且在陈珈汶与德佑公司多次催告的情况下，贲璐敏、叶某某仍未积极主动联系签约事宜，并于2015年5月4日以居间协议上手写部分为陈珈汶与德佑公司擅自添加为由，明确表示不再与陈珈汶签订正式房屋买卖合同。对此，本院认为，贲璐敏、叶某某所称居间协议3.6其他约定中对房价的约定是陈珈汶与德佑公司擅自添加一节，在陈珈汶与德佑公司予以否认的情况下，贲璐敏、叶某某未能提供证据予以证明，本院不予采信。退一步说，即便买卖双方曾商讨过在正式买卖合同中将房款约定为3,300,000元，但在双���对此未能达成一致意见的情况下，双方仍应按居间协议中约定的房屋总价格4,350,000元以及该款的付款方式签订正式的房屋买卖合同。现贲璐敏、叶某某无正当理由拒绝签约的行为已构成违约，按约应当承担双倍返还定金的违约责任。原审法院对贲璐敏、叶某某的违约事实认定不清，致所作判决有误，本院予以改判。陈珈汶的上诉请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1540号民事判决；二、贲璐敏、叶某某于本判决生效之日起十五日内双倍返还陈珈汶定金600,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，��倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币4,900元，保全费人民币3,586.60元，二审案件受理费人民币5,800元，均由贲璐敏、叶某某负担。本判决为终审判决。审　判　长　　顾　依代理审判员　　蒋庆琨代理审判员　　娄　永二〇一六年一月十五日书　记　员　　胡　哲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：搜索“”来源：