（2015）青民一终字第2190号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-02-26

案件名称

金立城文��传媒（北京）有限公司与黄坚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

山东省青岛市中级人民法院

所属地区

山东省青岛市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

黄坚,金立城文化传媒（北京）有限公司,王莹

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条

全文

山东省青岛市中级人民法院民事判决书（2015）青民一终字第2190号上诉人（原审被告）黄坚。委托代理人原相宝，青岛市南联泰法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）金立城文化传媒（北京）有限公司（原名称：北京正橹投资有限公司）。法定代表人韩志征，董事长。委托代理人于海滨，山东青天成律师事务所律师。原审第三人王莹。上诉人黄坚因与被上诉人金立城文化传媒（北京）有限公司（以下简称金立城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服青岛市市北区人民法院（2014）北民初字第1641号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。金立城公司在一审中诉称，双方于2011年7月22日，经黄坚现场勘验后，签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁补充协议》。其中约定：金立城公司出租青岛市市北区登州路56号3-5层给黄坚使用，年租金为85万元，租赁期为10年，租金每半年一付，第三年起租金为每年一付；租金提前一个月支付，如超过30天不付租金，则视为违约，金立城公司有权收回房屋，并追究其违约责任。但合同签订生效后，黄坚仅支付租金20万元，之后便不再履行租金给付义务，期间金立城公司曾于2012年3月25日向黄坚发出违约通知，但黄坚未予理会。之后黄坚以各种理由拒付，金立城公司遂诉至一审法院，要求：1、判令解除双方之间的《房屋租赁合同》；2、判令黄坚支付金立城公司租金192.5万元；3、诉讼费由黄坚承担。黄坚在一审中辩称，金立城公司曾起诉过黄坚，以前黄坚去北京找过金立城公司，但金立城公司并没有在其注册地办公，黄坚要求金立城公司证明该其公司是否还正式合法的存在。二、黄坚不同意解除租赁协议，不同意支付金立城公司租金，不同意承担本案诉讼费。黄坚的依据是，金立城公司未完全履行租赁协议中约定的条款，存在严重违约。我方没有达到租赁该房屋的目的。具体地说：1、金立城公司方没有交付合同约定的面积，造成我方无法加盟如“七天”、“如家”等连锁经济型酒店的要求，无法达到可取得的最低规模。2、金立城公司方没有交付合同约定��基础设施和安全设施。3、在租赁合同签订期间，金立城公司和我方签订了一份《酒店经营合作协议》，金立城公司明确提出，金立城公司将第一年的85万元租金作为股份入股到未来的酒店当中。综上由于金立城公司方严重的违约，以及没有履行双方的合作协议，造成我方停业近一年零三个月，进行两次装修和基础改造，造成了我方重大经济损失。请求追加“金爵汇酒店管理有限公司”、“青岛啤酒文化传播有限公司”为第三人。原审第三人王莹述称，当时确实签订了一份合作协议，但是因为金立城公司法定代表人不同意就没有履行，但没有收回该协议。后来签订了房屋租赁合同，不存在合作的事宜。一审法院经审理查明，坐落在青岛市登州路56号房屋登记在青岛啤酒厂名下，2009年5月12日，青岛啤酒股份有限公司出具证明，称青岛啤酒厂隶属青��啤酒股份有限公司，青岛啤酒股份有限公司同意将上述房屋提供给青岛啤酒文化传播有限公司使用或转租。2011年7月22日，北京正橹投资有限公司（甲方）与黄坚黄坚（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将其合法租赁的房屋转租给乙方使用，房屋坐落在青岛市登州路56号三层、四层、五层，具体以图纸确认为准（原啤酒宫）；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为经营经济型酒店（宾馆）使用，未征得甲方同意，不得改变该房屋用途；租赁期限自2011年7月22日至2021年7月21日至；年租金为85万元，每半年一付，第三年起租金为每年一付；租金提前一个月支付，如超过30天不付租金，则视为乙方违约，甲方有权收回房屋，并追究乙方违约责任；为确保房屋及其所属设施完好及租赁期限内相关费用如期结算，甲乙双方同意本合同的保证金为100000元，乙方应于本合同签��时付清全额保证金；租赁期间，实际使用的水费、电费、煤气费、有线电视费、通讯费等费用由乙方自行承担，并如期交纳；甲、乙任何一方如未按照合同履行，导致中途解除合同，则视为违约，违约金为180万元等内容。在该合同中，并未附有相应的图纸，双方对出租房屋的面积未明确约定，仅标注为以产权证为准。同日，双方签订补充协议，补充内容包括：因甲乙双方合同，租赁费自签订合同起计算，如甲方独立经营，考虑到乙方前期投入，甲方同意承担二个月租赁费；甲乙双方配合乙方办理各种证件；房租自第二年起有5%的递增，到100万元封顶。同日，黄坚（甲方）与王莹（乙方）就合作经营酒店问题签订合作协议一份，其中约定：甲方通过乙方的关系租赁青岛市登州路56号房屋用于经营经济型酒店，鉴于甲方出租额为一个变量数，到后期经营开始时应以一个实际的决算额作为参与酒店经营的股权，乙方同意出资一年房租作为参与酒店经营的股权，以甲方出资数以及乙方房租比例，确认双方股权比例；每笔费用支出须经双方确认后作为依据列入合作备忘录，经营盈亏每半年结算一次，特殊情况年结算等内容。2011年7月20日，黄坚与王莹又签订一份合作协议，其内容与上述协议基本一致。2011年7月27日，青岛啤酒文化传播有限公司向北京正橹投资有限公司出具材料，其中称：关于你公司提出对承租我公司登州路56号（原啤酒宫）3至5层房屋对外转租的报告已收悉，考虑你方承诺履行原合同的各项义务并确保支付租金，同意你公司可以按照合同约定的用途办理对外转租。2011年7月29日，黄坚向北京正橹投资有限公司法定代表人韩志征转账汇款10万元；2011年8月，黄坚通过上海永弛实业有限公司向王莹名下的青岛市市南区吴氏商��汇款20万元。经金立城公司确认，上述款项系黄坚履行房屋租赁合同而支付的款项。一审另查明，2014年3月7日北京正橹投资有限公司更名为金立城公司金立城文化传媒（北京）有限公司。现涉案房屋由黄坚用做青岛金爵汇酒店管理有限公司的经营场所。关于黄坚与王莹的合作，庭审中，王莹称金立城公司法定代表人韩志征不同意合作协议，因而没有履行。经一审法院查明，王莹未参与青岛金爵汇酒店管理有限公司的经营，未参与青岛金爵汇酒店管理有限公司的分红，青岛金爵汇酒店管理有限公司的工商登记中，王莹不是股东。一审中，黄坚称金立城公司向其交付的房屋面积不符合合同约定，即三楼自建付楼部分没有交付，因此致使酒店面积不能达到加盟连锁酒店的标准，造成黄坚的损失，黄坚提交设计图纸两张以证明其主张。金立城公司称当时实地勘察��房屋，双方约定的就是房产证图纸的部分，不包括三楼自建付楼部分，当时三楼自建付楼部分由他人使用。黄坚还提出水电配套等问题，认为金立城公司交付的房屋不符合合同约定，给黄坚造成损失。一审法院认为，北京正橹投资有限公司与黄坚签订的房屋租赁合同以及补充协议，是双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，依法认定为有效，合同双方均应依约履行合同义务。北京正橹投资有限公司名称变更为金立城文化传媒（北京）有限公司，其合同权利义务均应由原告金立城文化传媒（北京）有限公司承担。黄坚与王莹签订的合作协议，其中心内容是王莹与涉案房屋一年的租金85万元作为投资，与黄坚在涉案房屋合作经营酒店。一审法院所查明的事实表明，王莹在金立城公司、黄坚签订合同过程中发挥重要作用，在合同履行过程中，王莹代金立城公司收受房屋租金20万元，因此，黄坚有理由相信王莹可以签订该合作协议，该合作协议有效。关于该协议是否实际履行的问题，因王莹未实际参加青岛金爵汇酒店管理有限公司的管理、经营或分红，青岛金爵汇酒店管理有限公司的工商登记中也没有王莹的股权，因此，应认定该协议未实际履行，在合作协议未履行的情况下，黄坚应按照租赁合同约定向金立城公司支付房租。金立城公司要求判令黄坚支付房租192.5万元（2011年7月至2014年1月，扣除已经支付的20万元，黄坚另外10万元付款应为保证金）的诉讼请求，依法应予以支持。由于双方对是否应付房租存在分歧，因此黄坚没有按照《房屋租赁合同》的要求支付租金，虽不符合合同约定，但情有可原，因而金立城公司以黄坚未支付房租为由要求判令解除双方之间的《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审法院在本案中暂不予支持。但在本判决明确黄坚支付租金义务后，黄坚仍不能按照判决履行支付租金义务，则应视为黄坚违约，金立城公司可另向黄坚主张解除《房屋租赁合同》等权利。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条的规定，判决：一、黄坚于判决生效之日起十日内支付金立城文化传媒（北京）有限公司房屋租金人民币192.5万元；二、驳回金立城文化传媒（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币22125元，由黄坚负担（原告金立城文化传媒（北京）有限公司已预交，黄坚于判决生效之日起十日内支付给金立城文化传媒（北京）有限公司）。宣判后，��坚不服一审判决，提起上诉。上诉人黄坚上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其主要事实理由为：本案的纠纷是黄坚与金立城公司之间的《合作协议》纠纷，并非是《房屋租赁合同》纠纷，2011年7月20日金立城公司授权王莹与黄坚签订了《合作协议》，该《合作协议》经查明事实清楚，证据充分，原审法院认定有效。《合作协议》是金立城公司授权王莹与黄坚签订的，真正的合作主体是金立城公司和黄坚。金立城公司授权王莹的事实和证据是涉案房屋的出租广告是金立城公司授权委托王莹发布的，2011年7月26日青岛啤酒文化传媒有限公司与金立城公司签订的《房屋租赁合同》也是金立城公司委托王莹签订的，该《房屋租赁合同》中有王莹的亲笔签字，黄坚支付20万元的合作资金也是王莹代金立城公司收取的，《合作协议》在签订过程中金立城公司是知情的且征得金立城公司的同意，其中2011年7月20日的《合作协议》中约定王莹固定出资85万元，2011年7月22日的《合作协议》修改为王莹出资一年的房租。基于上述事实和证据足以证明王莹的代理行为成立，《合作协议》的真正合作主体是黄坚与金立城公司，黄坚与金立城公司之间的纠纷是合作纠纷。《合作协议》签订在先，《房屋租赁合同》签订在后，签订《房屋租赁合同》是黄坚与金立城公司双方履行《合作协议》不可缺少的一部分。双方合作的目的是为了加盟7天连锁酒店，共同合作经营，共同收益。房屋租金应作为合作经营成本，由《合作协议》的当事人共同承担。《合作协议》经原审法院认定合法有效，黄坚与金立城公司以及王莹应当依据约定继续履行，请求二审法院依法改判为黄坚与金立城公司按约履行《合作协议》。被上诉人金立城公司辩称，黄坚、王莹签订的合作协议与黄坚、金立城公司签订的房屋租赁合同完全是不同内容和性质的法律关系。承租涉案房屋的主体是金立城公司而非王莹，黄坚实际履行了房屋租赁合同，使用了涉案房屋。本案的诉讼关系为房屋租赁关系，一审认定正确。原审第三人王莹在二审中述称，合作只是当时的一个想法，合作协议是黄坚找人写的，王莹因法律意识淡薄而在上面签字，合作协议没有实际履行，而且酒店的经营、财务、分红等均与王莹无关。王莹与黄坚之间的合作关系没有履行。本院经审理，二审查明事实与一审查明一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，黄坚上诉主张其与金立城公司之间为合作协议纠纷的依据为黄坚与王莹签订的合作协议。但根据一审所查明的事实，王莹未实际参加青岛金爵汇酒��管理有限公司的管理、经营或分红，青岛金爵汇酒店管理有限公司的工商登记中也没有王莹的股权，因此，一审认定黄坚与王莹之间的合作协议未实际履行，并无不当。黄坚应当按照租赁合同的约定向金立城公司支付房租，一审对房租计算得当，本院予以维持。对于金立城公司主张解除双方之间《房屋租赁合同》的诉讼请求，一审暂时不予支持，金立城公司未对此提起上诉，本院对该处理意见予以维持。对于二审中黄坚主张房屋使用过程中存在停水停电及房屋交付面积与约定不符等情况，其提交的证据不足以证明上述事实，因此，本院对其主张不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳��上诉，维持原判。二审案件受理费22125元，由上诉人黄坚负担。本判决为终审判决。审　判　长　龙　骞审　判　员　秦　明代理审判员　王　蕾二〇一六年一月十五日书　记　员　庞连捷书　记　员　王庆光微信公众号“”