（2015）中一法民一初字第3626号
裁判日期: 2016-01-15
公开日期: 2016-09-02
案件名称
中山远洋物业服务有限公司与望烨昕物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中山远洋物业服务有限公司,望烨昕
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2015）中一法民一初字第3626号原告：中山远洋物业服务有限公司，住所地广东省中山市东区，组织机构代码××。法定代表人：武文勇。委托代理人：张然、梁文英，该公司员工。被告：望烨昕，女，汉族，住广东省中山市东区，公民身份号码×××3289。委托代理人：许永刚，广东励而德律师事务所律师。原告中山远洋物业服务有限公司（以下简称远洋物业公司）诉被告望烨昕物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员丁向娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告远洋物业公司委托代理人张然、梁文英，被告望烨昕委托代理人许永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远洋物业公司诉称：原告于2011年2月25日受远洋地产（中山）开发有限公司（以下简称远洋地产公司）的委托，签订了《中山远洋城（A4区）前期物业服务合同》，对中山远洋城（A4区）小区进行物业管理，合同约定了由原告向小区业主提供物业服务，住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米2.3元向业主或物业使用人收取。另根据合同的约定，业主或物业使用人逾期未缴纳物业管理费的，原告可收取所欠管理费用每日3‰的违约金。被告为中山市东区兴文路88号远洋城A4-13-0302（原销售编号A4-24-302）房的业主，其物业面积为163.08平方米，每月应向原告交纳物业管理费375.08元，但被告自2014年1月至今一直未交纳物业管理费，经原告多次催收均拒不交纳，共计欠费7248.6元。逾期违约金原告按所欠金额每日万分之八计算至2015年8月为1594元。该物业已于2011年4月1日交付给被告使用。被告的欠费行为已属违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1.被告立即支付所欠原告的物业服务费7248.6元及违约金（物业服务费自2014年1月起按每月375.08元计至2015年8月，违约金自2014年1月起按银行同期利率每日万分之八暂计至2015年8月为1594元）；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告明确第1项诉讼请求中违约金从2014年1月份起按照每月实际欠费额计算至物业服务费清偿之日止。原告对其主张的事实及诉讼请求在举证期限内提交证据如下：1.2015年54号备案回执以及物业服务收费备案表、资质证书副本；2.行政许可申请材料接收凭证；3.公证书、委托中国银行中山分行现金／自动转账付款授权书、望艳美身份��复印件、望艳美中国银行存折复印件、远洋城收楼手续书；4.中山市商品房买卖合同；5.中山远洋城（A4区）前期物业服务合同；6.中山远洋城（A4区）前期物业服务协议书；7.中山远洋城业主临时公约、承诺书；8.律师函、快递单；9.房地产权证、土地证、中山市土地房产产权档案馆档案资料证明表；10.中山远洋物业有限公司交款通知书19份；11.收据三份；12.收楼资料、物品签收单。被告望烨昕辩称：由于房屋质量存在裂缝、漏水等质量问题，开发商一直委托原告在维修，被告经过多次维修至起诉前没有解决房屋质量问题。被告因为房屋存在质量问题一直没有使用，根据双方签订的物业服务协议，物业在使用后才有义务缴纳物业费，由于被告一直没有使用物业，因此原告要求被告支付物业费以及违约金没有事实以及法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。被告就其辩解在举证期限内提交证据如下：1.照片；2.录音光碟及书面整理稿。经审理查明：望烨昕系中山市东区兴文路88号远洋城A4区24幢302房的业主，涉案物业建筑面积为163.08平方米。远洋城A4商住小区由远洋物业公司提供物业服务。根据远洋物业公司与远洋地产公司签订的中山远洋城（A4区）前期物业服务合同以及远洋物业公司与望烨昕签订的中山远洋城（A4区）前期物业服务协议的约定，住宅小高层按建筑面积2.3元／月／平方米收取物业服务费，每月物业服务费在当月5日前交纳，如逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三加收滞纳金。涉案物业于2011年4月1日交付给望烨昕使用。远洋物业公司称望烨昕从2014年1月起，未依约向远洋物业公司交纳物业服务费，截至2015年8月，累计拖欠20个月。远洋物业公司经多次催讨无果，遂于2015���10月16日诉至本院，主张前述实体权利。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。对于望烨昕以涉案物业存在质量瑕疵为由拒交物业服务费的抗辩意见，望烨昕提交的证据未能客观反映涉案物业确实存在严重的质量问题以致对正常居住产生影响，且远洋物业公司作为远洋城A4区商住小区的物业管理者，其只是秉承对业主负责的态度在远洋地产公司委托下与业主对房屋进行验收，并对验收中发现的问题督促远洋地产公司进行整改，即使该涉案物业确实存在质量问题，根据合同相对性原则，也应由涉案物业的开发商即远洋地产公司与望烨昕协商解决。综上，远洋物业公司已依约向远洋城A4区商住小区提供物业服务，望烨昕作为远洋城A4区24幢302房的业主则应按时向远洋物业公司交纳物业服务费，故本院对于望烨昕拒交物业服务费原因的抗辩意见不予采纳。关于物业服务费的计算标准，涉案物业的建筑面积为163.08平方米，根据中山远洋城（A4区）前期物业服务合同以及中山远洋城（A4区）前期物业服务协议之约定，物业服务费按建筑面积2.3元／平方米／月计算，即望烨昕每月应缴的物业服务费应为375.08元。望烨昕在2014年1月至2015年8月期间不按时交纳物业服务费，已构成违约，依法应承担相应的民事责任。望烨昕应向远洋物业公司支付上述期间的物业服务费7501.6元（375.08元／月×20个月），现远洋物业公司诉请望烨昕支付上述期间的物业服务费7248.6元，本院予以照准。关于滞纳金问题。本案中，物业管理合同是平等主体之间签订的协议，故这里的滞纳金实际上应是迟延履行违约金。远洋物业公司的实际损失为物业服务费的利息损失。中山远洋城（A4区）前期物业服务合同以及中山远洋城（A4区）前期物业服务��议中约定从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之三作为滞纳金，该约定标准过高。现远洋物业公司自愿将违约金计付标准调低为按照每日万分之八标准计付，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告望烨昕于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山远洋物业服务有限公司支付2014年1月起至2015年8月期间的物业服务费7248.6元及违约金（违约金计算方法：在2014年1月至2015年8月期间，分别从每月6日起，以每月应交纳的物业管理费375.08元为基数，按每日万分之八的标准计算，计至实际清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取为25元（原告中山远洋物业服务有限公司已预交），由被告望烨昕负担（被告望烨昕负担部分应于本判决生效之日起七日内迳付原告中山远洋物业服务有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 丁向娜二〇一六年一月十五日书记员 梁心然第6页共6页 关注公众号“”