（2015）历商初字第2919号

裁判日期: 2016-01-15

公开日期: 2016-08-16

案件名称

李帅等与济南鲍德房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市历下区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李帅,李乐,济南鲍德房地产开发有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

济南市历下区人民法院民事判决书（2015）历商初字第2919号原告李帅，男，汉族，1985年10月5日出生，住历下区。原告李乐，女，汉族，1985年6月3日出生，住历下区。共同委托代理人孟凡媛，山东瀚高律师事务所律师。共同委托代理人吉仁同，山东瀚高律师事务所实习律师。被告济南鲍德房地产开发有限公司，住所地济南市。法定代表人王文学，总经理。委托代理人岳东，山东泉沣律师事务所律师。委托代理人高欣，山东泉沣律师事务所律师。原告李帅、李乐与被告济南鲍德房地产开发有限公司（以下简称鲍德公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李帅、李乐的委托代理人孟凡媛、吉仁同，被告鲍德公司的委托代理人高欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李帅、李乐诉称，李帅、李乐于2011年5月20日与鲍德公司签订商品房买卖合同，购买鲍德公司开发的位于济南市历下区解放东路34-1号现代逸城11号楼1单元702室房屋，购房金额为1630689元，合同第十五条约定，在商品房交付使用后360个工作日内，出卖人应将办理产权所需提供的材料报产权登记机关，并具备办理产权的条件，如因出卖人的责任，未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件的，买受人不退房，出卖人应按已付房价款的1%向买受人支付违约金。涉案房屋于2012年8月24日交付使用，2015年1月14日办理房产证，期间已经超过了合同约定的360个工作日。被告的行为已经构成违约，给原造成了损失。为维护自己的合法权益，原告诉至贵院，诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期办理房产证违约金16306.89元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费用。原告李帅、李乐为证实自己的主张，向本院提交下列证据：证据1，身份证复印件2份，证明原告主体适格；证据2，内资企业登记信息一份，证明被告主体适格；证据3，现代逸城商品房买卖合同一份，证明原、被告之间签订了商品房买卖合同且合法有效；证据4、销售不动产统一发票一份，证明原告履行了支付义务于2014年7月1日开的1630689元；证据5、物业合同一份，证明被告交房时间为2012年8月24日；证据6、房产证四份，证明被告办理房产证时间为2015年1月14日。被告鲍德公司辩称，逾期办理房屋初始登记是因政策性不可抗力，不是开发商的原因所致。合同签订后，鲍德公司向济南市房管局申报现代逸城11号楼办理房屋初始登记的相关材料时，发现济南市槐荫区人民法院已于2011年11月，因徐婉桐案将现代逸城11号楼2单元201室房屋及地下室进行预查封，无法进行数据挂接（数据入库），该查封持续至今。2013年年底经请示协调房管局，房管局口头回复，在法院解除地下室的查封后，即可办理数据挂接（数据入库），进而办理初始登记。后经请示协调法院，济南市槐荫区人民法院于2014年1月27日解除该房屋地下室的查封。在继续申报材料过程中，又发现济南市公安局已于2013年1月22日已经对该房屋进行轮候查封，后经协调协商，济南市公安局始终不对该房屋解除查封。鲍德公司委托山东泉沣律师事务所于2014年4月21日向济南市公安局发送律师函，在阐明查封导致无法进行数据挂接的后果，请求济南市公安局解除查封，济南市公安局才于2014年5月20日解除该地下室的查封。被告鲍德公司与原告李帅、李乐签订《现代逸城商品房买卖合同》，第十五条约定：“在商品房交付使用后360个工作日内，出卖人应将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件。如因出卖人的责任，未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件的，双方同意按下列约定处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”合同签订后，被告鲍德公司于2012年8月24日对原告李帅、李乐进行了房屋交接，具备办理产权条件的时间应计算至2014年1月20日，该时间点与被告鲍德公司多次请求法院解封，后法院解封的时间点重合，说明法院查封与无法进行数据挂接、无法办理初始登记具有因果关系。因此逾期办证是因法院、公安机关查封，导致无法进行数据挂接，进而导致无法进行初始登记，不是开发商的原因所致。被告鲍德公司向本院提交下列证据：有关法院、公安机关查封的相关资料一宗。经审理查明，2011年5月20日，李帅、李乐与鲍德公司签订商品房买卖合同一份，双方约定：李帅、李乐购买鲍德公司开发的现代逸城11号楼1单元702及地下室1-107，总房款1630689元。李帅、李乐依约支付上述购房款，鲍德公司于2012年8月24日交付涉案房屋。涉案合同第十五条约定，在商品房交付使用后360日内，出卖人应将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件。如因出卖人的责任，未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件的，双方同意按下列约定处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。另查明，涉案房屋于2014年7月10日取得初始登记。本院认为，涉案商品房买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，本院作为有效证据依法予以采信。涉案合同第十五条约定，在商品房交付使用后360日内，出卖人应将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件。如因出卖人的责任，未能及时将办理产权所需提供的资料报产权登记机关，并具备办理产权的条件的，双方同意按下列约定处理:2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。鲍德公司于2012年8月24日对李帅、李乐进行了房屋交接，根据上述合同约定，具备办理产权条件的时间应计算至2013年8月19日，鲍德公司于2014年7月10日取得涉案房屋初始登记显然超过了这一时间界限，鲍德公司应依约承担违约责任。关于鲍德公司抗辩系因有关法院、公安机关查封导致无法进行数据挂接，进而导致无法进行初始登记，不是其自身原因所致，本院认为，商品房买卖合同纠纷的性质是关于买卖合同的违约之诉，按照合同相对性原则，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。所以，鲍德公司即便确因有关法院、公安机关查封导致拖延办理涉案房屋初始登记，也应向李帅、李乐承担违约责任，本院对其该等抗辩理由不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告济南鲍德房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李帅、李乐逾期办理房屋所有权证违约金16306.89元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币100元，由被告济南鲍德房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　于　毅人民陪审员　陈　军人民陪审员　胡丽颖二〇一六年一月十五日书　记　员　韩冰清关注公众号“”