（2015）遵县法民初字第4153号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-24
案件名称
彭新明等诉遵义市银丰房地产开发有限责任公司其他合同纠纷一案民事一审判决书
法院
遵义县人民法院
所属地区
遵义县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭新明,彭建民,彭家民,彭伟,遵义银丰房地产开发有限责任公司
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十三条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
贵州省遵义县人民法院民 事 判 决 书（2015）遵县法民初字第4153号原告彭新明，住贵州省遵义市。公民身份号码：×××。原告彭建民，住贵州省遵义县。公民身份号码：×××。原告彭家民，住贵州省遵义市。公民身份号码：×××。原告彭伟，住贵州省遵义县。公民身份号码：×××。四原告委托代理人李宏宇，贵州十朋律师事务所律师。被告遵义银丰房地产开发有限责任公司。住所地：遵义市红花岗区外环路万福钢材市场。法定代表人陆剑武。原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟诉被告遵义银丰房地产开发有限责任公司确认合同有效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭于2015年12月17日公开开庭进行了审理。原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟的委托代理人李宏宇到庭参加了诉讼，被告遵义银丰房地产开发有限责任公司经公告传唤未到庭，本案现已审理终结。原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟诉称：四原告系弟兄，2006年3月23日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的位于遵义县南白镇十字街的南白镇家电家俱综合大楼第二层营业用房（建筑面积300平方米），总价348000元。签订合同时原告已交首付款160000元。约定合同签订之日起20天内再付60000元，按揭10万元，办到房产证时再交28000元，在原告交纳第二次房款时，被告之经办人田茂平与原告达成口头协议，不再办理按揭手续，第二次交款后的余款在交付房产证时一并付清。签订合同时诉争房屋已经建成并租给案外人使用。所以，被告对该房屋采取了拟制交付方式。即从合同签订之日起，视为房屋已交付给原告。合同签订后租期未满的部分视为案外人向原告租赁，测算租金8200元转换为原告交纳的购房款。2006年4月7日，原告向被告交纳现金60000元，原告共计向原告交纳购房款228200元。根据合同约定，办理房产证的期限为房屋交付后3个月，交房期限为2005年11月7日，根据本案实际，原告确认交房日期为合同签订之日（2006年3月23日），被告应当在2006年6月23日前办完房屋备案和产权过户手续，被告一直拖延未办理。故原告诉来法院请求判令确认原被告于2006年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效；被告立即协助原告办理房产登记手续。被告遵义银丰房地产开发有限责任公司经公告传唤未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明：2006年3月23日，原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟与被告遵义银丰房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告修建的位于遵义县南白镇西大街家电家俱综合大楼的房屋，约定“第三条、该商品房的用途为营业，属框架结构，层高为5米，建筑层数地上二层，建筑面积为300平方米；第四条、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米1160元。总金额348000元；第六条、付款方式及期限，首付160000元，合同签订之日起20天内再付60000元，银行按揭10年100000元，办理房产手续时付28000元；第八条、交付期限，出卖人应当在2005年11月7日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备符合验收合格条件的商品房交付买受人使用。第十五条、出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告分别于2006年3月22日、2006年4月7日向被告支付购房款160000元、68200元，共计228200元。2007年11月28日，原告向遵义县财政局交纳了其所购房屋的契税12006元。原被告双方签订合同时本案所涉房屋已修建完成，被告已于2005年6月8日出租给案外人冉隆超使用。原被告签订《商品房买卖合同》后，原告彭伟与冉隆超于2006年7月20日签订《房屋租赁协议》，冉隆超在原告处继续租赁该房屋至2010年。后原告继续出租该房屋至今。2015年10月27日，贵阳市花溪区人民法院在执行贵州仟森典当有限公司与遵义银丰房地产开发有限责任公司借款合同纠纷一案中查封了本案所涉及的房屋。经贵阳市花溪区人民法院组织协商，达成协议为：若原告代被告向贵州仟森典当有限公司清偿欠款280000元，法院就将查封的房屋按法律规定予以解封。2015年11月6日，原告自愿将该280000元支付到贵阳市花溪区人民法院帐户。另查明，被告遵义银丰房地产开发有限责任公司已在遵义县住房和城乡建设局将其修建的位于遵义县南白镇西大街家电家俱综合大楼房屋（包含原告所购房屋）的权属办理登记在自己名下。上述事实，有原告的陈述，《商品房买卖合同》、收据、契税完税证、电汇凭证，执行笔录等证据在卷佐证，经庭审审查，足以认定。本院认为：原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟与被告遵义银丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立的合同，自双方当事人签字或盖章时合同成立。”第四十三条“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，原被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。因本案所涉及的房屋在原告向被告交纳大部分房屋款项后，原告即对该房屋进行了出租使用，因此说明原告已实际占有房屋。根据《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同纠纷﹥案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，原被告双方已对房屋进行了交付。原告基于合法的合同关系购买了被告修建的房屋，并在付清大部分购房款后已实际占有房屋多年，且已通过代为清偿债务的方式支付了购房余款。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，被告应当按照合同约定协助原告办理房屋登记手续。被告遵义银丰房地产开发有限责任公司经依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十三条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理﹤商品房买卖合同纠纷﹥案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款之规定，判决如下：一、原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟与被告遵义银丰房地产开发有限责任公司于2006年3月23日签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告遵义银丰房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十日内协助原告彭新明、彭建民、彭家民、彭伟办理位于遵义县南白镇西大街家电家俱综合大楼房屋的（建筑层数地上二层，遵义县住房和城乡建设局2层平面图中标注的中间“2”部分，建筑面积为300平方米）产权变更登记。案件受理费减半收取30元，由遵义银丰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，原告可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 长 汪明秀代理审判员 王 莹代理审判员 赵炎凌二〇一六年一月十五日书 记 员 罗维涛 更多数据：