（2015）平民三终字第868号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-03-09
案件名称
刘文涛与高松林及平顶山市两岸早教劳动路中心、平顶山市万山红饮食有限公司租赁合同一案二审民事裁定书
法院
河南省平顶山市中级人民法院
所属地区
河南省平顶山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘文涛,高松林,平顶山市两岸早教劳动路中心,平顶山市万山红饮食有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省平顶山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）平民三终字第868号上诉人（原审被告）刘文涛，女，1962年2月24日出生。委托代理人王师柏，辽宁钢城正大律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高松林，男，1961年11月25日出生。委托代理人孟凡晓，河南倚天剑律师事务所律师。原审被告平顶山市两岸早教劳动路中心。委托代理人邵桂芝，女，1963年7月3日出生。原审被告平顶山市万山红饮食有限公司。委托代理人宋国强，男，1963年6月29日出生。上诉人刘文涛与被上诉人高松林及原审被告平顶山市两岸早教劳动路中心（以下简称两岸早教）、平顶山市万山红饮食有限公司（以下简称万山红公司）租赁合同纠纷一案，高松林原审诉讼请求是判令刘文涛、两岸早教、万山红公司立即将位于平顶山市卫东区劳动路西园丁路南市场住宅综合楼的一至三层房产返还；本案诉讼费由刘文涛、两岸早教、万山红公司承担。平顶山市卫东区人民法院于2015年9月1日作出（2015）卫民初字第937号民事判决，刘文涛不服，向本院提起上诉。本院于2015年10月21日受理后，依法组成合议庭于2015年11月19日审理了本案。原审查明，2010年1月1日，高松林与刘文涛签订《房屋租赁合同》，将位于平顶山市园丁路与劳动路交叉口处建筑面积约3300平方米的一至三层房屋（楼梯间，一层经营部除外）出租给刘文涛，供其营业性用房使用，但承租方不得从事宾馆住宿业务，合同约定：房屋租赁合同期限为14年，自2010年1月1日起至2024年2月28日止。合同期满后，同等条件下，承租方可优先续约，租金为每年500000元，租金按年计算，按季度付给，每季度按100000元，其中100000元现金，25000元餐券，租金的具体交纳时间为季度初月的十日前，遇法定休息日后顺延，出租方允许承租方对租赁房屋根据经营需要进行装修和改善增设它物，若需改变原房屋整体结构需经出租方同意，一至三层物业管理由承租方负责，协议期满，承租方新增它物不动产部分无偿归出租方所有，承租方不得损坏，出租方允许承租方在租赁期间转租房屋，但需经出租方同意（履约人不得改变）。万山红公司财务总监邵桂芝用个人户头分别于2013年1月19日、6月4日、2014年1月16日、7月8日、2015年2月5日、6月22日向高中良每次支付租金250000元。万山红公司的股东为刘文涛和宋国强，其中刘文涛系万山红公司的法定代表人。2012年7月1日，万山红公司与两岸早教签订《房屋租赁合同》，将位于平顶山市园丁路与劳动路交叉口处建筑面积约2300平方米的一至三层房屋（楼梯间，一层经营部除外）出租给两岸早教，供其营业性用房使用，但承租方不得从事宾馆住宿业务，合同约定：房屋租赁合同期限为13年，自2012年7月1日起至2024年2月28日止。合同期满后，同等条件下，承租方可优先续约，租金为每年1200000元，租金按年计算，按季度付给，每季度按300000元，租金的具体交纳时间为季度初月的十日前，遇法定休息日后顺延，出租方允许承租方对租赁房屋根据经营需要进行装修和改善增设它物，若需改变原房屋整体结构需经出租方同意，一至三层物业管理由承租方负责，协议期满，承租方新增它物不动产部分无偿归出租方所有，承租方不得损坏，出租方允许承租方在租赁期间转租房屋，但需经出租方同意（履约人不得改变）。宋哲以两岸早教代表人身份在《租赁合同》上签字，刘文涛以万山红公司法定代表人身份在《租赁合同》上签字。刘文涛与宋哲系母子关系。宋哲于2012年8月16日向平顶山市卫东区教育局申请，在劳动路与园丁路交叉口开办一家名称为“平顶山市两岸早教劳动路中心”的早教，该早教由宋哲和王文静共同出资设立，注册资本为100000元，其中宋哲出资70000元，占出资比例的70%，王文静出资30000元，占出资比例的30%，两岸早教经许可于2013年4月15日成立，并使用上述租赁房屋。2015年6月18日，高松林以“刘文涛在租赁期间逾期支付租金并擅自转租，其行为已构成严重违约”为由，向刘文涛发送解除合同通知书，并于2015年6月19日向两岸早教发送限期腾房通知书，通知两岸早教在收到或应当收到通知书之日起三日内搬离房屋。原审认为，民事活动当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。本案中，高松林与刘文涛签订《房屋租赁合同》，将其所有的房屋租赁给刘文涛营业性使用，双方约定租金为每年500000元（其中现金为400000元，餐券为100000元），支付方式为每季度前十日，但是在合同的实际履行中（即自2013年至2015年），租金的支付方式变为每年分两次支付，每次支付250000元现金，均为邵桂芝用个人户头以转账方式向高中良支付，高松林在此期间未提出异议，应认定为双方以各自的行为对租金的支付方式进行了变更，邵桂芝于2015年6月22日已向高中良支付2015年下半年的租金250000元，故刘文涛并未迟延支付租金；2012年7月1日，万山红公司与两岸早教签订《房屋租金合同》，将上述房屋租给两岸早教营业性使用，刘文涛以万山红公司法定代表人名义签字，宋哲以尚未成立的两岸早教的代表人名义在合同上签字，后两岸早教于2013年4月15日成立并使用上述房屋，参照《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国公司法﹥若干问题的规定（三）》第三条之规定，发起人以设立中公司名义对外签订合同，公司成立后合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持，应认定两岸早教为合同的当事人；刘文涛以个人名义与高松林签订《房屋租赁合同》，租赁高松林房屋，其对高松林房屋拥有使用权，万山红公司作为独立的法人，享有民事权利能力和民事行为能力，其财产独立于股东，能够以自己的名义独立承担民事权利义务，由于刘文涛并未以所租赁房屋出资，故作为独立民事主体的万山红公司并不享有房屋使用权，刘文涛利用万山红公司法定代表人身份以万山红公司名义将房屋租赁给两岸早教，应认定刘文涛为房屋租赁合同的实际当事人；刘文涛虽在庭审中辩称万山红公司与两岸早教均为自己家庭经营的实体，房屋让自己的儿子宋哲开办的两岸早教使用不属于转租，且两岸早教100000元的注册资本均为自己所出，王文静为名义股东，但是，第一、两岸早教为民办非企业单位，独立承担民事责任，其与股东为两个不同的民事主体；第二、宋哲作为成年人，拥有完全民事行为能力，能够以自己的行为独立享有民事权利和承担民事义务，其财产独立于父母，其行为自己负责；第三、两岸早教有两名股东，分别为宋哲和王文静，刘文涛并未提交证据证明王文静为名义股东；第四、“转租合同”的租金为每年1200000元，明显大于原合同每年500000元的租金，刘文涛从转租合同中获有差价，基于以上理由，应认定刘文涛将其租赁高松林的房屋租赁给两岸早教的行为已构成转租；刘文涛在庭审中辩称两岸早教于2012年成立至今高松林从未提出异议，已超出6个月的异议期，不能再解除合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持，但是刘文涛提供的电话音频证明，高松林由于在外地工作，在刘文涛转租期间对刘文涛转租房屋的事实并不知情，后高松林得知房屋转租的事实，于2015年6月18日以“刘文涛在租赁期间逾期支付租金并擅自转租，其行为已构成严重违约”为由，向刘文涛发送解除合同通知书，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，高松林与刘文涛签订的《房屋租赁合同》中约定“出租方允许承租方在租赁期间转租房屋，但需经出租方同意”，刘文涛未经高松林同意将房屋转租给两岸早教使用，高松林可以单方解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故高松林于2015年6月18日向刘文涛发送解除合同通知书，已解除双方的房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，故刘文涛应在合理期限内返还房屋。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：被告刘文涛于本判决生效后三十日内向原告高松林返还位于平顶山市园丁路与劳动路交叉口处建筑面积约3300平方米的一至三层的房屋。案件受理费100元，由被告刘文涛承担。上诉人刘文涛不服原审判决，向本院提起上诉。上诉请求：一、撤销原审法院（2015）卫民初字第937号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费由高松林承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，证据不足。1、原审判决认为“转租谋利”是不存在的，因为两岸早教属连锁加盟企业，刘文涛与两岸早教总部签约，两岸早教的真正股东是刘文涛，有加盟协议为证。2、两岸早教所有对外经济支出等均由刘文涛签字，且有两岸早教的财务凭证记录为证。3、设立两岸早教所有投入的加盟费用及装修费用均是刘文涛以家庭财产作为投资，共计投入近千万元。4、刘文涛与宋哲不但是母子关系，也是共同经营关系，所签订的房屋租赁合同只是个形式，是为了办理民办教学许可证，根本就没有实际履行。5、2010年刘文涛与高松林签订的合同是每年房租400000元，万山红公司天上人间店消费卡100000元，自2012年下半年宋国强告知高中良（高松林的全权代理人）餐饮形式不好，要改为两岸早教，并告知每年消费卡可到万山红公司其他店消费，高中良提议给成现金，宋国强考虑到今后合作关系，经刘文涛同意自2012年下半年取消了每年100000万元的消费卡，两岸早教已经开了3年，房租由原来400000元现金改付500000元现金，有2010年至2012年上半年及2012年下半年至2015年上半年银行汇款凭证为证，事实证明刘文涛办两岸早教，高松林完全知道此事。二、原审法院程序违法。1、刘文涛在举证期内提出反诉，原审法院不予受理。2、涉案房屋不在东高皇法庭区域范围内，东高皇法庭对此案无权管辖。3、开庭审理时主审法官对刘文涛方提供的证据不重视。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》第十九条规定，承租人租赁房屋用于个体商户或者个人合伙方式从事经营活动，承租人在租赁期间死亡、宣告失踪或者宣告死亡。其共同经营人或者其他合伙人请求按照原租赁合同租赁该房屋的，人民法院应予以支持。综上，原审法院不以事实为根据，以法律为准绳判决，而是把高松林的意见变成原审法院的本院认为，为高松林谋利益，请求二审法院支持刘文涛的上诉请求。被上诉人高松林答辩认为，1、刘文涛上诉的事实与实际不符，其上诉理由不能成立，虽然刘文涛与两岸早教及万山红公司有一定的联系，但是三方是独立的自然人或者法人单位，每一方都有法律权利和义务，并非是一体的，也不是一个法律概念。原审法院认定刘文涛违法转租的事实是客观存在的，也是有事实和法律依据的，原审判决刘文涛返还高松林的房屋是正确的，刘文涛的上诉状中引用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干解释》，是适用法律错误，故请求依法驳回刘文涛的上诉。原审被告两岸早教认为，高松林方陈述事实不存在，自始至终房租的结算都告知了高松林，万山红公司亏损后转项开办的两岸早教，并不存在转租行为。两岸早教同意刘文涛的上诉意见。原审被告万山红公司认为，原审判决没有事实根据，原来刘文涛方承租的房屋不是高松林的，是市场发展中心的，当时只有一、二楼，3300平方米，没有三楼，后来刘文涛方与当时三楼承租人签订租赁三楼的协议，当刘文涛方知道该房屋市场中心卖给高松林后，刘文涛方提出了抗议，后经过多方协调做工作，刘文涛方才同意与高松林继续签订租赁合同。2012年餐饮市场形势不好，2012年5月份刘文涛方把万山红公司天上人间店关了，在考察市场期间，刘文涛方通知高中良，原来刘文涛方给市场中心的房租是400000元，后来承租三楼后又增加了100000元，因为市场中心卖房屋是违法处置国有资产的行为，刘文涛方一直在控告这事情，市场发展中心的相关负责人一直在做刘文涛方的工作，100000元的餐券是强加给高松林的，否则高松林不会接受。刘文涛方承租房屋后没有转租，宋国强和万山红公司的财务总监也给高中良联系，高中良始终代表高松林进行履约行为，在这个期间还签订了一份合作协议，目的是不交房屋租赁税，刘文涛方也同意与高松林签协议，这有协议为证，宋国强向高松林要房间图纸时，高中良提出能不能把100000元的餐券换成现金，就是每年交500000元现金，宋国强与万山红公司的财务总监商量后，同意了该条件。刘文涛方也交了3年每年500000元现金的房租，高松林说不知道刘文涛方开办两岸早教，这与事实不符。两岸早教的投资、两岸早教人员的安排事宜等是经万山红公司股东会决议的，刘文涛方有会议纪要和参会人员证明，刘文涛方投资了上千万元，宋哲从国外回来后，根本没有资金投资两岸早教，且宋国强的办公室至今还在两岸早教，刘文涛方经营了3年，高松林说不知道刘文涛方开办两岸早教，这不属实。刘文涛方在电视台等做广告时，宋国强的身份是两岸早教的董事长，两岸早教是宋国强和刘文涛投资的。万山红公司同意刘文涛的上诉意见。本院认为，本案刘文涛的行为是否构成转租，高松林以刘文涛转租为由解除其与刘文涛签订的《房屋租赁合同》是否有效等事实情况，应予进一步查证。综上，原审判决认定事实不清。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，裁定如下：一、撤销平顶山市卫东区人民法院（2015）卫民初字第937号民事判决；二、发回平顶山市卫东区人民法院重新审理。审判长 陈亚超审判员 胡全智审判员 张新兰审判员 石天旭审判员 李 勇二〇一六年一月十五日书记员 张占雷 搜索“”